我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

段哥，現(xiàn)在新房不是說都卷得很嘛？為啥感覺熱度反而不高了呢？為什么說‘無序內(nèi)卷會(huì)讓所有人背刺’？我們買房的人該如何預(yù)判板塊是否存在無序內(nèi)卷？

房段子解答

內(nèi)卷作為一個(gè)中性偏貶義的詞，并不是什么好事。

放在職場(chǎng)上，作為牛馬都很反對(duì)內(nèi)卷，因?yàn)榈美氖琴Y本家，這個(gè)很好理解。放在樓市上，作為購(gòu)房者又在為內(nèi)卷歡呼雀躍，本質(zhì)上是另一種買方市場(chǎng)的“資本家”。因此，立場(chǎng)不同，對(duì)待內(nèi)卷的態(tài)度也截然不同。

其實(shí)對(duì)資本家而言，短期的內(nèi)卷是利好的，長(zhǎng)期的內(nèi)卷，依然會(huì)遭到市場(chǎng)反噬。無序的內(nèi)卷，最終會(huì)讓所有人都遭到背刺。

卷王此起彼伏的板塊，現(xiàn)在叫好聲一片，未來流入到二手市場(chǎng)的時(shí)候，說不定是另外一番景象。

適當(dāng)?shù)挠泄?jié)制的迭代才是理想狀態(tài)，一個(gè)樓盤最核心的價(jià)值，不只存在于內(nèi)部，而是要兼顧外部。

最終價(jià)值堅(jiān)挺，但又根本沒卷起來的案例會(huì)有很多，像西派少城、寬窄學(xué)府、通錦閣、寬窄慢里、錦江首府、金地39峯...你就說它卷不卷，你就說它價(jià)值幾何？

現(xiàn)在的人買房，都太關(guān)注于產(chǎn)品的迭代內(nèi)卷（不排除是輿論在刻意引導(dǎo)），但產(chǎn)品之外，外部的板塊價(jià)值、配套呈現(xiàn)、長(zhǎng)期的競(jìng)合關(guān)系，更值得關(guān)注。

粉絲提問

你好，我們想賣掉綠地468的房子，然后去南門換新房，春節(jié)就掛出去了，一直不好賣。后來不是降低了首付嗎？所以就先買了林家壩，但二手房還一直沒賣出去。想問問，目前我這套房，是繼續(xù)持有等風(fēng)口呢還是果斷早點(diǎn)賣掉呢？具體的房源情況發(fā)給您了哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

成都樓市的行情起起伏伏，從15年開始快速上漲到18、19年，然后疫情期間穩(wěn)步達(dá)到21、22年的頂峰，從23年開始出現(xiàn)了明顯的回落，截至24年底，已經(jīng)有大概1-2年的下行期。目前很多小區(qū)已經(jīng)跌落到18-19年的行情價(jià)。

什么時(shí)候觸底？除了經(jīng)濟(jì)層面的真實(shí)復(fù)蘇，還需要政策決策的明顯信號(hào)，自9月美國(guó)降息后引發(fā)的國(guó)內(nèi)政策放開，高層止跌回暖的口號(hào)就喊出來了，加之一二線城市的各種工具包引導(dǎo)，國(guó)慶是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市確實(shí)出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。

但樓市是存在巨大慣性的，我們?cè)谧钭詈玫那闆r下預(yù)估，成都二手房階段性的觸底企穩(wěn)，可能在****出現(xiàn)。接下來明年的金三銀四很關(guān)鍵，如果前期回穩(wěn)鋪墊工作做得好，那么房?jī)r(jià)就要開始緩慢爬升了，這里的速度，我估計(jì)是拉長(zhǎng)周期的（相對(duì)18-22年的快速漲幅），大概要5-7年才能出現(xiàn)這樣的高度。

