文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

廣州地鐵在白云的江景盤，又又又加推了。

就在昨天（3月10日），江玥上城新拿下了兩個(gè)預(yù)售證。

一張是18#，一張是19#，都是疊院產(chǎn)品，4層高，合計(jì)16套房源。

江玥上城項(xiàng)目前身，是廣州地鐵在去年6月30日拿下的白云區(qū)槎頭車輛段（一期）地塊。

當(dāng)時(shí)成交總價(jià)21.83億元，折合樓面價(jià)1.9萬元/㎡。

隨后9月份案名披露，并公布簽約學(xué)校。

去年12月底首開，速度并不算慢。

不過，與廣州地鐵同年入市的其他兩個(gè)盤——瓏曜上城和瓏岄上城相比，江玥上城的熱度低了不是一點(diǎn)點(diǎn)。

01

進(jìn)深君查了下。

截至目前，江玥上城一共拿到了7張預(yù)售證，累計(jì)推出78套房。

其中，1#為16層小高層，主力戶型為建面約139㎡平層洋房，目前暫無網(wǎng)簽。

15#、16#、17#、20#均為4層高低密疊院，建面約113-124㎡，目前分別網(wǎng)簽6套、7套和4套、0套。

算下來，共網(wǎng)簽17套，去化率僅21.8%。

此前，部分中介和媒體為了吸引眼球，曾使用“疊院開盤秒光”、“5組客搶一套江景房”等類似標(biāo)題，來說明江玥上城很火。

幾組客搶一套房倒是有可能，說不定人家就是看中這套了呢。

但開盤秒光……多少有點(diǎn)“夸大其詞”了。

還有一點(diǎn)，相信大家也發(fā)現(xiàn)了，那就是網(wǎng)簽的都是疊院產(chǎn)品，洋房則至今0網(wǎng)簽。

當(dāng)然，也不排除網(wǎng)簽有一定的滯后性。

02

江玥上城這個(gè)盤，在外界看來，定位有些模糊。

論改善，整體環(huán)境仍有差距；論剛需，似乎又太過“奢侈”。

這主要是因?yàn)?，?xiàng)目周邊城市界面仍處于待提升階段。

附近分布著不少物流園、工業(yè)園、批發(fā)市場(chǎng)及城中村，日常大貨車、工程車往來頻繁，路況擁堵、揚(yáng)塵較大。

給人的出行和居住感受，并不是很友好。

與項(xiàng)目相鄰的另一個(gè)廣州地鐵的盤——江語上品苑，開盤已經(jīng)兩年多，至今去化未過半。

產(chǎn)品做得不錯(cuò)，但就是購房者對(duì)周邊改善市場(chǎng)認(rèn)可度不高，導(dǎo)致價(jià)格起不來，只能依靠降價(jià)走量。

江玥上城的產(chǎn)品亮點(diǎn)，其實(shí)不少。

整個(gè)項(xiàng)目占地面積約11.8萬㎡，建筑面積約11.4萬㎡，容積率僅1.18。

在廣州市面上，算是居住密度很低的盤了。

項(xiàng)目采用“一字排開臨江 半圍合社區(qū)”的格局打造，社區(qū)整體抬高16米。

最大的亮點(diǎn)是江景，距珠江最近的地方僅約60米，直面約800米開闊江面。

產(chǎn)品形態(tài)也很豐富，共二十六棟住宅，有江景小高層洋房與低密疊院。

其中，五棟江景大平層，14-23層的板樓，一層兩戶設(shè)計(jì)；五棟31-43層的塔樓，頭排江景的一層三戶，二排則是一層四戶。

另外，還有十六棟五層高的疊院。

產(chǎn)品面積上，塔樓、板樓建面約84-200㎡，花園疊院建面112-130㎡。

除了兩棟一層四戶塔樓的部分單位面積較小。項(xiàng)目其他均是較大面積產(chǎn)品。

項(xiàng)目開發(fā)主體為廣州市品潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司成立于2025-07-21，注冊(cè)資本約11.23億元，由廣州地鐵集團(tuán)有限公司全資持股，公司法定代表人為黃洪亮，經(jīng)理為李增亮。

據(jù)公開資料，黃洪亮是廣州地鐵集團(tuán)房產(chǎn)總部派出投資企業(yè)專職董事長(zhǎng)。