大家?guī)?025年北京市場的第7篇推送

當(dāng)“好房子”不再是稀缺品，那什么樣創(chuàng)新還能吸引買房人？

今年到目前為止，北京單價(jià)8W+豪宅市場中，海淀和朝陽成為絕對(duì)的頂流。

1-4月，北京單價(jià)8萬+豪宅市場成交套數(shù)破百的5個(gè)新房項(xiàng)目中，海淀占4個(gè)，朝陽占1個(gè)，放大到前10名，海淀、朝陽則各占4個(gè)。

圖源京樓銷售排行榜

尤其是3月份海淀三杰先后亮相，迅速霸占北京豪宅市場，以“三足鼎立”之勢成為整個(gè)北京新房市場的焦點(diǎn)。

同時(shí)，北京宸園在經(jīng)過2024年僅入市3個(gè)月拿下全北京探花的傳奇后，進(jìn)入2025年繼續(xù)強(qiáng)勢表現(xiàn)，成為京樓排行榜TOP3的?？?。

圖源京樓銷售排行榜

如今五月底，海淀和樾雙雄、朝陽宸園系列也進(jìn)入尾聲，但傳奇似乎還在延續(xù)。

海淀朱房雙子分別完成亮相，朝陽三間房雙雄剛剛完成聯(lián)動(dòng)，大興新城西、黃村豪宅也在摩拳擦掌，順義溫榆河豪宅也伺機(jī)而動(dòng)。

北京豪宅，在6月開始集中發(fā)力，今兒咱們說海淀和朝陽。

關(guān)于更多北京豪宅信息，你有啥內(nèi)幕和包哥分享嗎？或者你想隨時(shí)收到最新的一手消息，都可以加包哥微信，咱們?nèi)豪锪娜ァ?/p>

海淀

臻澐、海晏亮相朱房

朱房雙子先后在5月15日和28日亮相。

臻澐、海晏位置圖

臻澐是華潤+中鐵+招商當(dāng)時(shí)一起拿的地，最后由更懂海淀、更懂朱房、更懂清河的華潤操盤。

為什么說華潤更懂？因?yàn)楹５矶址總髌媲搴酉饦錇?，就是華潤打造的，而臻澐就在清河橡樹灣的西南側(cè)。

臻澐的位置有個(gè)天然的優(yōu)勢，就是向西可以眺望西山，南側(cè)就是清河，高層向西南方向眺望，還能看到清華、北大和圓明園。

圖源華潤置地北京官微

而且，為了最大程度的享受西山的景觀資源，臻澐在樓棟上采取了錯(cuò)棟排布，做到了西邊戶，戶戶能觀西山。

臻澐樓棟效果圖

說到西山，臻澐此次還在園林中設(shè)計(jì)了四季花廳，能把夕陽框進(jìn)畫面，想想都好看。

四季花廳效果圖

臻澐在發(fā)布會(huì)上也公布了很多產(chǎn)品信息，臻澐是華潤置地按照好房子樣板來打造的，也公布了在政策牽引下自己的好房子體系，在策略層總結(jié)為“三好十二優(yōu)”。

在當(dāng)別家的好房子還在卷得房率等前端環(huán)節(jié)時(shí)，華潤已經(jīng)在卷業(yè)主、卷服務(wù)等末端環(huán)節(jié)，顯然華潤對(duì)好房子的認(rèn)知已經(jīng)進(jìn)入next level。

華潤置地好房子體系

在包哥看來，臻澐在做豪宅方面，沒有選擇高高在上，而是愿意“聽人話、辦人事”，這在豪宅項(xiàng)目中非常難得。

比如臻澐此次的產(chǎn)品是通過大量的客研之后落地的，在此基礎(chǔ)上它打造了：

華潤置地首個(gè)“靜音住宅"、首個(gè)全屋健康燈光系統(tǒng)、與孩子“共同成長”的學(xué)習(xí)空間、讓智能化從好用到好用。

幾乎每一個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)都可以說三天三夜的程度，想了解的加包哥微信（maifangdjb01），我發(fā)你詳細(xì)資料。

而臻澐隔壁的建發(fā)海晏，也在昨天（5.28）舉辦了盛大的全球發(fā)布會(huì)。

海晏這場發(fā)布會(huì)，主打一個(gè)“北京情節(jié)”，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的朋友圈刷屏，齊贊用心。

