如果說(shuō)有什么國(guó)家的房?jī)r(jià)可以從2019年到現(xiàn)在上漲4倍，那恐怕只有烏茲別克斯坦。

在前往中亞考察之前，《新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)》和絕大部分國(guó)人一樣很難給這里打上標(biāo)簽。

但一周深入探訪之后，我們帶你解開(kāi)這個(gè)神秘國(guó)家的一角。從國(guó)家轉(zhuǎn)型、行業(yè)機(jī)會(huì)、房地產(chǎn)趨勢(shì)、電動(dòng)車(chē)崛起等多個(gè)維度，帶你了解這個(gè)中亞國(guó)家為何值得關(guān)注。

從蘇聯(lián)邊陲

到改革先鋒的重啟之路

作為前蘇聯(lián)的加盟共和國(guó)，烏茲別克斯坦核心角色是蘇聯(lián)的原材料供應(yīng)基地，特別是棉花和礦產(chǎn)，同時(shí)也承擔(dān)部分輕工業(yè)、食品加工和能源生產(chǎn)功能。

雖有局部工業(yè)化，但整體產(chǎn)業(yè)單一化、缺乏自主性。這一經(jīng)濟(jì)模式雖為蘇聯(lián)輸送資源，卻給烏茲別克斯坦留下長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性困境。

特別是在蘇聯(lián)解體后，烏茲別克斯坦GDP在1990-1995年期間暴跌18%，工業(yè)產(chǎn)出減少45%。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2017年，烏茲別克斯坦取消外匯管制，貨幣貶值50%，打破黑市溢價(jià)，降低了8000種商品關(guān)稅，出售國(guó)企，外資可控股100%，廢止166項(xiàng)行政壁壘，催生15萬(wàn)家中小企業(yè)。

烏茲別克斯坦再一輪變化是在2022年俄烏沖突。它讓兩國(guó)進(jìn)出口受到較大沖擊，中國(guó)迅速取代俄羅斯，成為烏茲別克斯坦的最大貿(mào)易伙伴。2023年，中烏雙邊貿(mào)易額達(dá)到約140億美元，超過(guò)烏俄之間的貿(mào)易額。

多行業(yè)洗牌

中國(guó)元素快速滲透

在這一輪變化中，烏茲別克斯坦諸多行業(yè)也因這次事件發(fā)生改變：

汽車(chē)行業(yè)：俄羅斯的拉達(dá)品牌由于無(wú)法獲得零部件，基本退出了市場(chǎng)。中國(guó)品牌如比亞迪、奇瑞、理想等在烏茲別克斯坦市場(chǎng)的份額擴(kuò)大到10%。

建筑工程：俄羅斯最大工程公司之一Velesstroy，在沖突前承建了塔什干地鐵、努庫(kù)斯機(jī)場(chǎng)等關(guān)鍵基建。沖突后，其在烏資產(chǎn)項(xiàng)目被凍結(jié)，由土耳其ENKA、韓國(guó)三星物產(chǎn)、烏茲本土企業(yè)Qurilish Invest接管。

電商行業(yè)：沖突前，俄羅斯電商Wildberries、Ozon霸占烏茲別克斯坦市場(chǎng)，目前本土電商Uzum已占據(jù)主導(dǎo)地位，且該平臺(tái)2022年才成立。

房地產(chǎn)暴漲

是泡沫，還是紅利起點(diǎn)

俄烏沖突帶來(lái)避險(xiǎn)情緒，大量俄羅斯和烏克蘭的投資與人才也來(lái)到了烏茲別克斯坦。

在帶來(lái)資金和技術(shù)，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也推動(dòng)了烏茲別克斯坦房地產(chǎn)和租金價(jià)格的上漲。

2019年，烏茲別克斯坦首都塔什干市中心的房?jī)r(jià)約為800美元/平方米，2024年就已漲至2600美元/平方米，而且價(jià)格仍在上漲，據(jù)說(shuō)最好的地段已達(dá)3500美元/平方米。

不過(guò)更夸張的是他們的租金，朋友在市中心85平方米的房子每月租金達(dá)2500美元，當(dāng)然這是條件很好的公寓房。

按照本地華人的說(shuō)法，如果準(zhǔn)備在烏茲別克斯坦常駐，最好直接買(mǎi)房。如果沒(méi)有大變化，10年就能回本——10年的租金就可以買(mǎi)下所住的房子。

在這邊生活了5年的老馮，做酒店生意。他對(duì)《新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)》表示，在烏茲別克斯坦最悔恨的就是沒(méi)有投資地產(chǎn)。如果在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)地，5年下來(lái)至少有5倍以上回報(bào)。

