本來是想針對窮不買南，富不買西單獨寫篇文章的...

但是一想到寫出來必然會被噴死，我決定前面加點水貨信息，沖淡一下....

01

發(fā)了廣子之后，好幾個人在私信問關(guān)于中建云啟風(fēng)華的事情。

正好昨天我去了一趟，針對現(xiàn)狀給大家說幾點

首先，營銷中心/城市展廳已經(jīng)開放，但是細節(jié)并不完善，整個售樓處外立面還在緊張的補充細節(jié)，我現(xiàn)場還看到了吊車。

整個展廳只開放了前面兩層，三層尚未開放，至于不少朋友想看產(chǎn)品，暫時是看不到的，甚至包括工法展示區(qū)，我瞧了瞧，不少工法展示區(qū)的位置依然是空的。

所以，我個人更加建議等到示范區(qū)開放的時候再去看看...

畢竟這兩天實在有點熱...

這座城市展廳的亮點有三點：

第一，城市展廳前面的公園示范區(qū)已經(jīng)成型，據(jù)說中下旬宏昌路與漢峪溝兩側(cè)的景觀廊道會和示范區(qū)一同開放。

按照做好事只看善跡的標準看，甭管是不是為了賣房，中建確實做了一件好事。

第二，城市展廳接待的儀式感很強，旗袍小姐姐把你引到二樓參觀（一樓沒啥東西，主要是個氛圍），確實感受很好。

第三，我個人非常喜歡二層西側(cè)的會客廳裝潢，整個裝修啊層高啊確實有大老板會客廳的感覺。

至于其他的我也不知道，坐等示范區(qū)開放就好了。

這里要特別提示一點，城市展廳在鳳凰北路上，地塊是在宏昌路上，這點挺關(guān)鍵。

價格還沒出來，這盤起步600w，千萬級社區(qū)，其實這地距離龍奧直線距離只有8公里，再加上聯(lián)排產(chǎn)品，才600W，其實不是很離譜。

奧體往東8公里，往南8公里的同類產(chǎn)品肯定是比這房子要貴的，華山別墅也不便宜，而且容積率還稍高。

換句話說，誰不想買龍洞呢，龍洞那別野不都一千好幾百萬么.....

02

這幾天得到點網(wǎng)傳消息

傳說，注意是傳說不保真，等奧體中路兩側(cè)的商業(yè)正式開業(yè)之后，網(wǎng)傳奧體中路北延線有可能進行交通分流。

沒準北延線真的要變成公交與電瓶車的專用道，兩側(cè)分流的環(huán)路我看著已經(jīng)加裝了隔離帶。

不過這消息不保真，靜靜等待“悅鄰中心”的開業(yè)，到時候就知道了。

所以，這消息姑且當聽個樂...

不過話說回來，現(xiàn)在奧體中路北延線實在是太堵了。

這幾天看到了兩個事

有個公交掉頭被旁邊亂停的車輛給堵住，一車人步行....

還有個救護車拼命按鈴，但是因為前面的車太多，速度依然不快..

要不直接引入靜態(tài)交通算了。

畢竟旁邊有收費的停車場，很多人還是選擇違停路邊，收點錢，感覺也沒什么毛病。

現(xiàn)在這年頭，雙輸好過單贏。

03

這幾天雖然沒更新（寫挺多改挺多就沒發(fā)...），但是我抽空把濟南南部，西部的樓盤挨個溜達了一圈。

我得出來一個結(jié)論：窮不買南，富不選西。

您先別著急噴我，多年前濟南買房流傳了一句話：

買南不買北，買東不買西。

以現(xiàn)在的眼光看這十個字，這不濟南妥妥的買房圣經(jīng)嘛，懂得都懂。

按照2025年濟南樓市這個揍性，我只能總結(jié)出這八個字：

窮不買南，富不選西

先說南部，南部的樓市的分化遠比濟南其他區(qū)域嚴重。

這里不單是價格，還包括了開發(fā)商推向市場的產(chǎn)品。

從產(chǎn)品上看，南北康的高層產(chǎn)品和濟南文旅城的高層毫無區(qū)別。

甚至因為當年炒作的原因，多數(shù)人入手南北康高層價格要遠遠高出文旅城。

現(xiàn)在價格什么樣大家很清楚。

你能猜出來這是哪里嗎？

而從生活配套上看，南城的生活配套多依賴于社區(qū)內(nèi)部，比如領(lǐng)秀城貴和，沒開業(yè)的萬科中心，配套的密度和選擇性是稍有不足的。

這一點大家去溜達一圈就知道了，大盤模式，買菜相對方便，但菜價不低就是一個寫照。

我們在具體到交通上，領(lǐng)秀城也好公元九里也罷，因為大盤模式，社區(qū)內(nèi)堵車是常有的事情。

更為關(guān)鍵的是，在地鐵4號線如火如荼的現(xiàn)在，5號線連個影都沒有...