圖源建發(fā)海晏

海晏在前兩天開了樣板間，采用了驗(yàn)資看房的模式，300平以下驗(yàn)資500萬，300平以上的驗(yàn)資1000萬。

包哥以媒體身份搶先看了樣板間，再結(jié)合他們的發(fā)布會(huì)的內(nèi)容，真的是在物質(zhì)和情感上，給足你獲得感和滿足感。

首先建發(fā)標(biāo)志性的大門，也用在了海淀朱房，這似乎已經(jīng)成為建發(fā)豪宅的標(biāo)配。

售樓處海晏大門模型

海晏的產(chǎn)品給包哥印象最深的有三個(gè)細(xì)節(jié)：

一個(gè)是“陽臺(tái)”的設(shè)計(jì)給海淀新房帶來了新的突破，它在自己的所有戶型中，客廳部分都設(shè)計(jì)了一步陽臺(tái)，寬30公分。

海晏183平4居戶型

這30公分，實(shí)際上并未有什么大的作用，但這讓客廳能設(shè)計(jì)落地窗，還能設(shè)計(jì)滑軌門，而非傳統(tǒng)的只能設(shè)計(jì)窗戶。

包哥，將它稱之為“向外30公分的自由”。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是海晏含石量非常高，從進(jìn)門前的門牌位置，到入戶玄關(guān)再到地面、客廳背景板、衛(wèi)生間臺(tái)盆等等，都是奢石。

而且，海晏還尊重業(yè)主個(gè)性化需求，可以從五種奢石中選擇自己喜歡的，進(jìn)行鋪裝。

5種奢石展示

最后一個(gè)細(xì)節(jié)，就是海晏為了做到“靜音社區(qū)”，全屋窗戶都采用的旭格門窗，甚至連衛(wèi)生間的窗戶都不例外。

朱房雙子的產(chǎn)品面積段，臻澐主要是134平—275平，海晏更大些，最小183平，最大要345平，二者在180和200面積段有部分重合。

價(jià)格方面，海晏應(yīng)該要比臻園高。

不過，不管是臻澐還是海晏，都有自身獨(dú)特的亮點(diǎn)，不出意外，他們將成為繼功德寺雙雄之后，北京樓市又一組頂流。

想要臻澐、海晏詳細(xì)資料的，加包哥微信，我私下發(fā)你。

朝陽

朝觀天珺、滿曜聯(lián)動(dòng)三間房

好的關(guān)系，一定是互相托舉，彼此共榮。

這樣的畫面，包哥在朝陽三間房的兩個(gè)項(xiàng)目看到了。保利朝觀天珺和金茂滿曜兩個(gè)項(xiàng)目，彼此喊話，互相致敬。

金茂、保利互動(dòng)海報(bào)

包哥聽說，保利和金茂的高層領(lǐng)導(dǎo)，都曾在不同場合向兩個(gè)項(xiàng)目的操盤團(tuán)隊(duì)明示，朝觀天珺和金茂滿曜是“競合關(guān)系”，兩個(gè)項(xiàng)目不搞惡性競爭，更不搞價(jià)格戰(zhàn)，要專心做好產(chǎn)品和服務(wù)，提升區(qū)域板塊的價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

講真，這樣“有愛”的畫面，包哥已經(jīng)很多年沒看到了，一瞬間仿佛又回到了樓市黃金時(shí)代，那個(gè)幾乎沒有競品，全是友商的年代。

回到兩個(gè)項(xiàng)目。

今年2月11日，保利聯(lián)合金茂一起拿下朝陽三間房0006、0007地塊，后雙方?jīng)Q定各自開發(fā)一個(gè)地塊，0006地塊由保利開發(fā)，定名朝觀天珺，0007地塊由金茂開發(fā)，定名為滿曜。

