5月江蘇樓市呈現(xiàn) “溫和復(fù)蘇與區(qū)域分化并存” 的特征，預(yù)判后市，房企年中沖刺將至，營(yíng)銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對(duì)路樓盤入市，預(yù)期帶動(dòng)成交總量延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇走勢(shì)，環(huán)比持增，同比持平去年或小幅微降，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。供應(yīng)大幅下滑，需求明顯上漲，成交均價(jià)下調(diào)，庫(kù)存總量微跌，去化周期縮短。

PART.1

全國(guó)動(dòng)態(tài)

一攬子金融政策穩(wěn)預(yù)期，多部門推進(jìn)城市更新穩(wěn)需求

中央層面，月初央行、金融監(jiān)管總局同日發(fā)布多項(xiàng)金融政策，助力鞏固房地產(chǎn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。月中中共中央、國(guó)務(wù)院正式發(fā)文推進(jìn)城市更新行動(dòng)，要求加強(qiáng)相關(guān)財(cái)政資金支持，并推進(jìn)老舊小區(qū)改造等相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程。在此后的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部、住建部等五部門共同發(fā)聲，將加強(qiáng)對(duì)于城市更新工作的支持力度，強(qiáng)化資金保障，提高土地使用效率.。

PART.2

政策變動(dòng)

延續(xù)“因城施策”基調(diào)，需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

2025年5月，省內(nèi)城市除泰州、鎮(zhèn)江與常州外，其余各城市均發(fā)布寬松新政，且據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)布頻次為14次，內(nèi)容涉及全面優(yōu)化政策，公積金等等，均旨在激發(fā)市場(chǎng)需求，去化存量房源。

• 南通：《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》

①符合生育政策的多子女(二孩及以上)家庭購(gòu)買新建商品住房的，給予5萬元的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼。

②對(duì)單位組織職工一次性團(tuán)購(gòu)5套及以上商品住房的，給予購(gòu)房人每套購(gòu)房款總額2%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

③對(duì)在主城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，繼續(xù)給予購(gòu)房款總額1.5%的購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)具有全日制本科及以上學(xué)歷或技師及以上國(guó)家職業(yè)資格且首次來市區(qū)就業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)3個(gè)月以上人員購(gòu)買主城區(qū)新建商品住房的，繼續(xù)給予購(gòu)房款總額2%的購(gòu)房補(bǔ)貼。

④職工家庭使用公積金貸款且已還清后，在購(gòu)房所在地沒有住房或僅有一套住房的，再次購(gòu)買自住住房可繼續(xù)申請(qǐng)公積金貸款。

• 南京：以舊換新

“以舊換新”活動(dòng)是南京今年3月31日發(fā)布的“房七條”新政重要內(nèi)容之一，為參與此項(xiàng)活動(dòng)，截至目前，奧體建設(shè)、棲霞建設(shè)、頤居建設(shè)、保利、仁恒等眾多開發(fā)企業(yè)共推出1萬余套房源，涉及105個(gè)新建商品房項(xiàng)目。本輪以舊換新活動(dòng)除棲霞建設(shè)宣布直接“收舊賣新”外，其他各開發(fā)企業(yè)都是“買新助賣舊”。另外，根據(jù)奧體建設(shè)最新公布的以舊換新活動(dòng)“公告”：5月10日至12月31日，換購(gòu)人可用本人或其配偶、父母、子女名下的一套或多套存量住房置換一套或多套參與本次活動(dòng)的新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。存量住房收購(gòu)價(jià)格以評(píng)估價(jià)為依據(jù)。將由南京奧興資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“奧興公司”）遴選信用好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，形成評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)，并采用公證處搖號(hào)的方式從名單庫(kù)中隨機(jī)抽取3家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，分別對(duì)擬收購(gòu)的存量住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估（換購(gòu)人不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用），取排序中間的評(píng)估值作為最終收購(gòu)價(jià)格。

• 揚(yáng)州：購(gòu)房補(bǔ)貼

①生態(tài)科技新城執(zhí)行人才安居保障階梯補(bǔ)貼政策:在原有大專及以上人才補(bǔ)貼5萬元基礎(chǔ)上進(jìn)行階梯式補(bǔ)貼，為在新城、擬來新城就業(yè)的人才(含在讀)本人及其配1)偶、父母或子女在新城購(gòu)買新建商品住房的、分別給予一次性補(bǔ)貼，博士正高職稱及以上8萬元;碩士/副高職稱/高級(jí)技師7萬元;本科/中級(jí)工程師/技師 6萬元;大專/高級(jí)工5萬元(共300名，名額滿即止);

②增加在新城自主創(chuàng)業(yè)人員、在新城繳納社保人員購(gòu)房補(bǔ)貼:在原有1年、3年、5年基礎(chǔ)上增加10年及以上人員額度(共100名，名額滿即止)

;③鼓勵(lì)非新城戶籍人員落戶新城，將在新城房交會(huì)等階段性大型活動(dòng)中為非新城戶籍購(gòu)房人員提供補(bǔ)貼，金額為購(gòu)房發(fā)票價(jià)3%，最高5萬元(共100名，名顏滿即止);