有了這樣的價(jià)格預(yù)期，我們就好來評(píng)判分析，什么時(shí)間節(jié)點(diǎn)是適合你賣出綠地的。

話說綠地468是三圣鄉(xiāng)非常代表性的一個(gè)大盤，是當(dāng)年紅極一時(shí)的熱門樓盤，目前來看，不僅有商業(yè)醫(yī)療和三圣鄉(xiāng)IP的加持，也有本身又東又南的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。不過我們也要看到，它本質(zhì)上還是剛需樓盤，綠地468二期的87平小套三，作為單衛(wèi)，33F的T6高層，得房率也一般（大概86%），所以隨著當(dāng)前改善新房的發(fā)展趨勢(shì)，還是有越來越多人會(huì)賣房置換更好的產(chǎn)品，而能來接盤綠地的，基本上就是一些剛需家庭客群，而這些剛需的購(gòu)買力有限，在單價(jià)總價(jià)上能給出來的溢價(jià)，又壓縮了它的漲價(jià)比例，所以我們以一個(gè)較保守的上漲幅度來對(duì)比當(dāng)前的月供壓力。

綠地468二期87平，目前行情來看，如果品相好無瑕疵，包車位大概是**萬左右的總價(jià)，如果3年期單價(jià)能漲到**萬的單價(jià)（按照6年回穩(wěn)到歷史最高點(diǎn)**來保守計(jì)算）。

那么你現(xiàn)在不賣的話（**提前還貸的利息成本），抵扣租金和房?jī)r(jià)的漲幅，整體是在緩慢上漲的，但表現(xiàn)并不明顯，在接下來3年內(nèi)，綜合的收入溢價(jià)大概是**萬。

這還是在保證有持續(xù)穩(wěn)定租金的情況下，房?jī)r(jià)在確實(shí)緩慢回穩(wěn)的角度下，推演3年后，實(shí)際的回報(bào)并不高。

所以我個(gè)人其實(shí)比較建議的是，趁著當(dāng)前行情回暖，看能否尋找個(gè)別的偶然的愿意**萬+買入的客戶，當(dāng)前租客還在就積極掛牌出來，等租客搬走后，盡快成交。

不要只看到賣價(jià)不高，但也要看到回升的房?jī)r(jià)不多，租金的收益風(fēng)險(xiǎn)，而且大頭是持續(xù)的貸款利息成本。

支持你早點(diǎn)賣掉。

粉絲提問

段老師好，我目前在房產(chǎn)處置上遇困擾想請(qǐng)教：
2018 年全款購(gòu)入**180㎡精裝房（總價(jià)約 377 萬，現(xiàn)含 20 + 萬增值稅），因無經(jīng)驗(yàn)未看樓層，收房時(shí)遇開發(fā)商破產(chǎn)維權(quán)、強(qiáng)迫收房，2023 年 7 月才拿證。房屋存在朝向差、視野遮擋、裝修老舊、面積過大（一人居住不便）等問題，愛人不愿入住，嘗試出售時(shí)報(bào)價(jià)從 410 萬跌至 380 萬，心態(tài)受挫。
周邊配套滯后：產(chǎn)業(yè)空置、商業(yè)爛尾、生活不便（無菜市 / 超市），學(xué)區(qū)**后優(yōu)勢(shì)流失，同小區(qū)清水期房性價(jià)比更高�，F(xiàn)面臨是否繼續(xù)出售的糾結(jié)：賣房款保值難、家庭意見分歧，持有則因改善型房源受眾挑剔、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力弱，不知如何抉擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前你380萬，自己給稅費(fèi)5.3%，中介費(fèi)1.75%的話，也就是摩擦成本達(dá)到了26萬之多，最終拿到手的是354萬，折合約1.92萬的單價(jià)，這個(gè)不僅對(duì)你來說是破發(fā)虧本，買入價(jià)虧本，稅費(fèi)中介費(fèi)虧本，利息虧本，純粹大虧本。

我是不同意你賤賣的，你們純粹是被市場(chǎng)的超跌，跌過頭了的情緒給包裹其中了，對(duì)板塊預(yù)期，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)沒有信心。現(xiàn)在你不到2萬的單價(jià)賣出去，再過幾年回頭看，那就是賣在最低點(diǎn)。就像黎明前的黑夜，你支撐不下去了，多少是太虧了的。

最最關(guān)鍵的是，你們并非高杠桿的投資客，并非家庭實(shí)力太差，無法繼續(xù)持有的情況，所以比起很多其他的純投資客割肉跑路來說，你們是有底氣的，和他們不一樣。你們完全就是被情緒裹挾了而已，當(dāng)局者迷旁觀者清，當(dāng)前**2萬多的成交，一次次沖擊你們的心理防線，但不要被誤導(dǎo)了。