三間房項(xiàng)目位置

無論是朝觀天珺還是滿曜，都是保利和金茂，各自在產(chǎn)品線上使出渾身解數(shù)。

不搞競爭，做好自己，是兩個(gè)項(xiàng)目給包哥最大的感受。

首先，朝觀天珺，名副其實(shí)的雙鐵盤，北側(cè)距離褡褳坡地鐵站直線200米，西南側(cè)是在建的22號(hào)線定福莊站，直線距離800米左右。

朝觀天珺這次也是在產(chǎn)品上下足了功夫，其中最大的亮點(diǎn)就是139平四居的戶型，實(shí)際使用率趨近100%。

朝觀天珺139平4居戶型圖

要知道，這是在朝陽啊，得房率接近100%，有什么意義不用包哥多說了吧。

朝觀天珺的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)方面，我們還以139平戶型說，南向3面寬全部設(shè)計(jì)內(nèi)嵌陽臺(tái)+落地窗，北向設(shè)備平臺(tái)也全部都包在室內(nèi)。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是139平整套房子的8個(gè)窗戶全部采用外凸設(shè)計(jì)，這又拓展了室內(nèi)空間。

而且這個(gè)139平4居還設(shè)計(jì)了2.5衛(wèi)，以0.5衛(wèi)的設(shè)計(jì)，為老人房配屬了專門的衛(wèi)生間。

另外，朝觀天珺還有92平、122平還有最大157平三個(gè)面積段戶型，私信包哥拿高清戶型圖和資料。

包哥還想重點(diǎn)提一下朝觀天珺的園林設(shè)計(jì)，它打造了五進(jìn)園林、五重橋景，還形成了九章如意園和兩大景觀環(huán)線的園林系統(tǒng)，中央園林面積突破萬平米關(guān)口，甚至從不同角度觀察，都能形成不同的視覺效果和景觀。

朝觀天珺園林效果圖

而滿曜是金茂“金玉滿堂”新產(chǎn)品系中，滿系首個(gè)北京落地項(xiàng)目。

包哥聽說，金茂從上至下非常重視滿曜項(xiàng)目的呈現(xiàn)，集團(tuán)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)甚至親自對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案把關(guān)、調(diào)整。

一般集團(tuán)開始重視，那項(xiàng)目肯定差不了。

包哥覺得最吸睛的是金茂滿曜“藍(lán)色的大門”，項(xiàng)目在社區(qū)主入口打造了150米的“超級(jí)界面”，首次使用特制陶板構(gòu)建外立面，愛馬仕同款的藍(lán)綠色陶板為金茂專門開模定制。

好看，獨(dú)一無二的好看。

社區(qū)大門效果圖

產(chǎn)品面積段方面，金茂滿曜比較純粹，116平-159平，最高的實(shí)際使用率也基本上接近100%。

包哥最喜歡159平3居，金茂滿曜沒有追求南向4面寬，而是把更大的面寬尺度放給了客廳和南向雙套房，客廳面寬達(dá)到6.3米，南向主臥面寬3.8米，南向次臥面寬也有3.2米。

金茂滿曜159平4居戶型

同時(shí)，這個(gè)戶型做到了餐客同款，整個(gè)餐廚客空間超過75平，尺度感拉滿。

滿曜的“含石量”非常高，多處采用石材鋪裝。其中電視背景墻鋪裝巴西魚肚灰石材，地面鋪裝月光米黃石材，高級(jí)且極具審美。

還有金茂的傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)科技系統(tǒng)，滿曜必須配備。與其他豪宅項(xiàng)目的科技系統(tǒng)相比，金茂的科技系統(tǒng)已經(jīng)是一套非常成熟的體系，運(yùn)用起來也更加得心應(yīng)手。

豪宅相比于剛需盤來講，不僅在于裝修標(biāo)準(zhǔn)的高，更在于設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)的極致追求，而這點(diǎn)也是包哥想看豪宅的原因，因?yàn)槟憧偰軓闹懈惺艿健坝绣X人的生活”。

近期即將入市豪宅項(xiàng)目，今兒咱們說的是海淀和朝陽篇，這兩個(gè)區(qū)域每個(gè)區(qū)域都是兩個(gè)貼面，但各有特色的項(xiàng)目。

不出意外，海淀、朝陽將成為北京6月之后的樓市焦點(diǎn)。

當(dāng)然，不止這兩個(gè)區(qū)域有豪宅，豪宅也不一定全是8W+以上，每個(gè)區(qū)域都有每個(gè)區(qū)域的豪宅。

下周，咱們繼續(xù)講。

以上。

關(guān)于海淀臻澐、海晏，朝陽朝觀天珺、滿曜，你還有什么想說的，或者想要詳細(xì)資料，加包哥微信，咱們私聊去。

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