2025年上半年，重慶不動(dòng)產(chǎn)多元發(fā)展呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化與模式創(chuàng)新并行的新特征：

政府優(yōu)化城市土地市場(chǎng)“操盤”策略，核心區(qū)供地占比提升推動(dòng)資源配置效率優(yōu)化，使得商住土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，土地溢價(jià)率回升至13%，優(yōu)質(zhì)地塊與產(chǎn)品紅利激發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆?；大宗交易出讓難，重慶國(guó)企主動(dòng)參與央企招采，尋求存量資產(chǎn)盤活新路徑；住房保障體系轉(zhuǎn)向存量挖潛，保租房從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)提效，多元合作模式成為盤活閑置資產(chǎn)的主流路徑，存量房收購(gòu)持續(xù)，但入市速度放緩；社會(huì)資本角色從城市更新的被動(dòng)輸血方升級(jí)為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)主體，代建服務(wù)亦向精細(xì)化發(fā)展，從全鏈條覆蓋延伸至模塊化專業(yè)服務(wù)。

這一系列變化標(biāo)志著行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升與模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

盤活存量：回收開發(fā)難度大的閑置土地，提升土地利用效率。2025年5月，重慶中心城區(qū)已有四區(qū)發(fā)布擬回購(gòu)?fù)恋厍鍐?，以華巖、石橋鋪、蔡家、茶園、界石等近郊遠(yuǎn)郊棲居型板塊為主，用地性質(zhì)商住+商辦類合計(jì)占比達(dá)61%。

修復(fù)市場(chǎng)平衡：政府運(yùn)用地方專項(xiàng)債回購(gòu)存量閑置土地，減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性。

精準(zhǔn)供應(yīng)：優(yōu)先推出區(qū)位優(yōu)、配套全的優(yōu)質(zhì)地塊，加速市場(chǎng)流通。2025年1-6月中心城區(qū)含宅土地以核心區(qū)板塊為主力供應(yīng)，南坪、五里店、沙區(qū)中心、金開大道等長(zhǎng)期供應(yīng)稀缺的板塊集中推地，有效提振房企拿地意愿。

2025年1-6月中心城區(qū)含宅土地成交量漲價(jià)漲，計(jì)容體量108萬(wàn)方，同比上漲46%，由于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心區(qū)為主，成交樓面價(jià)8212元/㎡，同比上漲28%。

聚焦成交區(qū)域，以短供及斷供板塊為主，其中U類（城市核心區(qū)）和C類（近郊優(yōu)質(zhì)板塊）合計(jì)占比達(dá)83%。通過(guò)從供應(yīng)端提升土地資源配置效率，讓具備成熟交通、商業(yè)及教育配套的核心區(qū)地塊，快速轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量供給，激發(fā)企業(yè)投資熱情，促供需對(duì)位。

2025年1-6月，投資市場(chǎng)回暖也體現(xiàn)在民企和央國(guó)企拿地積極性回升，平均溢價(jià)率躍升至13%。數(shù)據(jù)變化顯示開發(fā)企業(yè)正從謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)向積極布局，土地質(zhì)量和產(chǎn)品創(chuàng)新成為關(guān)鍵決策因素。

自2024年11月重慶全面放開四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)后，房企可結(jié)合地段價(jià)值與客群需求靈活打造差異化產(chǎn)品，顯著提升居住品質(zhì)及溢價(jià)空間——核心區(qū)改善型四代宅溢價(jià)率可高于普通住宅6%，近郊四代宅去化速度較板塊均值快10%，溢價(jià)率最高可達(dá)30%。產(chǎn)品升級(jí)帶來(lái)的市場(chǎng)紅利，進(jìn)一步強(qiáng)化了房企在核心區(qū)及近郊優(yōu)質(zhì)板塊的投資信心，推動(dòng)土地市場(chǎng)熱度回升。

2025年3月6日，重慶嘉寓房屋租賃有限公司再次公開征集批量收購(gòu)商品房房源，為第四批收購(gòu)，房源要求與此前公告要求一致，但上半年無(wú)新增存量房收購(gòu)改造型租賃住房入市。2024年累計(jì)收購(gòu)房源量9000余套，2025年1-6月累計(jì)1200余套，符合條件的優(yōu)質(zhì)房源在前期已甄選，2025年收購(gòu)量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

大宗交易出讓難：2025年5月國(guó)際金融大廈（雙子塔西塔）經(jīng)歷10次拍賣后成功出讓，成交價(jià)1.72億元，較評(píng)估價(jià)降價(jià)73%，寫字樓市場(chǎng)環(huán)境承壓致使大宗轉(zhuǎn)讓難度大，被迫折價(jià)。

