2025年上半年最后一天，廣州原計(jì)劃出讓5宗宅地，結(jié)果天河奧體、海珠廣紙等3宗地塊臨時(shí)終止，另外兩宗底價(jià)成交。

成交的這兩宗地，白云槎頭車(chē)輛段地塊很明顯定向給了廣州地鐵（樓面地價(jià)僅1.9萬(wàn)元/㎡），民企力迅拿下荔灣小梅大街蚊型地，總價(jià)只有3億多一點(diǎn)。

廣州賣(mài)地，又遭遇腸梗阻啦。

很多人將這次賣(mài)地的失利，歸罪于前陣子廣州對(duì)于容積率新規(guī)的收緊。認(rèn)為新地塊卷不了得房率，在一、二手樓大廝殺的市場(chǎng)紅海中卷不贏，就不會(huì)有人愿意拿地了。

但總不能永遠(yuǎn)都靠吃新規(guī)政策紅利來(lái)偷步賣(mài)地啊，為什么要叫停容積率新規(guī)？

1.建筑存在安全隱患；

2.新規(guī)房背刺舊規(guī)房，一手房背刺二手房，無(wú)異于飲鴆止渴。

理由已經(jīng)足夠充分了。求廣州千萬(wàn)頂住，萬(wàn)萬(wàn)別回靠拔高得房率來(lái)賣(mài)房的短視老路。（終于，廣州樓市邁出正確的一步…）

我覺(jué)得其實(shí)最重要的原因，還是本地的龍頭越秀、保利等央國(guó)企，他們前期土儲(chǔ)量已經(jīng)不少了。

再加上地主家也會(huì)有余糧不多的時(shí)候，下半年又肉眼可見(jiàn)還有其他的重磅地塊要推，總不能每次土拍就指望那幾家來(lái)承包吧。

那如果期待外來(lái)房企輸血，來(lái)廣州拿地呢？

盤(pán)點(diǎn)一下近幾年的市場(chǎng)，就能知道到底有多少家新進(jìn)入廣州的房企能賺到錢(qián)。

以“是天河就購(gòu)了”的中心區(qū)域?yàn)槔?/p>

2022年，湖北聯(lián)投以樓面地價(jià)38992元/㎡拿下天河執(zhí)信中學(xué)對(duì)面瀝青廠地塊，開(kāi)發(fā)而成的聯(lián)投文津府是其首個(gè)在廣州獨(dú)立拿地操盤(pán)的項(xiàng)目。

2023年9月，樓盤(pán)首次開(kāi)盤(pán)單價(jià)6萬(wàn)+，現(xiàn)在官微寫(xiě)出來(lái)的價(jià)格是110-165㎡，總價(jià)580萬(wàn)-980萬(wàn)，單價(jià)最低5.3萬(wàn)元。

單純看拿地價(jià)和售價(jià)，文津府的賬可能還算得過(guò)，但關(guān)鍵是房子要賣(mài)得出去。

樓盤(pán)目前已取證約400套單位，去化率僅約四成。

同樣是位于天河區(qū)的樓盤(pán)，智慧城中建四局的精誠(chéng)壹號(hào)，2022年拿地未扣除樓面地價(jià)3.2萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在77㎡單位總價(jià)340萬(wàn)，折合單價(jià)約4.4萬(wàn)元，買(mǎi)房還返現(xiàn)3萬(wàn)-7萬(wàn)。

目前項(xiàng)目已經(jīng)收樓，去化很難。

上面說(shuō)的還是天河，更加卷出天際的黃埔、番禺，還沒(méi)列舉。

同樣從期樓賣(mài)成現(xiàn)樓的番禺市橋卓越晴翠府，拿地價(jià)2萬(wàn)多/㎡，如今樓盤(pán)單價(jià)也是2萬(wàn)多，貼著地價(jià)賣(mài)仍應(yīng)者寥寥。

