物業(yè)管理的那些事

212個小區(qū)被物業(yè)甩了，滿意度72.9分——這場雙輸困局，你家小區(qū)在其中嗎

物業(yè)在虧損，業(yè)主在不滿，到底誰先逼走了誰

你家小區(qū)的水池是不是越來越綠了？路面是不是坑坑洼洼沒人補？樓道燈壞了半個月還沒人修？

你可能覺得是物業(yè)懶，但事情可能比你想的更嚴重——物業(yè)可能正在準備走人。

不是嚇你。中指研究院發(fā)布的報告顯示，從2025年初到2026年3月底，全國一共監(jiān)測到212個住宅物業(yè)項目撤場。蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州八個城市占了65%。百強物業(yè)公司也在撤。第一太平融科、萬科、融創(chuàng)、龍湖、世茂、遠洋，這些你聽過名字的，都有項目在退。

多個撤場小區(qū)的公共區(qū)域嚴重失修

這不是物業(yè)被業(yè)主趕走的。數據顯示，超過六成的撤場案例是物業(yè)自己主動走的。理由很簡單：虧了。

212

15個月撤場項目數

65%

八大城市占比

65%

同比增幅

72.9

行業(yè)滿意度分數

案例：合肥北辰天都小區(qū) -- 三年虧340萬，物業(yè)發(fā)函走人

2026年2月24日，合肥北辰天都小區(qū)的業(yè)主群炸了。第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司合肥分公司發(fā)出《對外工作聯絡函》，正式宣布因長期經營虧損退出小區(qū)物業(yè)服務。函件中寫道：服務三年多，累計虧損約340萬元，計劃于5月24日正式撤場。

第一太平融科不是什么小物業(yè)公司，是百強物企旗下的品牌。連這種級別的物業(yè)都在虧錢走人，說明這不是個別公司經營不善的問題，而是整個行業(yè)面臨的系統(tǒng)性困境。

蘇州的情況更集中。2026年4月，蘇州多個小區(qū)接連出現頭部物業(yè)撤場，從永升到龍湖，從世茂到遠洋，六個月內六個小區(qū)的物業(yè)宣布退出。有的項目合同到期直接不續(xù)，有的是虧損多年咬牙退出的。與此同時，蘇州的物業(yè)費降價潮也同步來襲，降幅最高達到40%。

你可以看到這里有一個很吊詭的死循環(huán)：物業(yè)費收不上來，物業(yè)縮減服務，服務縮水業(yè)主更不交費，收繳率繼續(xù)下降，物業(yè)扛不住走了。

道路破損、井蓋缺失，小區(qū)設施維護嚴重滯后

72.9分，業(yè)主到底不滿意什么？

2025年全國物業(yè)服務滿意度調查顯示，行業(yè)滿意度均值只有72.9分，比上年還低。這個分數意味著什么？換算成100分制，相當于你給孩子打了個"C"。

得分最低的是哪幾項？車輛管理、裝修管理、公共設施維護。全是基礎服務。

你家小區(qū)是不是也這樣：地下車庫燈光昏暗、減速帶壞了沒人換、綠化帶雜草瘋長、外墻滲水報修了三個月還沒人處理。這些事一件一件不大，但加在一起，就是你覺得"交這個物業(yè)費不值"的全部理由。

而站在物業(yè)那邊，他們也有自己的苦衷。物業(yè)費十多年沒漲的小區(qū)比比皆是。2005年定的一塊五，到了2026年還是一塊五。但人工成本漲了多少？最低工資標準翻了多少倍？物業(yè)雇一個保安的錢，可能比十年前翻了不止一倍，但收上來的物業(yè)費一分沒多。

業(yè)主覺得服務不值這個價，物業(yè)覺得這個價干不出這個服務。兩邊說的都對，但誰也不肯先讓步。最后的結果就是：物業(yè)走了，業(yè)主傻了。

業(yè)主群中傳播的物業(yè)撤場通知

物業(yè)走了，剩下的事誰來管？

這個問題才是最現實的。物業(yè)拍屁股走人之后，小區(qū)的垃圾誰來清？電梯壞了誰來看？門崗誰來守？消防誰來查？

按法律規(guī)定，物業(yè)撤離前必須履行交接義務。但現實情況是，很多物業(yè)的撤場方式就是"閃人"——關辦公室、撤人、走人，留給業(yè)主和街道辦一個爛攤子。搜狐新聞報道中就提到了這個現象：物業(yè)撤場后，多地出現治理真空，垃圾堆積、路燈不亮、安保缺失，居民叫苦不迭。

法律依據

《民法典》第946條：物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房和相關設施以及必要資料交還給業(yè)主委員會或指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作。

《物業(yè)管理條例》第39條：物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應當向業(yè)主委員會移交共用部位、共用設施設備和相關場地，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。

《物業(yè)管理條例》第49條：物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和規(guī)定資料交還給業(yè)主委員會。

法律寫得明明白白，但執(zhí)行起來全靠自覺。物業(yè)要是不交接，業(yè)主怎么辦？找住建部門投訴、找街道辦協(xié)調、打官司。但這些流程走完，少則一兩個月，多則半年。這段時間里，小區(qū)處于無人管理的灰色地帶。

物業(yè)撤場后，業(yè)主自發(fā)討論應對方案

這事跟你有什么關系？

你可能覺得：我家物業(yè)好好的，跟這事有什么關系？

關系大了。你看看你家小區(qū)的物業(yè)費是多少？五年漲過沒有？十年漲過沒有？你再去問問物業(yè)費收繳率是多少——這個數字物業(yè)一般不愿意公開，但你可以觀察：樓里有多少戶常年不交物業(yè)費？物業(yè)是不是經常換人？公共區(qū)域是不是越來越舊？

如果你的答案是"好幾年沒漲""收繳率不高""公共設施維護越來越差"，那你家小區(qū)就在這個風險的邊緣上。

實用建議

第一，搞清楚你家物業(yè)合同什么時候到期。到期前半年，業(yè)委會就應該啟動續(xù)約或換聘評估。別等物業(yè)到期了才手忙腳亂。

第二，關注小區(qū)公共收益賬目。廣告費、停車費、場地租賃費，這些錢是業(yè)主的。很多物業(yè)撤場時賬目一塌糊涂，走前先把公共收益結清是你的權利。

第三，如果物業(yè)已經發(fā)函要走，第一時間做三件事：（1）聯系街道辦和社區(qū)居委會啟動應急托管程序；（2）固定物業(yè)撤場的證據（函件、公告、現場照片）；（3）向區(qū)住建局投訴物業(yè)未履行交接義務。

第四，別拖到最后一刻才選新物業(yè)。物業(yè)撤場和新城入住之間的空窗期越長，小區(qū)遭受的損失越大。最好在老物業(yè)撤場前就完成新物業(yè)的選聘工作，實現無縫銜接。

及時選聘新物業(yè)后，小區(qū)管理逐步恢復

72.9分不是業(yè)主矯情，340萬也不是物業(yè)撒謊。這場困局里沒有贏家，只有走的人和被留下的人。真正該問的是：在你家物業(yè)還沒走之前，你做了什么準備？