在討論房地產(chǎn)之前，我們先說一下共識(shí)。

共識(shí)是什么？

按照百度百科定義，共識(shí)是指在一個(gè)特定群體(可以是一個(gè)組織、社區(qū)、社會(huì)階層、民族或國家等)內(nèi)部，成員們普遍認(rèn)同的觀念、價(jià)值、規(guī)則或目標(biāo)等。

共識(shí)需要時(shí)間的積累和沉淀，是一種普遍認(rèn)同。

新共識(shí)可以打破原有共識(shí)，原有共識(shí)有慣性，但新共識(shí)一旦出現(xiàn)，社會(huì)的普遍觀念就形成了。

房地產(chǎn)也有共識(shí)。

2021年之前，對(duì)房地產(chǎn)的共識(shí)是可以賺錢，甚至可以加杠桿賺大錢；

于是不管兜里有錢沒錢的，都擠破頭去買房子，仿佛一旦買不到馬上就要花更多的代價(jià)更多的錢；

那時(shí)候，即便最堅(jiān)定的唱空派也有可能是某家房企的忠實(shí)客戶。

2023年之后，原有的共識(shí)被無情的現(xiàn)實(shí)擊得粉碎。

高位站崗的被套牢，看似巨無霸的房企瞬間暴雷，以前大家覺得自己的房子不會(huì)爛尾，而現(xiàn)在，哪怕最樂觀的買房人也擔(dān)心買的房子降標(biāo)或者延期交付。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的新共識(shí)是什么呢？

第一，房子已經(jīng)不再是金融產(chǎn)品，不動(dòng)產(chǎn)的金融屬性幾乎歸零，大多數(shù)城市的老破小徹底失去流動(dòng)性，變成了字面意義上的不動(dòng)產(chǎn)。

按揭買了房子，銀行利息是成本；住進(jìn)房子，物業(yè)費(fèi)是成本；房子存在的最大的理由，只是生活消費(fèi)品其中之一。

從“房住不炒”回歸正常屬性那一刻開始，“房子是投資”的固有共識(shí)已經(jīng)逐漸淡化，在絕大多數(shù)有房子或者要買房子的業(yè)主心里，它變成了消耗品。

第二，買房子是有可能虧錢的

當(dāng)某項(xiàng)投資可能虧錢的時(shí)候，最好的辦法是盡可能地避免虧損。

提前還房貸的都知道，在最開始還貸那幾年，月供中的大部分是利息；即便不考慮房屋的折舊，如果房價(jià)增長的速度低于房貸利率基本上就是虧損；

現(xiàn)實(shí)中各地一手二手房價(jià)的暴跌，把之前想象的美好徹底擊碎，冷靜下來的買房人也開始計(jì)算自己的資產(chǎn)負(fù)債表和盈虧平衡點(diǎn)了。

更何況房子本身還有折舊，上午買下午賣就變成了二手，去年買今年不管房子是毛坯還是裝修過的，新入局的買家算折舊比老業(yè)主還精明。

甚至某些物業(yè)不是很好的樓盤折舊損失比業(yè)主的收入還高。

第三，人口和收入是房地產(chǎn)基礎(chǔ)的基礎(chǔ)

這幾年的人口趨勢，絕大多數(shù)人都能看明白；這幾年的工作機(jī)會(huì)和個(gè)人收入情況，絕大多數(shù)人深有體會(huì)。

人口的流向只有大中城市，反向流動(dòng)的回到鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)也大多有自己的房子。

失去了這兩個(gè)基礎(chǔ)，高增長已經(jīng)不可能，甚至能不能低增長也未可知。

絕大多數(shù)人在保房子和保生活之間的選擇，顯而易見。

其他的非全面認(rèn)知還有很多，比如放水大概率不可能流到自家的一畝三分地里，比如好房子也只是階段性的好房子，時(shí)間是一把殺豬刀，再漂亮的明星也會(huì)有人老珠黃。

這些認(rèn)知是否被個(gè)體接受，這就要看個(gè)人的情況了。