近些年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)似乎按下了 “價(jià)格重置鍵”，重慶、武漢、青島、南昌、銀川等多個(gè)城市的部分小區(qū)接連下調(diào)物業(yè)費(fèi)，一場(chǎng)物業(yè)費(fèi) “降價(jià)風(fēng)” 悄然興起。從降價(jià)幅度來看，大部分小區(qū)降幅從10%起步，最高甚至超過50%。

以泉州為例，已有不少小區(qū)加入降費(fèi)行列。

融創(chuàng)江南府高層物業(yè)費(fèi)從2.8元/㎡降至1.9元/㎡，洋房物業(yè)費(fèi)從3.8元/㎡降至2.6元/㎡，別墅物業(yè)費(fèi)從5.6元/㎡降至3.8元/㎡；

晉江和樾小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)從2.4元/㎡降至1.9元/㎡；

泉州萬達(dá)公館物業(yè)費(fèi)從3.95元/㎡（含公攤水電費(fèi)）降到3.2元/㎡。

與此同時(shí)，泉州還有不少小區(qū)關(guān)于物業(yè)費(fèi)過高的呼聲在增加——

東海萬科城市之光一期的業(yè)主，提及小區(qū)物業(yè)費(fèi)每平方米高達(dá)3.18元，其中：基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)1.9元、增值服務(wù)費(fèi)1.28元（增值服務(wù)費(fèi)并未體現(xiàn)在合同里，當(dāng)時(shí)強(qiáng)制讓業(yè)主簽了合同外的協(xié)議，如果不簽此協(xié)議就不讓簽購(gòu)房合同）。未入住就已經(jīng)交了2萬多塊的物業(yè)費(fèi)，即沒享受到物業(yè)的增值服務(wù)也沒享受到空置物業(yè)費(fèi)減免，在日常生活中，其他業(yè)主也反映到并沒有切實(shí)享受到與這一高額費(fèi)用相匹配的服務(wù)。希望能取消增值服務(wù)費(fèi)這一收費(fèi)項(xiàng)目，將物業(yè)費(fèi)按照合同里的每平方米1.9元的合理標(biāo)準(zhǔn)收取。

來自東海灣門第的業(yè)主表示，門第小區(qū)一期和二期交房三年有余，每月交著每平米高達(dá)2.8元的物業(yè)費(fèi)，但是物業(yè)公司并沒有給出匹配的服務(wù)，其中，物業(yè)服務(wù)合同里面規(guī)定物業(yè)費(fèi)每平米2.8元，但是其中有0.9元的增值服務(wù)費(fèi)，很多業(yè)主是在不知情的情況下簽字，強(qiáng)烈要求取消。

南益清源春曉的業(yè)主表示，洛江南益清源春曉物業(yè)費(fèi)按上限1.9元/平標(biāo)準(zhǔn)，還另加收0.68元/平，應(yīng)取消特約服務(wù)并做好符合1.9元/平服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。近階段小區(qū)業(yè)委會(huì)與南*物業(yè)公司在探討降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，草案單個(gè)車位管理費(fèi)90元/月降為70元/月，但是子母車位沒有同比例下調(diào)，這不合理。

為何許多小區(qū)業(yè)主

談及物業(yè)費(fèi)/物業(yè)服務(wù)時(shí)，表現(xiàn)出反感？

究其根源，主要有以下幾方面原因。

01

“質(zhì)價(jià)不符” 現(xiàn)象普遍存在

網(wǎng)絡(luò)上，“年年繳納高額物業(yè)費(fèi)，卻連基本服務(wù)都難以保障” 的吐槽屢見不鮮，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)比問題成為業(yè)主不滿的核心。

02

公共收益不透明

物業(yè)公司收入主要來源于物業(yè)費(fèi)和公共區(qū)域收益，小區(qū)廣告、公共區(qū)域停車租金等，而這些本應(yīng)歸全體業(yè)主所有的收益，卻往往賬目不清。

此外，近年來物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)走低，2024 年全國(guó)典型城市物業(yè)費(fèi)平均收繳率僅為 82%，上市物企收繳率更是跌破 80%，老舊小區(qū)和空置房業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情況尤為突出。

值得關(guān)注的是，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)正在不斷覺醒。以往面對(duì)物業(yè)收費(fèi)高、服務(wù)差的問題，許多業(yè)主敢怒不敢言，如今大家紛紛成立業(yè)主委員會(huì)，通過團(tuán)結(jié)協(xié)作與物業(yè)進(jìn)行談判。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮

是否會(huì)在全國(guó)普遍蔓延？

中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年至今，物業(yè)費(fèi)降費(fèi)項(xiàng)目主要集中在部分二三線城市，如重慶、青島、武漢等地。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)費(fèi)在各地各小區(qū)普遍下調(diào)的可能性較小，尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定的一線城市，物業(yè)費(fèi)相對(duì)穩(wěn)定。

