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根據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)可查信息，萬(wàn)物云2023年上半年內(nèi)退出89個(gè)“盈利低效”、2024年再退53個(gè)住宅項(xiàng)目；金科服務(wù)2023、2024兩年累計(jì)撤場(chǎng)超5500萬(wàn)平方米低效合約；世茂服務(wù)2024年終止6000萬(wàn)平方米低效合約。

頭部物業(yè)企業(yè)、上市物業(yè)企業(yè)，等小區(qū)青春不再，食之無(wú)味后，開(kāi)始上演勝利大逃亡，其戰(zhàn)略撤退，是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)后導(dǎo)致難以經(jīng)營(yíng)的惹的禍呢？還是因?yàn)橄硎懿]霍了小區(qū)青春后，業(yè)主要求物業(yè)給小區(qū)逝去的青春付點(diǎn)責(zé)任時(shí)，要物業(yè)出點(diǎn)美容費(fèi)、看病費(fèi)時(shí)，就無(wú)法談攏，然后業(yè)主們或業(yè)委會(huì)非常失望，就要求降價(jià)，以便質(zhì)價(jià)相符惹的禍呢？

看過(guò)相當(dāng)多案例，物業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，年年“虧本”，宣布退出后，真正由真正的業(yè)主當(dāng)家做主后，通過(guò)精打細(xì)算，沒(méi)兩三年就扭虧為盈了，且還年年實(shí)在投入不少資金改善了小區(qū)硬件和環(huán)境。這樣的例子很多或多，比如自管的如廣州洛濤居北區(qū)、長(zhǎng)沙金色比華利等等，業(yè)委會(huì)與物業(yè)和諧共治的如西安心晴雅苑、合肥水晶公館等等......

真不知道為啥，專業(yè)的頂流的物業(yè)管不好，反倒是真正自管小區(qū)、真正業(yè)主當(dāng)家小區(qū)，通過(guò)自學(xué)，哪怕從小白開(kāi)始，經(jīng)過(guò)幾年努力，也能終成正果，不但收拾好了前期物業(yè)留下的一地雞毛，還讓小區(qū)蒸蒸日上了。當(dāng)然也有自管后，小區(qū)積累豐厚，又被重新蠶食情況，如網(wǎng)傳長(zhǎng)沙東城大廈談自管的離去、商業(yè)物業(yè)卷土重來(lái)，好似東城大廈重回混亂！這說(shuō)明了什么呢？

所以無(wú)論是只求企業(yè)利潤(rùn)和股東回報(bào)的物業(yè)主動(dòng)放棄，還是業(yè)主最終無(wú)法喚醒無(wú)良物業(yè)，然后只能拒繳督促物業(yè)改正外，這些事情都正在重塑住宅物業(yè)管理市場(chǎng)格局。

這種物業(yè)“跑路”或業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)表象背后，實(shí)則是行業(yè)價(jià)值邏輯的重構(gòu)。當(dāng)頭部物企選擇用腳投票，業(yè)主選擇拒繳抗?fàn)?，留下的不只是小區(qū)短痛和市場(chǎng)空白，更是中小物業(yè)與業(yè)主自治的新機(jī)遇。

一、物業(yè)撤場(chǎng)是利好：打破壟斷，激活下沉市場(chǎng)

頭部物業(yè)的撤離，本質(zhì)是市場(chǎng)篩選機(jī)制的顯化。長(zhǎng)期以來(lái)，大型物企憑借開(kāi)發(fā)商優(yōu)先話語(yǔ)權(quán)搶占市場(chǎng)份額，卻也常因房產(chǎn)依賴病、規(guī)模擴(kuò)張病、股東利益第一這三大桎梏，而陷入不能獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、貪多糗大不務(wù)實(shí)務(wù)、民生行業(yè)妄想持續(xù)高盈利的三大陷阱中。