與廣州地市的不景氣形成鮮明對(duì)比的是，近期上海、深圳、成都土拍的火爆。

最引人矚目的就是閩系房企的頻頻現(xiàn)身，大肆整活。

如3月份，建發(fā)在成都拿下新單價(jià)地王（樓面價(jià)41200元/㎡）。最近，國(guó)貿(mào)又以樓面價(jià)35500元/㎡，溢價(jià)75.7%，拿下成都最高起拍價(jià)地塊。

上述提到的這兩家，國(guó)貿(mào)目前在廣州在售兩個(gè)項(xiàng)目：白云嘉禾望崗的國(guó)貿(mào)云上和天河世界大觀觀樾第三期。最終項(xiàng)目能不能賺到錢(qián)，現(xiàn)在還不能下定論。

建發(fā)的話，估計(jì)已經(jīng)將廣州拉黑很久了。

2017年，建發(fā)在廣州白云石井拿下的羽絨廠地塊（建發(fā)央璽），折合樓面價(jià)近3萬(wàn)元/㎡，成為區(qū)域地王。

雖然樓盤(pán)產(chǎn)品也做得非常出彩，但無(wú)奈地段使然，總貨量2000+套，賣(mài)了四五年才終于艱難清貨，最終售價(jià)也是“3”字頭，這還是在2023年那波高峰期之前。

故事還未完。

2021年，建發(fā)又在南沙橫瀝島卷土重來(lái)，以約2.3萬(wàn)元/㎡的地價(jià)拿下橫瀝島地塊，再度刷新南沙地價(jià)紀(jì)錄。不過(guò)，現(xiàn)在該地塊開(kāi)發(fā)而來(lái)的建發(fā)明珠灣璽賣(mài)1.9萬(wàn)元/㎡……

你可能會(huì)說(shuō)，這些外來(lái)的和尚就是不會(huì)念本地經(jīng)，對(duì)廣州市場(chǎng)不熟悉，瞎闖亂撞，肯定是要交學(xué)費(fèi)的。

但從另一個(gè)角度想一下，肥肉靚地他們是否都能拿到？如果每一個(gè)新進(jìn)入廣州的開(kāi)發(fā)商最后終覺(jué)得錯(cuò)付了，鎩羽而歸，傳開(kāi)去以后，還有人來(lái)嗎？

對(duì)了，你可能會(huì)問(wèn)，還有本地的民企呢？

最近我剛看到一篇網(wǎng)文說(shuō)，“廣州民營(yíng)房企還在牌桌的只有三家了”。

哪三家呢？居然是僑鑫、星河灣和敏捷。

你要說(shuō)他標(biāo)題黨呢，曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的華南五虎幾乎都已經(jīng)銷聲匿跡。其中，合生、珠江系的情況，大家都知道。

如果論還有項(xiàng)目在售或者拿地的，我搜腸刮肚最多還能數(shù)出香江、祈福等零零星星幾家。

對(duì)了，還有人說(shuō)還有力迅，剛好昨天其剛剛拿下文章開(kāi)頭提及的荔灣小型宅地。

其實(shí)，敏捷能上榜，也是因?yàn)槠鋭偤媚孟铝朔袕V路隆輝地塊，刷了一下存在感，不然還有誰(shuí)能想得起他？

而敏捷拿下的地塊，本來(lái)就是其總部所在。只不過(guò)之前的用地性質(zhì)一直是產(chǎn)業(yè)用地，前身為隆輝電子廠，直到最近才成功改為住宅用地。

目前廣州的土地市場(chǎng)，大概就是這么個(gè)狀況。

PS：除此之外，廣州地鐵已經(jīng)成為樓市最大的隱藏大佬。

2024年，廣州地鐵完成房地產(chǎn)投資153.7億元，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入98.1億元，土地儲(chǔ)備規(guī)劃用地面積218萬(wàn)㎡，物業(yè)開(kāi)發(fā)總建筑面積820萬(wàn)㎡。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)地鐵運(yùn)營(yíng)收入（77億元）。