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以下為正文：

住總·清樾府位于昌平沙河高教園區(qū)，由北京住總集團開發(fā)，是區(qū)域內(nèi)較為少見的純洋房社區(qū)。項目容積率約1.25，主打四層低密產(chǎn)品，在當(dāng)前北京新房市場中具備一定稀缺性。

對于在北部區(qū)域工作、注重居住環(huán)境且以自駕通勤為主的家庭，清樾府提供了國企開發(fā)、高得房率與低密環(huán)境三重價值組合。

國企開發(fā)，交付有保障

項目由北京住總集團旗下北京佰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，住總以底價35億元摘得地塊，折合樓面價2.35萬元/㎡。在當(dāng)前市場環(huán)境下，國企背景確實能為購房者提供更強的交付信心。

項目預(yù)計2026年6月交付，帶裝修交付，配備地暖集中供暖。

低密稀缺：昌平少見的四層真洋房

清樾府容積率約1.25，是近五年昌平區(qū)域較低的水平。全盤為四層洋房設(shè)計，一梯兩戶，層高3.05至3.15米，綠化率30%。

在昌平新房市場低密真洋房的供應(yīng)較為有限。項目通過較低的居住密度和親地高度，營造了不同于高層的居住體驗。

戶型分析：高得房率與空間設(shè)計

主力戶型為86至143㎡建面三至四居，覆蓋從首置到改善的多元需求。從戶型占比來看，三房產(chǎn)品占比較高，契合項目面向剛需改善客群的定位。

得房率是項目的一大亮點。通過南向飄窗、北向設(shè)備平臺的贈送，部分戶型實際得房率可達97%。以86㎡三居為例，南向飄窗約3.5㎡全贈送，北向設(shè)備平臺也有近3㎡。126㎡四居得房率同樣達到97%左右。

價格走勢：從高位回調(diào)后的性價比

從克而瑞月度數(shù)據(jù)可以清晰地看到清樾府的價格調(diào)整軌跡。項目于2024年8月首開，至2025年3月成交均價穩(wěn)定在43000元/㎡左右。2025年11月，成交均價達到監(jiān)測周期內(nèi)的峰值44562元/㎡。

此后價格出現(xiàn)溫和回調(diào)。2025年12月均價回落至42304元/㎡，2026年1月進一步調(diào)整至42276元/㎡。整體呈現(xiàn)“先升、后降、再趨穩(wěn)”的走勢，反映出開發(fā)商根據(jù)市場反饋靈活調(diào)整價格策略的意圖。

從成交結(jié)構(gòu)看，三房產(chǎn)品占據(jù)絕對主導(dǎo)地位。數(shù)據(jù)顯示，三房戶型成交套數(shù)占比達74.15%，四房占比10.89%，二房占比僅4.76%。這一產(chǎn)品分布與項目“剛需改善”的客群定位高度吻合，也印證了當(dāng)前市場對實用三居產(chǎn)品的強烈需求。

區(qū)位配套：高教園區(qū)的資源稟賦

項目位于沙河高教園區(qū)，緊鄰中央財經(jīng)大學(xué)、北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)等8所高校。高校環(huán)繞帶來相對純粹的人文氛圍，周邊3公里內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)配套較為完善。

交通方面，項目距昌平線沙河高教園站直線距離約1公里，需接駁或換乘。對于自駕通勤者，通過京新高速、京藏高速可快速通達海淀產(chǎn)業(yè)區(qū)。

商業(yè)配套目前有待完善，周邊有隆興購物廣場等基礎(chǔ)商業(yè)，板塊內(nèi)還有玖耀里商業(yè)補充。規(guī)劃中的大型商業(yè)綜合體未來將逐步落地。

社區(qū)營造：宋式美學(xué)與現(xiàn)代功能融合

項目總占地約11.57萬㎡，規(guī)劃62棟住宅，共1392戶。社區(qū)內(nèi)打造內(nèi)外雙園景觀體系，內(nèi)園以宋代美學(xué)為靈感，構(gòu)建歸家動線；外園占地2萬平方米，設(shè)置親子、運動等功能空間。

三期調(diào)規(guī)后，增加了鄰里中心、架空層、風(fēng)雨連廊等社區(qū)配套，進一步優(yōu)化公區(qū)功能。車位配比1:1.3，基本滿足一戶一車需求。

購房建議

對于以下幾類購房者，住總·清樾府值得納入考慮范圍：

高知家庭：周邊高校云集，人文氛圍濃厚，教育資源配套完善。

自駕通勤族：適合在海淀、中關(guān)村工作，以自駕為主要通勤方式的購房者。

預(yù)算有限的改善客群：總價約380萬起，在昌平能買到四層真洋房，具備一定性價比。

重視低密居住體驗的購房者：1.25容積率的純洋房社區(qū)，在北京新房市場較為稀缺。

住總·清樾府的核心價值在于：國企開發(fā)的安全感、低密洋房的稀缺性、高得房率的空間效率，以及高教園區(qū)的人文氛圍。對于能夠接受地鐵接駁、看重居住密度和教育資源的購房者而言，這是一個值得實地考察的項目。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

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