正文

　　最近一段時(shí)，粉絲問(wèn)及最多的問(wèn)題就是：

　　深圳房?jī)r(jià)又跌了？會(huì)繼續(xù)暴跌嗎？

　　為啥用了“又”字呢？

　　原因有二。

　　第一個(gè)原因：

　　深圳是四個(gè)一線城市中，房?jī)r(jià)下跌幅度最大，下跌時(shí)間最久，且量?jī)r(jià)雙跌的城市。

　　換句話說(shuō)，要問(wèn)一線哪里慘，深圳樓市他最慘！

　　只不過(guò)呢，2024年926之后，深圳樓市的二手房?jī)r(jià)格和成交量開(kāi)始上漲，且上漲的勢(shì)頭還很猛。

　　從數(shù)據(jù)維度看，深圳二手房成交價(jià)格由2024年7月份的5.87萬(wàn)/㎡，上漲到了2025年2月份的6.41萬(wàn)/㎡。

　　但進(jìn)入4月份、5月份，深圳二手房成交價(jià)拐頭下調(diào)，雖然沒(méi)有回到最低的5.87萬(wàn)/㎡，但仍比2月的成交價(jià)下降了2000元/平米。

　　也就是說(shuō)，深圳二手房向上沖高的態(tài)勢(shì)停止了！

　　第二個(gè)原因：

　　5月份，深圳新房住宅預(yù)售+現(xiàn)售合計(jì)網(wǎng)簽3162套，二手住宅網(wǎng)簽4687套，分別環(huán)比降14.4%、18.2%。

　　換句話說(shuō)，深圳的二手房和新房成交量都出現(xiàn)下降。

　　打個(gè)比喻，這926的藍(lán)藥丸吃下去之后，深圳樓市確定上漲的“一柱擎天”，但藥效過(guò)了之后，深圳樓市確實(shí)出現(xiàn)了“疲軟”

　　所以，大家問(wèn)的“又”是指從2024年9月份沖高之后的回落的現(xiàn)象。

　　那么，該怎么理解這種情況，是不是意味著深圳樓市又一次開(kāi)啟了全面下跌呢？

　　關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，我從三個(gè)維度和大家聊聊。

　　一、永遠(yuǎn)年輕的姑娘

　　最近看到一句話，感覺(jué)很有意思：年輕的姑娘不會(huì)永遠(yuǎn)年輕，但永遠(yuǎn)會(huì)有年輕的姑娘。

　　事實(shí)上，這句話在房地產(chǎn)維度的演繹就是：上漲行情中也有下跌的房源，下跌行情中也有上漲的房源。

　　最關(guān)鍵的的是：你尋找什么？

　　——比如2021年

　　2021年是中國(guó)樓市巔峰時(shí)期，成交量達(dá)到了18.3萬(wàn)億，成為中國(guó)房地產(chǎn)的里程碑時(shí)刻。

　　可即便如此，即便是2021年，深圳鹽田很多房子也都是跌的。

　　——比如2025年

　　此刻，大家體感的寒意不用多言，客觀的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的走勢(shì)。

　　但即便如此，依然有房?jī)r(jià)上漲的區(qū)域和項(xiàng)目。

　　下面兩張圖是深圳業(yè)主報(bào)價(jià)漲幅的數(shù)據(jù)，其中漲幅最高達(dá)到了14.8%

　　客觀的講，深圳樓市在5月份整體回落是事實(shí)，但也沒(méi)有網(wǎng)上唱衰的自媒體說(shuō)得那么“夸張”。

　　二、量?jī)r(jià)關(guān)系

　　啥是量?jī)r(jià)關(guān)系？

　　拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)、貨幣等維度的因素，但從供需關(guān)系角度切入，一座城市的房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)，本質(zhì)上是供需關(guān)系的體現(xiàn)。

　　換句話說(shuō)，買(mǎi)房的人多，賣(mài)房的人少，這價(jià)格必漲，

　　反之賣(mài)房的人多，買(mǎi)房的人少，這房?jī)r(jià)必跌。

　　那么，深圳樓市的供需關(guān)系怎么樣呢？

　　了解深圳市場(chǎng)，關(guān)心深圳樓市的伙伴都知道，深圳是供小于求的市場(chǎng)，至于供小于求到什么程度，有幾組數(shù)據(jù)可以說(shuō)明。

　　第一組：人口和商品房

　　深圳1760萬(wàn)人口，商品房是189萬(wàn)套，不管怎么推演和計(jì)算，從人口角度看深圳都是供需失衡的狀態(tài)；

　　第二組：供地與庫(kù)存

　　新房的供應(yīng)量，本質(zhì)上取決于土地供應(yīng)和已建成的庫(kù)存量。

　　土地供應(yīng)決定了未來(lái)18月內(nèi)的潛在供應(yīng)量，已建成商品房的庫(kù)存量決定了未來(lái)6到12月的供應(yīng)量。

　　那么，深圳土地供應(yīng)和已建成的庫(kù)存量又如何呢？

　　答案依然是緊張。

　　深圳最垃圾的板塊鹽田的庫(kù)存去化周期都只有7.4個(gè)月了，像南山和福田都在5到6個(gè)月。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這是非常明顯的供小于求的特征。

　　目前， 新房住宅存量為273.3萬(wàn)平，按照過(guò)去6個(gè)月成交量，深圳全市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)低于7個(gè)月，