財(cái)報(bào)顯示，部分企業(yè)住宅項(xiàng)目毛利率不足15%，老舊小區(qū)甚至長(zhǎng)期依賴母公司補(bǔ)貼“輸血”。當(dāng)這類“食之無(wú)味”的低效項(xiàng)目被剝離，中小物業(yè)企業(yè)獲得了真正的“生存空間”：它們?cè)鐓^(qū)多年，熟悉本地需求，人力成本控制更靈活，反而能在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)中實(shí)現(xiàn)微利運(yùn)營(yíng)。例如，北京某區(qū)域型物企，通過(guò)承接退出企業(yè)的項(xiàng)目，將人均管理面積從8000㎡提升至1.2萬(wàn)㎡，利潤(rùn)率反超行業(yè)均值3個(gè)百分點(diǎn)。

更重要的是，“去頭部化”為業(yè)主自治，創(chuàng)造了制度試驗(yàn)場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)化物企，因盈利壓力選擇退出，部分小區(qū)開(kāi)始探索陽(yáng)光共治、信托透明、業(yè)主自管等等模式。杭州某老小區(qū)，甚至通過(guò)業(yè)委會(huì)自主招標(biāo)，引入本地小微企業(yè)提供性價(jià)比更高的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳率從60%提升至92%。這種“去資本化”的嘗試，恰恰擊中了傳統(tǒng)物管“重收費(fèi)輕服務(wù)”的痛點(diǎn)，讓社區(qū)治理回歸“居民主體”本質(zhì)。

筆者曾經(jīng)的小區(qū)，也是杭州知名地產(chǎn)旗下的一級(jí)本地物企管理，但是成效黯然，導(dǎo)致物業(yè)繳費(fèi)率不足60%，在充分談判后，這家物業(yè)覺(jué)得食之無(wú)味，最終自愿退出，2017年換了本地初創(chuàng)小物業(yè)后，反而小區(qū)日益改善，業(yè)主繳費(fèi)率、業(yè)主滿意度半年內(nèi)就雙雙突破80%，最終一直穩(wěn)定在95%以上。

物業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)也罷，業(yè)主或業(yè)委會(huì)降費(fèi)導(dǎo)致也罷，物業(yè)離場(chǎng)的短痛，只是規(guī)則切換的短暫混亂，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這個(gè)過(guò)程正是激活業(yè)主當(dāng)家意識(shí)，同時(shí)也讓市場(chǎng)規(guī)則和現(xiàn)實(shí)鍛造業(yè)主自治能力的重要契機(jī)。經(jīng)過(guò)風(fēng)雨歷練的小區(qū)，業(yè)主們歷經(jīng)痛苦彷徨、學(xué)習(xí)取經(jīng)、集體共識(shí)、集體共建這四個(gè)階段后，小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主素質(zhì)終將一并升華。

二、從資本獵殺回歸民生

頭部物企戰(zhàn)略收縮，本質(zhì)上是資本利益最大化；另外，也算是對(duì)住宅行業(yè)被大型物企或房產(chǎn)物企過(guò)度把控的理性糾偏。

過(guò)去十年，住宅物業(yè)行業(yè)，或跟隨房產(chǎn)爹沉迷跑馬圈地、或樂(lè)當(dāng)平替哥也罷，紛紛把住宅物業(yè)視為現(xiàn)金流量之王，卻忽視了基礎(chǔ)服務(wù)的本質(zhì)。對(duì)業(yè)主利益有多忽略，業(yè)主的反噬就會(huì)有多無(wú)情。

當(dāng)一個(gè)住宅項(xiàng)目，風(fēng)華正茂，投入很少的時(shí)候，利潤(rùn)多多，不會(huì)居安思危，不會(huì)豐入簡(jiǎn)出，寅吃卯糧；或者明知地產(chǎn)爹移交房產(chǎn)問(wèn)題多多，不敢指出，只求一起配合開(kāi)發(fā)商，拖過(guò)兩年保修期、拖過(guò)八年防水保修期，一切甩給小區(qū)就算勝利；當(dāng)小區(qū)質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，需要投入大量成本維修維護(hù)時(shí)候，就逃之夭夭，這折射出住宅物業(yè)市場(chǎng)化商業(yè)模型必然失衡宿命。

正如萬(wàn)物云在退出公告中，實(shí)話實(shí)說(shuō)的坦言：“住宅物業(yè)的‘民生屬性’與資本的‘盈利訴求’短期內(nèi)難以調(diào)和?！?/b>這是良心發(fā)現(xiàn)，還是酒后吐真言，只保全哥知曉了。