作為全球少數(shù)經(jīng)濟(jì)與人口均高速增長(zhǎng)的國(guó)家，烏茲別克斯坦2021-2023年GDP年均增速達(dá)6.37%，2024-2028年預(yù)期增速約為5.9%，穩(wěn)居全球增速前十經(jīng)濟(jì)體。人口方面，烏茲別克斯坦占據(jù)中亞近半壁江山，總?cè)丝谶_(dá)3660萬(wàn)，預(yù)計(jì)2030年將接近4000萬(wàn)，一半以上在30歲以下，正處于人口紅利期。

老馮在談到烏茲別克地產(chǎn)時(shí)總會(huì)想到15年前的中國(guó)。烏茲別克斯坦現(xiàn)有住房多為中國(guó)80-90年代風(fēng)格的蘇式老樓，新式公寓甚少，大多數(shù)還在打地基階段。市中心的高檔寫(xiě)字樓用十個(gè)手指就能數(shù)清，全城最高的建筑也只有17層高。

烏茲別克斯坦中央銀行指出，2023年住房市場(chǎng)的平均價(jià)格比實(shí)際價(jià)值高出24%；IMRS數(shù)據(jù)顯示，2024年2月首都塔什干多層住宅的投資回報(bào)率達(dá)32.4%，主要原因是供需失衡。但房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過(guò)居民收入增長(zhǎng)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)投資回報(bào)率開(kāi)始下降，到2025年1月已下降至7.6%。

不過(guò)從長(zhǎng)線看，烏茲別克斯坦的地產(chǎn)仍被看好。Statista預(yù)測(cè)2023-2028年房地產(chǎn)市場(chǎng)年均增長(zhǎng)率為11.78%；烏茲別克斯坦中央銀行也表示，短期內(nèi)房?jī)r(jià)高估，但長(zhǎng)期需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)基本面穩(wěn)固；烏茲別克斯坦總統(tǒng)府與住房部也通過(guò)大規(guī)模建設(shè)和金融支持，推動(dòng)住房市場(chǎng)發(fā)展。

老馮說(shuō)，這些都是表面的，實(shí)際跑下市場(chǎng)，你就知道真實(shí)的需求有多強(qiáng)了。

參考中國(guó)崛起進(jìn)程，烏茲別克斯坦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要拉動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)，帶動(dòng)需求拉動(dòng)價(jià)格，提高土地經(jīng)濟(jì)收入，獲得更多財(cái)政收入，擴(kuò)大基建投資，進(jìn)而繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)入正向循環(huán)。

不過(guò)，和15年前中國(guó)經(jīng)濟(jì)不同，在烏茲別克斯坦，本國(guó)貨幣索姆的定存也是一項(xiàng)不錯(cuò)的投資，目前該國(guó)貨幣存款年收益為20%左右（也有說(shuō)法為15%-18%）。

相關(guān)分析顯示，在新興市場(chǎng)國(guó)家，股市、債市不成熟，缺乏有效直接融資機(jī)制，企業(yè)資金需求主要靠銀行放貸。銀行為了籌集可貸資金，用高利率吸引儲(chǔ)戶(hù)存款。

烏茲別克斯坦2023年90%以上的企業(yè)融資仍來(lái)自銀行貸款，同時(shí)高利率也與該國(guó)10%左右的高通脹有關(guān)。

另一點(diǎn)值得注意的是，雖然烏茲別克斯坦的官方貨幣為索姆，但當(dāng)?shù)厝嗽谫I(mǎi)房、購(gòu)車(chē)等大宗交易時(shí)一般以美元計(jì)價(jià)，也更喜歡用美元完成交易。

除了打車(chē)

什么都比中國(guó)貴

雖然存款利率很高，但真正有存款能力的國(guó)民卻并不多。根據(jù)烏茲別克斯坦國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)際數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告，2024年烏茲別克斯坦全國(guó)平均月薪約為423美元，首都塔什干為650美元。

但據(jù)本地人反饋，塔什干普通勞動(dòng)者月薪為480美元。而烏國(guó)的消費(fèi)并不低，路邊餐館一頓素食約10元人民幣，帶肉的為20元；裝修較好的餐廳人均消費(fèi)為100-150元；歐美風(fēng)格裝修有特點(diǎn)的西餐廳則高達(dá)200元以上。

體感上，烏茲別克斯坦的餐食整體偏咸，無(wú)論是烤肉、炒菜、抓飯還是湯，基本都配合馕一起食用。本地人說(shuō)吃肉并非日常，一般一周只吃1-2次。

本地超市食品價(jià)格與中國(guó)相當(dāng)。牛肉香腸20-35元/斤，2L百事可樂(lè)9元，130g薯片7元；但日化用品價(jià)格卻比中國(guó)高，如3公斤汰漬洗衣粉55元、碧浪86元，高露潔牙刷16-35元、清揚(yáng)洗發(fā)水380ml售價(jià)26元，多芬350ml沐浴乳24元，8卷粗糙衛(wèi)生紙售價(jià)20元。