還有點玄之又玄的因素，以我個人不完全的觀察，南城的老齡率大概是全市頭名。

大家想想也就明白了，南城兩大優(yōu)點

一是環(huán)境，年輕人雖然看重環(huán)境但是奈何手里沒錢，所以購房者年齡構(gòu)成普遍往中老年發(fā)展。

二是學(xué)區(qū)，這和年輕人更沒關(guān)系了，首套房年輕人有幾個能搞定學(xué)區(qū)房呢。

所以你看了嗎，南城的城市屬性非常適合打造超級豪宅，對剛需卻很難說友好。

比如龍湖代建，比如萬科四代，比如華潤四代，買這些豪宅的人非富即貴，好產(chǎn)品好環(huán)境好學(xué)區(qū)，這個殺傷性是非常強的。

而且這批人大概率也不需要按點上下班，所謂交通擁堵軌道交通與這批人關(guān)聯(lián)并不大...

反觀年輕人，首套房，沒錢的，只能就接二手高層，在2025年的南城就是徹徹底底的接盤韭菜。

沒有地鐵，交通一般，產(chǎn)業(yè)聚集性有限，部分商業(yè)還有推動緩慢爛尾等嫌疑，部分人還沒攢出買車的錢，但是反觀房價，同樣的二手大高層，南城就是要比其他區(qū)域貴。

更為關(guān)鍵的是，像學(xué)區(qū)這樣卷來卷去的東西是都要花錢的，領(lǐng)秀城那些比肩繼踵的輔導(dǎo)班都是開給誰的，懂得都懂。

所以基于綜合生活成本和交通成本，我認為剛需在選擇南城作為首套剛需的時候，不妨慎重一點。

比如郭店和黨家融匯城哪個好，我認為是郭店，起碼高架橋起來之后，上班能方便點，郭店甚至更便宜。

富不選西是什么意思呢？

如果你的預(yù)算沒上限，西城也沒有產(chǎn)業(yè)或者集團的話，西邊的豪宅不需要去看了.

因為到這個階段，圈層和地段是繞不開的屬性，在濟南很明顯就是選擇東南。

非要去楊柳春風(fēng)那種地方，花個一千大幾買套別野，確實有點浪費。

咱就不講增值了，賠錢一定是排行前列的。

注意，最重要的轉(zhuǎn)折來了：

西城適合那些追求性價比人群購買，尤其是住在周邊或者日常通勤不太在意的人

同樣的預(yù)算，住在西城那真是太舒服了...

比如我看的這幾個西城豪宅，圖我不放了，網(wǎng)上都有視頻，省得有人說廣告。

有山有水的熙宸原著，600個就能買到帶超級露臺的大平層。

去參觀的時候，一起去的大V都懵逼了，因為他們有的買了CBD，有的買了科技城。

但是論居住感和居住氛圍，完全不是一個檔次。

你在西城買200平的房子，價格方面能多賺臺路虎攬勝，居住感更是完爆。

熙宸原著這種房子，別說挪到CBD了，就算挪到唐冶，它都不可能賣到現(xiàn)在這個價格。

所以黑來黑去黑來黑去，也確實有點好處，導(dǎo)致西城豪宅普遍居住獲得感爆棚，性價比極高。

再比如御湖境，同樣180平的戶型。

要是在東邊想買個帶泳池帶裝修帶下沉庭院的，大概率就要往600W上走了。

在東邊買個600W的房子，開個5系，路上開新能源的都在蛐蛐你，被德系割了最后一把韭菜。

擱西邊買個400萬的房子，開個攬勝，保安都給你開門，誰敢不喊你大哥。

甚至昨天我刷了個抖音，看了個西城大學(xué)里一梯一戶230平的大平層，竟只有區(qū)區(qū)一萬二每平.....

要說西城的剛需，那更不用提了。

那個價格簡直是瞠目結(jié)舌，配套完善樓下帶地鐵的房子都沒多少錢。

要是真兜里有錢，大富大貴，我倒是感覺大可不關(guān)注西城。

如果不是，去西邊瞧瞧也沒什么壞處，買房多對比嘛，尤其是上了年紀，日常通勤不敏感的朋友，這種對比是非常必要的...

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