目前，從文旅項目轉(zhuǎn)型奧特萊斯帶來的優(yōu)勢分析，文旅項目向奧特萊斯模式轉(zhuǎn)型是當前消費升級背景下的一種創(chuàng)新策略，二者需分別強化其核心優(yōu)勢，同時在融合中釋放協(xié)同效應(yīng)，以提升市場競爭力和長期價值。文旅項目需依托文化深度和差異化體驗構(gòu)建吸引力，而奧萊業(yè)態(tài)則需優(yōu)化商業(yè)變現(xiàn)效率和品牌聚合能力，包括“文旅+奧萊”模式能有效撬動消費新藍海。以下是記者隨全中奧萊(浙江)商業(yè)管理有限公司“文旅奧萊探索”組一行在長沙、銅仁等地調(diào)研過程的感受，從文旅項目本身、奧萊轉(zhuǎn)型后形態(tài)，以及二者融合的獨特增值優(yōu)勢，這些優(yōu)勢源于文旅場景與奧萊業(yè)態(tài)的深度耦合創(chuàng)新：

一、流量高效轉(zhuǎn)化與消費鏈延伸

1.無縫銜接消費場景

通過將奧萊項目合理的布局在文旅景區(qū)出口或特色古鎮(zhèn)、文化街區(qū)，游客的購物需求可自然延伸至奧萊，也會顯著延長停留時間并提升客單價。浙江嘉善全中.國貿(mào)奧特萊斯小鎮(zhèn)通過毗鄰景區(qū)實現(xiàn)游客流量的直接轉(zhuǎn)化，客單價提升效果顯著，“文旅+奧萊”的模式優(yōu)勢尤為特出。

2.文旅流量變現(xiàn)能力

文旅項目的特性是它自帶穩(wěn)定客流量，例如上海青浦奧萊“五一”單日客流達26萬人次，為奧萊提供低成本、高精準的獲得客源渠道，減少傳統(tǒng)郊區(qū)奧萊的引流壓力。

二、文化賦能品牌差異化

1.在地文化融合

如果將非遺工坊、民俗表演等文旅元素植入奧萊將更富有獨特的增值優(yōu)勢。全中奧萊“文旅奧萊探索”組一行在貴州的銅仁市區(qū)十萬多平方米的商業(yè)老街考察時，感覺該商業(yè)老街也是一個典型的廣而全的以傳統(tǒng)商業(yè)為主的“亞文旅”項目，政府也著力通過中南門等街區(qū)的改造引入商戶、打造“中南門之夜”品牌，但商業(yè)老街業(yè)態(tài)的核心短板還是在于低端業(yè)態(tài)主導(dǎo)、文化轉(zhuǎn)化薄弱、設(shè)施老舊及原有的規(guī)劃制約等。

(商業(yè)面積約十萬平方米的貴州省銅仁古城)

(老城深處的黔繡非遺傳承館是銅仁的一張亮堂的名片)

2.國際品牌下沉新路徑

如果使購物升級為“文化體驗+品質(zhì)消費”，以文化為背景，打造“奧萊”主題場景，增強文旅奧萊品牌辨識度等。讓國際品牌借助文旅奧萊低成本滲透下沉市場，同時通過文化互動提升品牌好感度，實現(xiàn)差異化競爭。

三、盤活存量資產(chǎn)與區(qū)域升級

1.激活閑置資源

通過改造文旅小鎮(zhèn)、閑置商業(yè)體或工業(yè)遺存為奧萊，降低開發(fā)成本形成輕資產(chǎn)運營。目前有些適合奧萊的文旅項目是到將低效資產(chǎn)激活，轉(zhuǎn)化為“微度假+奧萊”綜合體的時候了。大明邊城景區(qū)位于貴州省銅仁市錦江河畔，景區(qū)以明朝貴州建省為歷史背景，融合土司制度、邊城軍事文化及多民族歷史元素，建有八大文化體驗區(qū)塊，是國家AAAA級景區(qū)，記者到現(xiàn)場后憑直覺也是一個不能免俗，同質(zhì)化的文旅項目。

(緊臨錦江河畔，承載著“八大”文化體驗區(qū)塊的“大明邊城”)

2.區(qū)域經(jīng)濟催化劑

根據(jù)春夏秋冬旅游發(fā)展有限公司數(shù)據(jù)分析:文旅奧萊它能拉動本地消費、促進周邊的基建完善。諸如上海奧萊成為“假日經(jīng)濟頂流”，其2024年銷售額逆勢增長7.8%，是區(qū)域經(jīng)濟催化劑。

各地政府都在希望通過改造文旅小鎮(zhèn)、閑置商業(yè)，將文旅項目轉(zhuǎn)型奧特萊斯的舉措。全中奧萊在麗水、嘉興等地的項目，就是將低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為微度假購物的綜合體，帶動就業(yè)與配套升級的案例。

四、復(fù)合業(yè)態(tài)抗周期性強

1.業(yè)態(tài)創(chuàng)新契合消費趨勢

融合餐飲、娛樂、研學(xué)等多元業(yè)態(tài)。如椰庭海南菜、數(shù)字農(nóng)業(yè)體驗區(qū)，它滿足消費者“一站式體驗”需求，降低純購物業(yè)態(tài)的周期性風(fēng)險。

2.政策與資本支持

契合國家文商旅融合戰(zhàn)略，易獲政策傾斜；消費類公募REITs為奧萊提供新融資渠道，資產(chǎn)增值潛力突出，大型的奧萊REITs估值可達投資額2.7倍，政策與資本支持效應(yīng)明顯。

五、運營提質(zhì)與效率優(yōu)化

1.頭部運營經(jīng)驗加持

目前，杉杉、百聯(lián)等企業(yè)通過場景化改造，諸如在貴陽的奧萊引入民俗活動來提升體驗，運動品類銷售占比超40%，驗證了業(yè)態(tài)重構(gòu)的有效性。

2.會員與數(shù)字化增效

奧萊的會員體系和數(shù)字化正為會員復(fù)購、跨柜促銷、庫存優(yōu)化增效?？偛吭谙愀鄣娜袏W萊有限公司針對國內(nèi)奧萊的會員體系和數(shù)字化增效進行研究和分析:依托會員體系（如砂之船會員復(fù)購率42%）和數(shù)字化工具（跨柜促銷、庫存優(yōu)化），提升運營效率，應(yīng)對行業(yè)從規(guī)模擴張向精細化轉(zhuǎn)型趨勢。

全球博士聯(lián)合會GDA會長、東方經(jīng)濟研究中心主任、中國城市旅游研究院首席經(jīng)濟學(xué)家、博士生導(dǎo)師張益波教授認為:文旅項目轉(zhuǎn)型奧萊的核心增值邏輯在于 “流量×文化×資產(chǎn)效率”的三重乘數(shù)效應(yīng)。未來需通過文化深度賦能、REITs資本工具及頭部運營經(jīng)驗復(fù)制，通過盤活存量資源實現(xiàn)社會效益與商業(yè)效益的雙重增值。