尋求存量資產(chǎn)盤活新路徑：2025年3月，重慶兩江投資集團(tuán)江北嘴置業(yè)公司成功中標(biāo)中國(guó)華電集團(tuán)重慶市分公司的寫字樓采購(gòu)項(xiàng)目，標(biāo)的為金融城5號(hào)3號(hào)樓部分樓層，江北嘴置業(yè)公司摒棄了過(guò)往依賴“自主營(yíng)銷主導(dǎo)”的路徑，主動(dòng)選擇參與華電集團(tuán)內(nèi)部嚴(yán)格、規(guī)范的招標(biāo)采購(gòu)流程，首次在不動(dòng)產(chǎn)大宗交易領(lǐng)域采用標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)形式完成銷售。這一轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著國(guó)企資產(chǎn)處置邏輯從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”向“規(guī)則適配”的深刻轉(zhuǎn)型，為全市乃至更大范圍內(nèi)沉淀的國(guó)企存量不動(dòng)產(chǎn)資源盤活提供了可操作路徑。

2025年重慶將新籌集保租房2.4萬(wàn)套（間），籌集目標(biāo)下降，聚焦于探索多元合作模式，盤活閑置、低效資產(chǎn)用作保租房。

2025年3月開業(yè)的“建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店”是建信住房租賃基金與重慶發(fā)展投資有限公司聯(lián)合設(shè)立的“建渝基金”首個(gè)落地項(xiàng)目，以“央地合作+市場(chǎng)運(yùn)作”模式盤活閑置商辦物業(yè)，將金融活水、屬地資源與專業(yè)運(yùn)營(yíng)深度融合，為重慶保租房發(fā)展提供了創(chuàng)新樣本，項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)期間出租率已突破50%。

2025年4月，皓月青年公寓正式投入市場(chǎng)，原皓月小區(qū)公租房經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性改造后，轉(zhuǎn)型為集居住、商業(yè)、服務(wù)于一體的綜合社區(qū)，由重慶保稅港區(qū)集團(tuán)旗下港昌公司開發(fā)管理，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)旗下公共住房公司提供全方位運(yùn)營(yíng)服務(wù)，依托“渝地·辰寓”這一住房租賃品牌的成熟運(yùn)營(yíng)體系，通過(guò)專業(yè)化資產(chǎn)管理與精細(xì)化服務(wù)為國(guó)有資產(chǎn)賦能增效。

2025年4月29日，兩江新區(qū)發(fā)布《兩江新區(qū)城市更新投資機(jī)會(huì)清單》，推介20個(gè)更新片區(qū)、80個(gè)項(xiàng)目，總投資規(guī)模360億元。涵蓋老舊小區(qū)改造、街區(qū)風(fēng)貌提升、老舊工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)、閑置資產(chǎn)盤活、高品質(zhì)住宅開發(fā)、商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)、新建公共停車樓、城市路網(wǎng)優(yōu)化提升等領(lǐng)域。

2025年5月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》明確要求完善REITs退出渠道，吸引社會(huì)資本長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)更新項(xiàng)目，從兩江新區(qū)城市更新投資清單的資金來(lái)源來(lái)看，社會(huì)投資項(xiàng)目占比58%，以老舊工業(yè)廠房轉(zhuǎn)型升級(jí)及后期運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)、商業(yè)更新改造為主，社會(huì)資本正從“資金輸血方”升級(jí)為“可持續(xù)更新引擎”，推動(dòng)城市更新從“物理改造”轉(zhuǎn)向“經(jīng)濟(jì)增值與民生改善協(xié)同”的價(jià)值創(chuàng)造。

2025年1-6月，重慶中標(biāo)及簽約典型代建項(xiàng)目7個(gè)，值得關(guān)注的是，代建模式除項(xiàng)目全鏈條管理服務(wù)外，延伸至單環(huán)節(jié)，如龍湖龍智造為麓悅江城提供品質(zhì)住宅裝修服務(wù)，拓寬了代建路徑，是項(xiàng)目管理專業(yè)能力的橫向拓展，通過(guò)制度規(guī)范、流程細(xì)化及技術(shù)應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)裝修工程的高效管控，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)與投資效益。

結(jié)語(yǔ)：

縱觀2025年1-6月，重慶土地市場(chǎng)活力重構(gòu)、保租房減增量重盤活、社會(huì)資本深度參與城市更新、代建模式細(xì)分深化。

展望后市，2025年擬供地剩余近2000畝土地未供，其中，核心區(qū)土地近700畝，將成為企業(yè)招拍掛投資重心；長(zhǎng)租房市場(chǎng)將仍以保租房為增量，且“存量改造+運(yùn)營(yíng)提效”將成為主旋律；城市更新領(lǐng)域，社會(huì)資本將探索“更新基金+運(yùn)營(yíng)分成”的可持續(xù)模式；代建企業(yè)向“技術(shù)顧問(wèn)型”轉(zhuǎn)型，除開發(fā)全流程服務(wù)外，探索在細(xì)分環(huán)節(jié)上提供服務(wù)。

重慶市場(chǎng)已進(jìn)入"質(zhì)量型發(fā)展"新周期，政策引導(dǎo)與市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整將持續(xù)相互作用，形成更具韌性的房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

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