　　換句話說(shuō)，深圳樓市從21年調(diào)整供應(yīng)量，到現(xiàn)在屬于“修成正果”

　　那么，既然是一個(gè)缺貨、供小于求的市場(chǎng)，為什么一個(gè)月的高頻數(shù)據(jù)變化，就能影響到大家的信心呢？

　　如果用8個(gè)字概況就是：風(fēng)聲鶴唳 草木皆兵

　　一方面4月份貿(mào)易戰(zhàn)讓經(jīng)濟(jì)筑底復(fù)蘇變得波折；

　　另外一方面從2024年924、926萬(wàn)鈞之力、雷霆之勢(shì)的政策落地之后，大家沒(méi)有看到期待的"V"型反彈

　　所以，當(dāng)一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)環(huán)比下跌之后，大眾的情緒就開(kāi)始變化，

　　那么，該怎么看當(dāng)前的一切？

　　我依然認(rèn)為，深圳樓市最悲觀的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了

　　為啥這么說(shuō)？來(lái)， 大家看下圖。

　　這是2022年到2023年連續(xù)兩年的二手房成交量：

　　2022年的平均套數(shù)是2000多套；

　　2023年平均套數(shù)是3000多套

　　好，大家記住上面兩組數(shù)據(jù)，再往下看。

　　2024年深圳二手房的平均成交套數(shù)是4000多套；

　　那么，2025年平均套數(shù)是多少呢？

　　來(lái)，再看一組數(shù)據(jù)。

　　從數(shù)據(jù)維度看，2025年深圳二手房的平均成交套數(shù)是5000多套。

　　由此，我們可以看到：

　　從2022年到2025年深圳樓市二手房成交量一路上漲，從月均2000套——3000套——4000套——5000套。

　　我問(wèn)大家，連續(xù)4年的成交量數(shù)據(jù)趨勢(shì)是什么？

　　成交量上漲啊

　　深圳這種明顯供小于求，且二手房成交量反彈的行情，不是復(fù)蘇行情是什么呢？

　　有些朋友看到這里會(huì)問(wèn)：既然是復(fù)蘇行情，為什么5月初成交量和成交價(jià)格會(huì)下跌呢？

　　來(lái)，再給大家看一張圖。

　　2008年和2015年是中國(guó)樓市暴漲的年份，這點(diǎn)我們都曾經(jīng)歷，是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　但即便如此，大家看看這兩個(gè)年份對(duì)應(yīng)的走勢(shì)，也就是我標(biāo)注“綠點(diǎn)”的震蕩曲線，不也是多次出現(xiàn)底部震蕩的情況嗎？

　　其實(shí)呢，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，還是大A、債券、黃金，就沒(méi)有一種投資品類(lèi)是“一根直線”上漲或者下跌的。

　　從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，必然是漲漲跌跌的。

　　那么，要看什么？

　　答案是趨勢(shì)

　　因?yàn)楝F(xiàn)象是層出不窮的，高頻數(shù)據(jù)是不斷震蕩的，但底層邏輯和趨勢(shì)才是所有投資行為的本源。

　　因?yàn)閿?shù)據(jù)要么漲，要么跌，這種每個(gè)月都統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，大家看看就行了。

　　那么，買(mǎi)房畢竟是一個(gè)家庭財(cái)富70%的承載，該怎么看底層邏輯和趨勢(shì)呢？

　　我認(rèn)為就兩點(diǎn)：

　　1、他們的怎么說(shuō)、怎么做

　　中國(guó)樓市說(shuō)一千道一萬(wàn)，歸結(jié)一句話概括，不過(guò)就三個(gè)字：政策市

　　而政策的力度、政策的頻次則決定了樓市復(fù)蘇的進(jìn)度。

　　所以，房子要不要買(mǎi)，自己看看政策的力度、密度、決心就知道了！

　　我知道，有人會(huì)問(wèn)：那萬(wàn)一，政策失效了呢？

　　對(duì)此，我要提醒大家，永遠(yuǎn)不要懷疑社會(huì)主義國(guó)家“政策”的作用，或許會(huì)慢、或許會(huì)減弱，但決不會(huì)無(wú)效！

　　2、經(jīng)濟(jì)折射

　　中國(guó)的房子也可以叫“內(nèi)房股”，其漲跌邏輯很大程度上和貨幣總量、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境密切相關(guān)。

　　比如2008年，外部形勢(shì)嚴(yán)峻，出口下滑

　　再比如2015年，背景也是出口下滑

　　其實(shí)呢，只要出口下滑，就必然拉升“內(nèi)房股”。

　　所以，樓市問(wèn)題看似是房地產(chǎn)供需、債務(wù)周期、行情收縮等等維度的問(wèn)題，其實(shí)底層邏輯不過(guò)就是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的投射，

　　要不，樓市的別稱(chēng)怎么會(huì)叫“夜壺”呢

　　而深圳作為先行先試的試驗(yàn)田、改革的發(fā)源地，其資產(chǎn)價(jià)格就是國(guó)運(yùn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，所以：深圳房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)暴跌嗎？

　　答案很明確：不會(huì)

　　不過(guò)呢，一個(gè)月的高頻數(shù)據(jù)變化就讓市場(chǎng)如此“驚恐”，也從側(cè)面說(shuō)明市場(chǎng)情緒沒(méi)有完全穩(wěn)定。