本以為物企上市，在資本市場(chǎng)掙錢后，會(huì)來(lái)反哺業(yè)主，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：依然是業(yè)主的物業(yè)費(fèi)養(yǎng)上市公司高管，此外變本加厲地還要給八竿子打不著的人分紅分利，最大贏家還是控股的房企集團(tuán)，從資本市場(chǎng)和業(yè)主物業(yè)費(fèi)中，兩頭賣切糕。誠(chéng)然，好處還是有的：房企錢多多了，可以繼續(xù)玩瘋狂拿地瘋狂推高房?jī)r(jià)的游戲。

當(dāng)住宅市場(chǎng)淪為“紅?！?，頭部物企加速向商業(yè)寫字樓、城市服務(wù)、智慧社區(qū)等高附加值領(lǐng)域遷徙。2024年萬(wàn)物云新增項(xiàng)目中，商寫及城市服務(wù)占比已超60%，金科服務(wù)則重點(diǎn)布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，毛利率較住宅項(xiàng)目高出8個(gè)百分點(diǎn)。這種騰籠換鳥(niǎo)看似殘酷，實(shí)則是讓商業(yè)歸商業(yè)，民生歸民生的時(shí)代注腳。

三、住宅物業(yè)市場(chǎng)化必然失靈

頭部物企退出潮，部分非樓盤當(dāng)然會(huì)被當(dāng)?shù)刂行∥飿I(yè)消化，或者業(yè)主實(shí)施自治。其中多數(shù)小區(qū)，終將迎來(lái)第二春。

但老舊小區(qū)，或?qū)⒚媾R無(wú)人接盤困境。這警示我們：住宅物業(yè)市場(chǎng)化，差不多就是個(gè)笑話，每個(gè)小區(qū)最后一二十年，多半長(zhǎng)期失管，或由地方事業(yè)編或國(guó)營(yíng)物業(yè)保底托管（只保證衛(wèi)生有人清掃）。

深圳某社區(qū)試點(diǎn)“物業(yè)+社區(qū)工作站”協(xié)同模式，通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)兜底基礎(chǔ)安保、環(huán)衛(wèi)等剛性需求，再由居民自主選擇增值服務(wù)，這種“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)補(bǔ)充+居民參與”的多元治理模式，或許為過(guò)渡期的服務(wù)穩(wěn)定提供了新思路。

結(jié)語(yǔ)：讓物業(yè)撤場(chǎng)來(lái)得更猛烈一點(diǎn)吧，行業(yè)進(jìn)化才剛剛開(kāi)始

物企批量退出，是過(guò)往神操作的必然結(jié)果，除了坦然面對(duì)之外，應(yīng)視其行業(yè)的必要陣痛。資本退潮后，留下的不只是市場(chǎng)的崩塌，更是價(jià)值鏈條的重構(gòu)。

浪蕩公子與糟糠之妻，終難成眷屬。中小物業(yè)，或許因此獲得深耕機(jī)會(huì)，業(yè)主自治也因此獲得實(shí)踐土壤。讓頭部物企公子哥，轉(zhuǎn)戰(zhàn)沙場(chǎng)，去尋找他的資本曲線去吧。

當(dāng)然，這一過(guò)程需要政策補(bǔ)位而非越位。既要通過(guò)信用評(píng)價(jià)體系淘汰惡意退出企業(yè)，也要通過(guò)資金補(bǔ)貼、技術(shù)賦能支持優(yōu)質(zhì)中小物企成長(zhǎng)，更要推動(dòng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂，明確各方權(quán)責(zé)邊界。

讓業(yè)主辭退物業(yè)，物業(yè)自退，都成為日常，這不是無(wú)序，這才能真正實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)市場(chǎng)化。讓頭部物企在高端市場(chǎng)瘋狂掘金，讓中小物業(yè)在民生領(lǐng)域扎根服務(wù)精細(xì)挖礦，讓業(yè)主自治在制度保障下有序生長(zhǎng)。這或許才是住宅物業(yè)行業(yè)從野蠻生長(zhǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

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# # #物業(yè)主動(dòng)退場(chǎng) # #

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