六月樓市淡季，深圳不少買房和賣房的人都犯了難：買吧，怕等等更便宜；賣吧，怕突然漲價。

這背后，其實是大家對未來市場信心的拉鋸戰(zhàn)。

七月會不會有樓市刺激政策？現(xiàn)在到底該怎么做？聊聊最近的市場觀察。

01

當(dāng)前深圳樓市，看房的多，買房的少，整體上來講觀望情緒較為濃厚。

6月1日-15日，深圳二手住宅累計網(wǎng)簽2063套，從成交量維度看，市場上賣得比較不錯的房子，主要分為幾類。

1、體量比較大的社區(qū)。比如桃源村、星海名城、壹城中心、華潤城等，從剛需盤到改善盤，單價從幾萬從十幾萬不等，基本上每個區(qū)域都有對應(yīng)的成熟社區(qū)，因為放盤量大，成交量占比一直以來都比較高。

2、熱門板塊的品質(zhì)次新。像華僑城、科技園、前海、寶中等，這些都是受中產(chǎn)家庭青睞的熱門片區(qū)，3-4房已成為當(dāng)前改善主流戶型。因為地段好、配套全、樓齡新，這類房子的流動性中長期來看都會不錯。

3、租售比較高的小區(qū)。主要集中在老城區(qū)，或者個別公寓產(chǎn)品，這類房子長期沒有漲價預(yù)期，但因為這幾年房價回調(diào)幅度大，月供和租金的差距已經(jīng)逐步縮小，總能收獲一波購買力。

說明剛需買房、改善換房的需求仍在釋放，部分買家正趁勢撿漏，市場基本面還在，只是步入調(diào)整期。

最近這段時間，二手房帶看量和成交量確實下滑了，很多買房人對市場保持謹慎態(tài)度，因此筍盤優(yōu)先成交。筍盤越優(yōu)質(zhì)，性價比越高，成交周期就越短。

02

現(xiàn)在的市場不是一刀切，而是出現(xiàn)了明顯分化。

就拿賣房來說，同一個時間節(jié)點，有人賣房輕輕松松，有人以價換量，有人降價也換不來流通性。

所以不管市場冷暖——

一定要認清房子的定位。房子也有優(yōu)劣之分，如果你手里是尾部資產(chǎn)，就別想著行情好轉(zhuǎn)后能高價賣出。總有人抱著不切實際的期待，最后只能一次次降價，損失慘重。

像寶安外圍、龍崗、坪山、龍華、光明等偏遠地段，堪稱本輪市場的重災(zāi)區(qū)。那些到處咨詢賣房的業(yè)主里，很多都是來自這些地方。

對于這類資產(chǎn)，前兩年我就建議有需求的話盡早賣掉，換成優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)；去年還說降價也要脫手，可到今年，就算降價都不一定能順利賣掉。這些區(qū)域要么房源大量積壓，要么可輸送過去的純剛需越來越少，單純降價已經(jīng)無法解決問題。
如今賣房的人當(dāng)中，大部分是為了置換。市場冷清，舊房子賣不掉就不敢買，陷入死循環(huán)。而好房子的淘筍窗口期，往往只出現(xiàn)在市場冷淡期。

因此，如果是以劣換優(yōu)，我的建議是：戰(zhàn)略上堅持先賣后買，定價合理，及時跟進中介帶看和客戶意向，談判也要講究策略。對中介態(tài)度好一些，不然房子很容易被冷落。
最后提醒大家，如果不急用錢，好房子不用急著賣，必要時可以暫時下架；但差房子就別再猶豫，盡快脫手才是關(guān)鍵。這些房子很難再有漲價翻身的機會，要順應(yīng)市場趨勢。

03

國常會這次討論房地產(chǎn)，意思挺明確的：

1、市場還得穩(wěn)。雖然說要構(gòu)建新模式，但核心還是讓大家心里別慌，市場別亂。

2、政策“彈藥”管用。從怎么規(guī)劃、批土地，到給錢、貸款支持，政府手里的牌仍未出盡，該用的時候不會手軟。

3、“好房子”是大方向。現(xiàn)在開始使勁推“好房子”了，意味著以后的住房品質(zhì)會進一步提高，別光想著數(shù)量了。

深圳的房子還能買嗎？未來還值錢嗎？我認為要分情況看——如果是剛需自住，該買還得買。

在中國人的觀念里，自己的房子才是“家”，租房總感覺不是長久之計。這想法不是短時間能改變的。

所以，只要經(jīng)濟條件允許，大部分人還是想買房安家。這個“住”的需求一直存在，只是現(xiàn)在大家可能沒那么著急出手。

而想投資保值增值，主要看有沒有更好的選擇。

如果你有其他更穩(wěn)當(dāng)?shù)耐顿Y方式，比如擅長炒股，那不一定非要買房子。

但是，如果你找不到更穩(wěn)、更好的投資渠道，那深圳核心地段的好房子，依然是普通人能接觸到的、最穩(wěn)當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)之一。

當(dāng)前窗口期，買家可精挑細選有真實價值支撐的資產(chǎn)，特別是被錯殺的高性價比房源。而賣家若未能把握上半年窗口，則需重新審視定價策略，做好持久戰(zhàn)準(zhǔn)備。
接下來的政策動向，將決定下半年走向。在此之前，唯有認清分化現(xiàn)實，方能穿越市場迷霧。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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