1、**板塊是沒問題的，**雖然前期有一些泡沫，但擠泡沫之后，整體的很穩(wěn)健的，房產(chǎn)在發(fā)展，人口在入住，產(chǎn)業(yè)在跟上（連你也是在這邊上班的，好些其他單位也要陸續(xù)搬入，就快多點(diǎn)開花了，一些雜音，會(huì)快速消失在歷史長(zhǎng)河里），教育商業(yè)交通也在穩(wěn)步發(fā)展，作為一個(gè)**板塊，其穩(wěn)健程度，我覺得在成都是非常好的狀態(tài)，只不過遇到樓市下行期的幾年，是停止了一點(diǎn)，但不會(huì)爛尾下去，而是向著好的方向在發(fā)展，要看得到未來的大趨勢(shì)。

2、**的樓盤是好的，本身來說可以認(rèn)為是**品質(zhì)最高的二手房，地段，外立面，梯戶比，都是很好的狀態(tài)，未來對(duì)標(biāo)的是周邊改善新房，而非淪落去對(duì)比剛需二手房。

周邊改善新房買入成本多少了？**這些基本上是3.3-3.5w甚至以上的，這群人大多也是自住為主，而非純粹的投資客，所以長(zhǎng)期穩(wěn)定后的二手房市場(chǎng)，讓他們接受大額破發(fā)賣出，是很難的，也就是說，周邊改善新房能基于此穩(wěn)住在3萬多的行情上。

你的房子唯一的缺點(diǎn)就只是朝北+得房率的問題，按照10%+10%的折價(jià)計(jì)算，我認(rèn)為最最差的價(jià)值也應(yīng)該在2.5萬以上。對(duì)應(yīng)的總價(jià)是460萬，尤其是在熬1年，就能免增值稅了，可以說變相的又提升了不少總價(jià)。

3、所以我認(rèn)為，當(dāng)前你們是受到了不正常的超跌的樓市行情影響情緒，而真實(shí)的長(zhǎng)期的朗基價(jià)值評(píng)估。這段時(shí)間我其實(shí)一直不太愿意在網(wǎng)上公開討論這個(gè)樓盤，因?yàn)椴徽５膬r(jià)格，對(duì)應(yīng)的是不正常的市場(chǎng)，加之現(xiàn)在看跌的人瞎起哄，輿論情緒是很差的，但不代表是正確的。

只有選擇性忽視這黎明前的黑暗，好好睡一覺，等睡醒了，就是天朗氣清，回復(fù)到正常行情之上的做法。我認(rèn)為它接下來1-2年是可以恢復(fù)到正常2.5萬價(jià)值的，長(zhǎng)期來看，往3萬方向也是沒問題的，就看你們能持有多久了。

如果有資金需求（比如見好就收，比如需要置換，那么我建議再熬1-2年到正常化了出手），如果沒有資金需求，也沒自住需求（你氣也不開，軟裝也不弄，自住體驗(yàn)當(dāng)然差，而且買菜可以網(wǎng)上喊，也可以周末超市采購(gòu)，你愛人在**通勤也不是什么很大的問題，只不過孩子讀書的話，需要考慮下怎么接送的問題），那么我建議可以清水出租，不管租多少，都是適當(dāng)回血，我們要耐得住寂寞，看中長(zhǎng)期價(jià)值。

當(dāng)然，你們給了10萬定金，這個(gè)真的是太可惜了，是沖動(dòng)的后果（盲目相信市場(chǎng)，看衰未來，家庭吵架），如果按照這個(gè)價(jià)格出售，虧大了。但不賣的話，也要損失10萬，挺可惜，最好的情況就是互相協(xié)商，能盡量少賠點(diǎn)錢吧。

整體意見就是這樣，你們不要被外部情緒裹挾，在迷霧中看不清真相，這房子持有壓力不大的，耐心一點(diǎn)，回報(bào)并不差，但前提是控制好家庭成員的情緒，達(dá)成一致的思想，不要再繼續(xù)內(nèi)耗下去了，不然再過5年10年，會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)初這些事都做得非常沖動(dòng)，非常后悔。