在線上，《新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)》在本地購(gòu)物平臺(tái)Uzum搜索發(fā)現(xiàn)，其他絕大部分商品售價(jià)也為中國(guó)網(wǎng)購(gòu)價(jià)格的3-4倍。淘寶售價(jià)159元的汽車(chē)座椅，在Uzum售價(jià)約563元；淘寶售價(jià)40元的移動(dòng)掛衣架，Uzum售價(jià)約113元。

本地中國(guó)人戲稱(chēng)：除了打車(chē)，這里的物價(jià)都比中國(guó)貴。

電動(dòng)車(chē)在搶綠燈

從低價(jià)印象到中產(chǎn)標(biāo)配

如果說(shuō)世界上哪個(gè)國(guó)家雪佛蘭汽車(chē)保有量最高，那就是烏茲別克斯坦。而且他們可能也是雪佛蘭Cobalt單一車(chē)型保有量最高的國(guó)家。這款售價(jià)約1.1萬(wàn)美元的三廂車(chē)在烏茲別克斯坦隨處可見(jiàn)。

但在疫情后，中國(guó)汽車(chē)品牌快速滲透烏茲別克斯坦市場(chǎng)。從進(jìn)口到建廠，以比亞迪、奇瑞為代表的中國(guó)企業(yè)開(kāi)始加速布局烏國(guó)市場(chǎng)。2024年比亞迪在烏茲別克斯坦汽車(chē)市場(chǎng)的份額為5.6%，奇瑞為2.2%。

本地華人表示，正是以比亞迪為代表的新能源車(chē)，打破了烏茲別克斯坦人對(duì)中國(guó)產(chǎn)品“低價(jià)低質(zhì)”的印象。如今比亞迪宋車(chē)型已成為當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)的標(biāo)配，而理想汽車(chē)則成為當(dāng)?shù)馗蝗说闹匾x擇車(chē)型。

甚至一度比亞迪“宋”在烏茲別克斯坦一車(chē)難求，國(guó)內(nèi)進(jìn)口一臺(tái)可以賺8000美元，是國(guó)內(nèi)利潤(rùn)的10倍。

在烏茲別克斯坦的十字路口，你總能聽(tīng)到車(chē)胎摩擦地面的聲音。本地人喜歡通過(guò)綠燈后起步加速來(lái)彰顯個(gè)性，而電動(dòng)車(chē)更能滿(mǎn)足他們對(duì)性能的追求。

根據(jù)烏茲別克斯坦國(guó)家海關(guān)數(shù)據(jù)，2024年該國(guó)首次實(shí)現(xiàn)電動(dòng)汽車(chē)和混合動(dòng)力汽車(chē)的進(jìn)口量超過(guò)傳統(tǒng)汽油車(chē)。全年共進(jìn)口74,525輛乘用車(chē)，其中電動(dòng)汽車(chē)占24,095輛，混合動(dòng)力汽車(chē)占17,480輛，合計(jì)占比約55%（新能源車(chē)稅對(duì)比燃油車(chē)低很多）。

烏茲別克斯坦的充電樁數(shù)量正在快速增長(zhǎng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025烏國(guó)充電站數(shù)量已接近1400個(gè)，過(guò)去一年增長(zhǎng)了2.5倍。政府計(jì)劃到2025年底新增到32,400個(gè)充電樁。并要求政府機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)中心、公共餐飲場(chǎng)所及重要高速公路基礎(chǔ)設(shè)施需確保至少5%的停車(chē)位配備充電樁。

除比亞迪、奇瑞外，吉利、長(zhǎng)安、哈弗、捷途、紅旗、小鵬、東風(fēng)等多個(gè)中國(guó)汽車(chē)品牌也已進(jìn)入烏茲別克斯坦市場(chǎng)，并逐步完善銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，而他們不約而同地選擇了純電動(dòng)和混合動(dòng)力車(chē)型。

烏茲別克斯坦的故事，如同一面映照轉(zhuǎn)型與機(jī)遇的鏡子。是一個(gè)國(guó)家?jiàn)^力掙脫歷史枷鎖、擁抱開(kāi)放的澎湃脈動(dòng)。曾經(jīng)的蘇聯(lián)“糧棉倉(cāng)”，正依托大刀闊斧的經(jīng)濟(jì)改革、驟然而至的地緣紅利，以及龐大年輕人口的驅(qū)動(dòng)力，上演著令人矚目的“烏茲速度”。

展望未來(lái)，關(guān)鍵在于平衡高增長(zhǎng)與包容性、熨平地產(chǎn)與物價(jià)波動(dòng)、將“人口紅利”轉(zhuǎn)化為“人才紅利”。其連接歐亞的樞紐地位、堅(jiān)定的開(kāi)放政策及對(duì)綠電與智能產(chǎn)業(yè)的押注，則是核心機(jī)遇。烏茲別克斯坦，這片陣痛與活力交織的熱土，正從一個(gè)被遺忘的角落，加速蛻變?yōu)橛^察新興市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的“中亞樣本”，“烏茲速度”崛起的勢(shì)能已不容忽視。

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