今年年初，香港北角的皇都項(xiàng)目開(kāi)盤一周，已經(jīng)賣出10套。

北角皇都是新世界發(fā)展旗下項(xiàng)目，單價(jià)達(dá)到每平米34萬(wàn)元，創(chuàng)下今年港島豪宅新高，并成為今年首個(gè)單日標(biāo)售過(guò)億豪宅的新盤。

其中一位買家，就是新世界發(fā)展新上任的總裁：

黃少媚。

總裁親自下場(chǎng)注入信心，有媒體說(shuō)，這是身先士卒搶救公司，因?yàn)樾率澜绨l(fā)展，過(guò)得實(shí)在是不太好。

去年9月，新世界2024年中報(bào)發(fā)布，凈虧損123.4億港元。這是新世界成立20年以來(lái)首次虧損，凈負(fù)債率為57.5%。如果加上永續(xù)債，負(fù)債率再上新臺(tái)階：

88%。

香港開(kāi)發(fā)商，終于活成了內(nèi)地房企的模樣。爆雷，似乎也近在眼前了。

5月底，新世界發(fā)展宣布，決定延遲四筆永續(xù)債派息，約6億港元。

如果未能即時(shí)贖回，新世界面對(duì)的可能是超過(guò)1億的利息成本。而新世界明明手握218億港元現(xiàn)金的，仍然選擇了延遲付息。

雖說(shuō)不算技術(shù)性違約，但這家公司的危險(xiǎn)已經(jīng)不言而喻了。

6月30日，新世界發(fā)展拋出重磅消息，集團(tuán)迎來(lái)了新融資。這是香港有史以來(lái)最大規(guī)模的再融資項(xiàng)目，總金額：

882億港元。

公告顯示，新世界發(fā)展成功與新銀行融資，對(duì)現(xiàn)有境外無(wú)抵押金融債務(wù)進(jìn)行再融資，然后協(xié)調(diào)了集團(tuán)其他境外無(wú)抵押銀行貸款，與新銀行融資的條款保證統(tǒng)一。

這是一筆救命錢。截至2024年年底，新世界發(fā)展的債務(wù)達(dá)到1246.3億港元，一年內(nèi)到期的債務(wù)，超過(guò)320億。

賬面上的218億現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而這882億的融資，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早的到期時(shí)間也在三年后。

過(guò)去一年，他們一直在賣賣賣籌錢，出售了不少非核心資產(chǎn)。香港啟德體育園賣給了周大福，出售香港九龍工業(yè)大樓ArtisanHub。

據(jù)說(shuō)K11 Art Mall也在考慮中了。

2024財(cái)年，新世界出售非核心資產(chǎn)80億港元，2025財(cái)年，資金的回籠目標(biāo)提升到260億，翻了不止三倍。

香港房企什么時(shí)候這么窘迫過(guò)。他們一向保守。去年，郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負(fù)債比不到18%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負(fù)債率大約21%；李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)更是現(xiàn)金為王，凈負(fù)債率只有4%。

新世界發(fā)展，是最像內(nèi)地房企的香港開(kāi)發(fā)商了。

這一切，都得歸結(jié)于前前任總裁：

鄭志剛。

早年間，香港動(dòng)亂之際，許多人將土地、房產(chǎn)底價(jià)拋售，鄭裕彤卻反其道行之，大手筆收購(gòu)?fù)恋亍：髞?lái)，鄭裕彤靠著囤積的土地，進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。外界也給了一個(gè)外號(hào)，鯊膽彤。

作為鯊膽彤的第三代接班人，鄭志剛的膽量也是戰(zhàn)績(jī)可查。

2021年，恒大爆雷，內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)人人自危。新世界則是大手筆收購(gòu)，7月，收購(gòu)了深圳的兩個(gè)城市改造項(xiàng)目；11月，又收購(gòu)廣州的改造項(xiàng)目。

2022年4月，又花19億收購(gòu)了龍光系資產(chǎn)。

這一年的業(yè)績(jī)會(huì)上，鄭志剛提到，新世界還預(yù)留約200億港元用于收購(gòu)，會(huì)看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)軍大灣區(qū)。這是公司的內(nèi)部戰(zhàn)略：

Quick win快贏。

他說(shuō)，整個(gè)大灣區(qū)的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢了，新世界有錢，又是香港開(kāi)發(fā)商，是比較靠得住的。所以有100個(gè)項(xiàng)目找我們來(lái)收購(gòu)，最后選了三四個(gè)。

一通操作后，負(fù)債率坐電梯般直升。

2021財(cái)年，凈負(fù)債率為35.6%；2023財(cái)年，凈負(fù)債率漲到了48.7%。2024財(cái)年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)是55%。

2023年，他就開(kāi)始口嫌體直，一邊說(shuō)著對(duì)于內(nèi)地樓市很有信心，最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。一邊在考慮降杠桿了。

直到去年9月，公司首虧，鄭志剛宣布辭去總裁位置，僅保留虛職。接任的是曾擔(dān)任香港特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)的馬紹祥。

然而兩個(gè)月后，總裁一職，又換成了更熟悉內(nèi)地業(yè)務(wù)的黃少媚。于是，就有了開(kāi)頭的故事，新任總裁黃少媚親自下場(chǎng)注入信心，花五千多萬(wàn)買了一套北角皇都豪宅。

鄭家純官配葉美卿也現(xiàn)身支持，買了皇都兩套物業(yè)。

宣布882億融資成功的當(dāng)天，新世界還發(fā)了一條公告：

鄭志剛已向董事會(huì)提出辭任本公司非執(zhí)行董事及非執(zhí)行副主席。

生效日期是：

公告發(fā)布的第二天。

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