④疊加多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼政策、疊加征遷戶房票優(yōu)惠政策、疊加房屋“以舊換新”優(yōu)惠政策;執(zhí)行房屋以舊換新范圍擴(kuò)大和評(píng)估費(fèi)用減免，舊商品房范圍東擴(kuò)至江都區(qū)華山路和新都路、新房范圍沿用到新城范圍所有國(guó)有房企樓盤或收儲(chǔ)房、免除成交房屋評(píng)估費(fèi)用、取消未成交房屋2次以內(nèi)評(píng)估費(fèi)用。

PART.3

土地市場(chǎng)

持續(xù)收縮土拍規(guī)模，土地成交量?jī)r(jià)齊跌

5月江蘇省涉宅類土地成交106.36萬㎡，環(huán)比下滑57.15%， 土地市場(chǎng)成交規(guī)模延續(xù)量縮的態(tài)勢(shì)；成交樓面價(jià)6504元/㎡，環(huán)比下滑30.82%，5月江蘇13城中鎮(zhèn)江土地成交占全省32%，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

5月江蘇省涉宅類土地成交106.36萬㎡，環(huán)比下滑57.15%， 土地市場(chǎng)成交規(guī)模延續(xù)量縮的態(tài)勢(shì)；成交樓面價(jià)6504元/㎡，環(huán)比下滑30.82%，5月江蘇13城中鎮(zhèn)江土地成交占全省32%，因此拉低了江蘇省整體價(jià)格。

PART.4

住宅市場(chǎng)

全省成交環(huán)比上漲，蘇北全面回升

5月省內(nèi)新房成交面積158.31萬㎡，環(huán)比上漲28.44%。本月各城市中除鎮(zhèn)江、常州、無錫與南京環(huán)比下跌外，其余各城市成交環(huán)比均不同程度上漲，市場(chǎng)延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢(shì)。預(yù)判后市 ，房企年中沖刺將至，營(yíng)銷預(yù)期加碼，供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化下適銷對(duì)路樓盤入市，預(yù)期帶動(dòng)成交總量延續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇走勢(shì)，環(huán)比持增，同比持平去年或小幅微降，延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。

25年5月江蘇省住宅均價(jià)19133元/平，環(huán)比下滑7.93%。 12個(gè)城市中，7城均價(jià)環(huán)比上漲，其中徐州因中高端項(xiàng)目的集中備案，價(jià)格環(huán)比漲幅最大。

南京：5月新房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，本月成交27.39萬㎡，環(huán)比下滑9.78%，成交均價(jià)27333元/㎡，環(huán)比下滑2.90%，5月南京住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，金三銀四后，市場(chǎng)再度陷入調(diào)整期，推盤量減少15%，成交量下跌10%。在中海、高科等房企引領(lǐng)降價(jià)跑量帶動(dòng)下。5月下半月認(rèn)購(gòu)量有所提升，預(yù)計(jì)將在6月出現(xiàn)集中網(wǎng)簽備案，或?qū)?dǎo)致6月出現(xiàn)成交量有所提升。

蘇南：5月蘇南各城市成交量除蘇州外，其余城市環(huán)比均下滑，主要源于政策調(diào)整、供需失衡、信心分化及外部環(huán)境等多重因素共振的結(jié)果。價(jià)格方面，除常州外均價(jià)均有回升，主要受主力成交項(xiàng)目的影響。

蘇中：蘇中各城市成交量除鎮(zhèn)江外其余均有明顯的回升，其中泰州的漲幅最大，達(dá)到191%；價(jià)格方面，揚(yáng)州與鎮(zhèn)江受主力成交項(xiàng)目影響有升。

蘇北：蘇北市場(chǎng)中核心城市成交均大幅上漲；而價(jià)格方面，除淮安外，其余各城市均有明顯的上漲，月度價(jià)格易受熱銷項(xiàng)目影響產(chǎn)生波動(dòng)。

PART.5

需求結(jié)構(gòu)

剛改及改善市場(chǎng)需求恒定，高改溢價(jià)能力更強(qiáng)

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中及蘇北90-144㎡產(chǎn)品占比達(dá)到70%以上，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場(chǎng)主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價(jià)能力最為突出。

PART.6

開盤監(jiān)測(cè)

蘇中蘇北出清周期延長(zhǎng)，剛需剛改類產(chǎn)品出清周期最短

90-144㎡產(chǎn)品在各城市區(qū)域中占比最高且占比穩(wěn)定在5-7成，其中蘇中90-144㎡產(chǎn)品占比超70%，剛改及改善類產(chǎn)品為目前市場(chǎng)主力需求且需求相對(duì)穩(wěn)定。從各面積段的價(jià)格來看，各城市區(qū)域均以180㎡以上高端改善類產(chǎn)品溢價(jià)能力最為突出。

PART.7

房企動(dòng)態(tài)

TOP3房企排名穩(wěn)定，TOP10房企市占率達(dá)25%

2025年5月招商蛇口、華發(fā)股份與保利發(fā)展穩(wěn)居前三位；從市占率來看，TOP10房企累計(jì)市占率達(dá)25.59%；從入榜門檻來看， TOP3房企入榜門檻超41.5億元，TOP10房企入榜門檻突破32億元，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)。

注：本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)立場(chǎng)，供參考。

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