成本優(yōu)化主導(dǎo)深圳辦公樓市場需求，新質(zhì)生產(chǎn)力與出海經(jīng)濟(jì)催生新動(dòng)能

2025年6月27日，深圳——2025年上半年，深圳辦公樓市場在持續(xù)調(diào)整中展現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。盡管宏觀環(huán)境承壓與新增供應(yīng)集中入市共同推升市場平均空置率，但積極的價(jià)格策略與新興產(chǎn)業(yè)釋放的強(qiáng)勁動(dòng)能，正驅(qū)動(dòng)深層次結(jié)構(gòu)性機(jī)遇加速顯現(xiàn)。

市場需求

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)運(yùn)營成本管控持續(xù)強(qiáng)化，尤其是外資企業(yè)在租賃決策時(shí)更趨審慎。2025年上半年，全市錄得凈吸納量約18萬平方米，約為去年同期水平的 55%。從需求結(jié)構(gòu)看，總部型企業(yè)自用需求成為市場基石，貢獻(xiàn)上半年逾七成的凈吸納量。相較之下，市場租賃需求同比明顯收縮，整體租賃活動(dòng)以成本優(yōu)化為導(dǎo)向。1,000平方米以下的中小面積需求成為主力，成交量占比超六成，且以區(qū)內(nèi)搬遷為主。

從行業(yè)維度觀察，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)仍是需求的關(guān)鍵來源，上半年貢獻(xiàn)近二成的租賃成交面積。其中，硬科技賽道（如消費(fèi)電子、半導(dǎo)體及集成電路等）表現(xiàn)亮眼，錄得多宗整層及以上規(guī)模交易。這表明，在企業(yè)持續(xù)強(qiáng)化成本優(yōu)化與效率提升的背景下，深圳完備的供應(yīng)鏈生態(tài)與政策支持體系，正有效賦能企業(yè)核心技術(shù)研發(fā)和業(yè)務(wù)拓展。另一方面，華南企業(yè)加速全球化布局，帶動(dòng)跨境電商及其生態(tài)圈服務(wù)商迅速崛起，成為市場新亮點(diǎn)。該板塊上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)租賃成交約2.5萬平方米，主要源于海外品牌營銷、跨境物流及供應(yīng)鏈管理企業(yè)的升級(jí)與擴(kuò)張需求。金融業(yè)亦展現(xiàn)較強(qiáng)韌性，上半年多家證券、保險(xiǎn)、私募基金機(jī)構(gòu)在深圳新設(shè)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)或分支機(jī)構(gòu)。仲量聯(lián)行華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李文杰表示：“深圳深厚的產(chǎn)業(yè)根基持續(xù)孵化增長新引擎，以人工智能、智能制造、半導(dǎo)體及集成電路為核心的硬科技板塊日益壯大，疊加華南企業(yè)加速布局的出海經(jīng)濟(jì)浪潮，為辦公樓市場注入了強(qiáng)勁的結(jié)構(gòu)性增長動(dòng)力，為未來市場復(fù)蘇積蓄動(dòng)能?！?/p>

市場供應(yīng)

供應(yīng)端方面，上半年市場共迎來7個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目交付，合計(jì)新增體量約64.5萬平方米，其中前海子市場占比達(dá)48%。存量市場中，前海和福田近1-2年竣工的項(xiàng)目，憑借極具競爭力且靈活的租賃條款有效吸引租戶入駐，局部市場空置壓力得以緩解。然而，受新增供應(yīng)集中放量影響，全市甲級(jí)辦公樓平均空置率持續(xù)承壓，截至第二季度末環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到26.5%。

為應(yīng)對(duì)去化壓力，辦公樓業(yè)主方普遍采取更加積極的“以價(jià)換量”策略，對(duì)于辦公空置面積去化起到積極作用。今年初以來，業(yè)主招商租賃重點(diǎn)向現(xiàn)有租戶留存傾斜，通過提供優(yōu)惠續(xù)租條件穩(wěn)定基本盤。目前，市場普遍呈現(xiàn)續(xù)租與新租價(jià)差顯著收窄的趨勢，部分樓宇續(xù)約租金已接近新租水平。受此影響，2025年第一、二季度深圳甲級(jí)辦公樓市場租金環(huán)比分別下降2.7%和3.1%。

市場展望

展望后市，大數(shù)據(jù)與人工智能技術(shù)的蓬勃發(fā)展及其在各行各業(yè)應(yīng)用場景的快速滲透，為市場注入了新的增長預(yù)期。仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗認(rèn)為：“國內(nèi)各大科技巨頭積極布局相關(guān)領(lǐng)域，其運(yùn)營與研發(fā)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張有望催生可觀的新增辦公需求。深圳作為中國科技創(chuàng)新高地，依托深厚的技術(shù)積淀與卓越的產(chǎn)業(yè)生態(tài)優(yōu)勢，極具潛力吸引龍頭科技企業(yè)設(shè)立或擴(kuò)大人工智能相關(guān)業(yè)務(wù)單元，進(jìn)而為辦公樓市場注入新動(dòng)力?！蓖瑫r(shí)，深圳甲級(jí)辦公樓運(yùn)營策略持續(xù)多元化創(chuàng)新，部分酒店品牌運(yùn)營商對(duì)符合特定品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)的關(guān)注度也在提升。

盡管需求端顯現(xiàn)積極信號(hào)，市場整體供過于求的局面短期內(nèi)仍將持續(xù)。預(yù)計(jì)2025年下半年還將有近80萬平方米的新增供應(yīng)入市，整體空置壓力難以快速紓解。在此背景下，深圳甲級(jí)辦公樓市場平均租金預(yù)計(jì)將繼續(xù)處于下行通道。市場參與各方需在價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整中尋求新的供需平衡點(diǎn)，推動(dòng)市場穩(wěn)健發(fā)展。

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級(jí)辦公樓市場，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。