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上一周，建發(fā)海晏和華潤臻云開盤，單價(jià)11-16萬、總價(jià)2000萬-4000萬量級(jí)的房子，一把賣了400套。

這個(gè)成績，算是意料之中，因?yàn)榍搴又旆看暹@個(gè)地段，確實(shí)不缺購買力，無論是學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)，還是商業(yè)配套，在整個(gè)海淀都是前排的。

而就在昨天，建發(fā)海晏的網(wǎng)簽成績單也出來了，短短數(shù)天，已網(wǎng)簽93套，網(wǎng)簽均價(jià)13.5萬每平。

看到這張成績單，我一面感慨建發(fā)的網(wǎng)簽速度，要知道建發(fā)旗下的幾個(gè)項(xiàng)目，比如昌平觀堂府、順義觀云，都是開盤半個(gè)月內(nèi)就開始發(fā)布網(wǎng)簽，建發(fā)因此算是京圈里難得的有目共睹的誠實(shí)開發(fā)商；

另一方面也意識(shí)到，像建發(fā)海晏這樣實(shí)打?qū)嵉?0萬+項(xiàng)目或地段，北京其實(shí)也不多了！

是啊，按照北京房價(jià)高點(diǎn)來算，北京這幾年，從10萬＋層級(jí)跌落的板塊，主要有朝陽望京（新北苑）、雙井，豐臺(tái)麗澤、大紅門、分鐘寺，海淀的四季青、田村、五棵松、永豐等板塊，實(shí)際上也正處于跌落之中。

反過來看，目前北京的房價(jià)，除了東西城、海淀北五環(huán)和西四環(huán)、朝陽北四環(huán)或南三環(huán)外相對(duì)保值外，其他板塊都要特別注意。

在此，特別提一下豐臺(tái)，應(yīng)該說，過去五年里，豐臺(tái)房價(jià)崩塌的速度，是全北京最快的。

還記得，2021-2023年，內(nèi)城靠近二三環(huán)的地段扎堆供地，11萬+的共產(chǎn)房也敢“靠價(jià)格跑流速”。

也就是那幾年，豐臺(tái)還是打「性價(jià)比」，不說最熱的麗澤，就連大紅門、分鐘寺也賣到了10萬+，其他地區(qū)比如青塔、豐科園、大瓦窯、槐房、南苑，也都爭搶恐后的進(jìn)入了7萬+時(shí)代。

而到今天呢？我敢肯定的說，近一兩年出讓的新盤，豐臺(tái)新盤的去化率是最低的，普遍不到30%，部分樓盤的網(wǎng)簽甚至不到10%。新盤房價(jià)也是一跌再跌，相對(duì)于高點(diǎn)，整體跌幅在10%-20%。

也正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)在的豐臺(tái)新盤，已經(jīng)無法靠單一的產(chǎn)品力、價(jià)格優(yōu)勢或環(huán)線優(yōu)勢來取勝，而起碼需要三者有其二，甚至有其三才能大賣。

02

坦白說，擁有10萬+豪宅項(xiàng)目或地段的城市，這意味著這個(gè)城市的頂尖富豪體量還是很龐大的，城市競爭力還尚可。

而頂尖項(xiàng)目的房價(jià)都無法維持或突破10萬+的城市或區(qū)域，表象看似是困于房地產(chǎn)周期，實(shí)際是資金認(rèn)可和區(qū)域競爭力不夠。

而縱觀全國，目前中國房價(jià)維持或突破10萬每平米的區(qū)域，主要集中在：

（1）上海，主要是徐匯濱江、浦東新區(qū)、靜安、黃埔等，這里也是中國10萬+項(xiàng)目最集中的地方，沒有之一。

（2）北京，主要是東西城、海淀朝陽，其中朝陽的10萬+項(xiàng)目已經(jīng)逐漸減少，目前已經(jīng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布；

（3）深圳，說實(shí)話深圳的房價(jià)降格，也降得十分厲害。除了香蜜湖、安托山、華僑城和大深圳灣片區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)外， 福田、南山或?qū)毎驳膶氈衅瑓^(qū)，很多超過10萬每平方米的項(xiàng)目，其實(shí)已經(jīng)搖搖欲墜。

就連深圳網(wǎng)紅盤華潤城潤府，正經(jīng)的89平小三房，二手成交價(jià)也不過1000萬出頭。在這個(gè)價(jià)格標(biāo)桿下，寶中、福田大量的1000萬的小三房，是最容易下跌的。

（4）廣州、成都、杭州。在我看來，這三個(gè)城市其實(shí)是同一級(jí)別，因?yàn)檫@三個(gè)城市里都有10萬+級(jí)別的豪宅，但整體房價(jià)均價(jià)還是比較低的。

比如成都10萬+的房子，主要集中于成都的高端居住板塊，如?麓湖生態(tài)城（天府新區(qū)）?、?金融城（高新區(qū)）? 以及相關(guān)的高端項(xiàng)目（如交子縵華、麗世縵華等），它們整體屬于點(diǎn)狀分布，對(duì)于片區(qū)的房價(jià)提升作用有限。