對(duì)于普通人而言，物業(yè)費(fèi)降低不僅意味著每年能節(jié)省一筆開支，更代表著花錢能獲得應(yīng)有的尊重與服務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)費(fèi)調(diào)整并非簡(jiǎn)單的 “價(jià)格比拼”，物業(yè)管理服務(wù)，管理的是小區(qū)設(shè)施，服務(wù)的核心是人。

以泉州為例，當(dāng)?shù)匾殉雠_(tái)物業(yè)新規(guī)——

出臺(tái)《泉州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)評(píng)價(jià)管理辦法》，將從客戶服務(wù)、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)，等五大核心部分進(jìn)行考核，對(duì)于連續(xù)兩年獲一星級(jí)的物業(yè)，主管部門將建議業(yè)主重新選聘企業(yè)。

《泉州市住宅小區(qū)

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)評(píng)價(jià)管理辦法》

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，近日，泉州市出臺(tái)《泉州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)評(píng)價(jià)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），該《辦法》自2025年6月10日起施行，有效期至2030年6月10日。

設(shè)置五星考評(píng)機(jī)制提升服務(wù)水平

《辦法》規(guī)定，按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定接管住宅小區(qū)滿1年的物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)評(píng)價(jià)對(duì)象。住宅物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)由低到高分為一星級(jí)到五星級(jí)，另對(duì)60分以下項(xiàng)目不評(píng)星級(jí)。

重點(diǎn)考核五大核心模塊，包括客戶服務(wù)、公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)。如客戶服務(wù)涵蓋企業(yè)資質(zhì)、制度建設(shè)、人員配置、服務(wù)公示、投訴處理等；公共秩序維護(hù)涉及安防人員要求、門崗及巡邏崗管理、技防設(shè)施運(yùn)行、車輛管理、安全防范制度等。

此外，設(shè)置15分加分項(xiàng)，包括購(gòu)買保險(xiǎn)、高空拋物探頭設(shè)置、志愿服務(wù)工作站、小區(qū)黨支部建設(shè)、表揚(yáng)或嘉獎(jiǎng)、滿意度評(píng)價(jià)、物聯(lián)網(wǎng)預(yù)警系統(tǒng)平臺(tái)使用等，創(chuàng)新設(shè)置“仰頭監(jiān)控覆蓋率”“紅色物業(yè)創(chuàng)建”等加分指標(biāo)。

每年開展1次星級(jí)評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)程序?qū)嵭小捌髽I(yè)申報(bào)-星級(jí)評(píng)價(jià)-動(dòng)態(tài)管理”流程，評(píng)價(jià)包括現(xiàn)場(chǎng)查勘、資料審閱等，一至四星級(jí)由縣級(jí)物業(yè)管理主管部門復(fù)核評(píng)定，并上報(bào)評(píng)分在95分以上的項(xiàng)目由市級(jí)物業(yè)管理主管部門復(fù)核評(píng)定五星級(jí)。

每年開展1次星級(jí)評(píng)價(jià)，建立“申報(bào)-初評(píng)-復(fù)核-公示”流程；對(duì)因合同終止、違法違規(guī)等行為的項(xiàng)目取消星級(jí)并收回銘牌。同時(shí)，設(shè)置“連續(xù)兩年一星級(jí)項(xiàng)目建議重新選聘物業(yè)”等退出機(jī)制。

星級(jí)評(píng)定結(jié)果與信用掛鉤

星級(jí)評(píng)定結(jié)果將與信用掛鉤，五星級(jí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用評(píng)價(jià)加3分，四星級(jí)加2分；不參評(píng)、不定星和一星級(jí)小區(qū)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用評(píng)價(jià)減分，對(duì)拒不整改或整改不達(dá)標(biāo)者減5分。

鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)使用星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及星級(jí)綜合評(píng)定結(jié)果，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)指標(biāo)，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。取物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有在管住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量星級(jí)評(píng)價(jià)總分的加權(quán)平均值，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)依據(jù)。在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)中，招標(biāo)人可在招標(biāo)文件中明確投標(biāo)人的加權(quán)平均值所對(duì)應(yīng)的評(píng)標(biāo)加減分值；得分在90分（含）以上的，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)評(píng)標(biāo)總分加分，得分在70分（含）以下的，給予評(píng)標(biāo)總分減分。

此外，對(duì)于不參評(píng)、不定星和一星級(jí)項(xiàng)目將列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象，增加日常監(jiān)督頻次；對(duì)四星級(jí)、五星級(jí)住宅小區(qū)的服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在政策扶持、評(píng)先評(píng)優(yōu)等方面予以支持。

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當(dāng)然，最健康的狀態(tài)就是物業(yè)和業(yè)主能夠統(tǒng)一戰(zhàn)線，共同維護(hù)好小區(qū)。

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