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荊軻|作者

邊江|編輯

價(jià)值線導(dǎo)讀

比電視劇還精彩！

今年5月的一天，香港國際機(jī)場，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)牛人原大連副市長，剛剛卸任綠城董事局主席張亞東，手持飛往溫哥華的頭等艙機(jī)票，被海關(guān)攔下。

他無論如何也想不到，他精心策劃的“退休之旅”會(huì)戛然而止。

張亞東一直從政，最風(fēng)光時(shí)擔(dān)任大連副市長。

2016年離官從商，到了中交。

2018年他受大股東中交集團(tuán)委派，進(jìn)入杭州綠城，刻意打造綠城的“后宋衛(wèi)平時(shí)代”。享受千萬年薪。

最近5年，當(dāng)萬科現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)“活下去”時(shí)，張亞東主導(dǎo)的綠城仍在逆勢大舉拿地。

今年3月，張亞東倉促離職，其兩名嫡系隨后失聯(lián)。

6月底，風(fēng)暴席卷綠城大股東中交集團(tuán)，多位原高層被曝失聯(lián)。7月4日，國資委網(wǎng)站公布中交集團(tuán)董事長和總經(jīng)理雙雙換人。

先官后商的張亞東、杭州綠城和中交集團(tuán)，究竟藏了多大的雷？真相即將揭開。在香港上市的綠城中國最新市值240億港元……

驚人一幕！

綠城原掌門張亞東

在香港機(jī)場出境被攔下

五月的香港國際機(jī)場，人潮涌動(dòng)，廣播聲此起彼伏。一位年近六旬、衣著考究的男子，拖著行李箱，步履沉穩(wěn)地走向飛往加拿大的登機(jī)口。然而就在登機(jī)閘口前，幾名神情肅穆的工作人員悄然出現(xiàn)，攔住了他的去路。這趟遠(yuǎn)行，戛然而止。

這位男子是綠城中國前董事會(huì)主席張亞東。

根據(jù)現(xiàn)場目擊者說，這場發(fā)生在登機(jī)口的攔截行動(dòng)耗時(shí)11分鐘，最后張被帶離。

今年3月，張亞東剛剛辭任綠城執(zhí)行董事及董事會(huì)主席。

（張亞東）

今年57歲的張亞東英俊帥氣，風(fēng)度翩翩。加入綠城之前，張亞東一直在大連體制內(nèi)沉浮，也有企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，是政商復(fù)合型人才。

他的職業(yè)生涯從大連市出租汽車總公司起步，后在大連大汽企業(yè)集團(tuán)一路升至總經(jīng)理。

離開企業(yè)后，張亞東先進(jìn)入大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)任職，又去當(dāng)時(shí)由大連代管的縣級市普蘭店市擔(dān)任副市長、市長。

回到大連的張亞東曾先后擔(dān)任大連城建局長、建委主任，結(jié)識了大量房企高層。

2013年，45歲的張亞東當(dāng)選為大連副市長，這是他人生中的高光時(shí)刻。

變故發(fā)生在2016年，這年4月，張亞東副市長的職務(wù)被免去，改任大連市委常委、大連市委統(tǒng)戰(zhàn)部部長。7個(gè)月后，大連市委換屆選舉，張亞東落選市委常委，卸任統(tǒng)戰(zhàn)部長。

張亞東仕途受阻，找一家央企任職，是其最好的出路。

2017年，張亞東先是由政轉(zhuǎn)企，進(jìn)入中交，2018年5月被中交派駐綠城，任黨委書記兼執(zhí)行總裁。同年8月，他接替曹舟南出任綠城行政總裁及執(zhí)行董事，成為中交意志的最高執(zhí)行者。

2019年7月，宋衛(wèi)平離職，綠城中國正式進(jìn)入“張亞東時(shí)代”。

宋衛(wèi)平給予過張亞東高度評價(jià)：“綠城的總裁不好當(dāng)，但我充分看好張亞東。亞東是大連過來的，足球踢的好，以后綠城足球事業(yè)放在他手上也放心，之前是大連市副市長，主抓過城建工作，對房地產(chǎn)行業(yè)精通。”

綠城往事：

從房企老二，到被國資接盤

綠城集團(tuán)，是杭州本土房企中的傳奇。

上世紀(jì)80年代，在舟山黨校兼任歷史老師和體育老師的青年教師宋衛(wèi)平，在校內(nèi)辦了針砭時(shí)弊的報(bào)紙《沖浪》，他在給黨政干部上課時(shí)大罵校領(lǐng)導(dǎo)：“在一個(gè)人品比我差、學(xué)問比我差的人手下工作，是我人生的奇恥大辱?！?/p>

黨校叫停了宋衛(wèi)平的報(bào)紙，也不讓宋衛(wèi)平上課，宋衛(wèi)平大病一場，辭職去珠海做文員謀生。

在1994 年，36歲的宋衛(wèi)平嗅到了房地產(chǎn)商機(jī)，他和妻子及同學(xué)，借款300萬，回杭州搞房地產(chǎn)。初出茅廬的綠城，竟然一炮而紅。

成立剛一年的綠城，在杭州相繼開發(fā)了丹桂花園、金桂花園近6個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，丹桂公寓成為杭州首個(gè)獲評"城市建設(shè)十大新景觀"的住宅，九溪玫瑰園更被業(yè)界譽(yù)為"不辜負(fù)山水的教科書"。

完美主義者宋衛(wèi)平的信條是"建筑是時(shí)代的編年史"，“藝術(shù)是無價(jià)的，不要考慮成本”，修建別墅項(xiàng)目桃花源時(shí)，一塊巨石與園林風(fēng)格不符，宋衛(wèi)平當(dāng)場叫人打碎，損失百萬元也在所不惜。

1997年11月，僅創(chuàng)辦3年的綠城集團(tuán)，以2.9億元的銷售額，在浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的《浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強(qiáng)》榜單中位居第一位。

2006年，綠城中國在香港上市，總市值82.2億港元（目前最新市值241.77億港元）?？此谱呱险壍木G城，到處融資，到處拿地，到處擴(kuò)張。愛玩的宋衛(wèi)平癡迷于橋牌、圍棋，每年花十幾億養(yǎng)著一只足球隊(duì)。

但宋衛(wèi)平?jīng)]想到的是，前期快速擴(kuò)張的綠城，因其民企出身的局限性，和“慢工出細(xì)活”的理念，在危機(jī)面前表現(xiàn)得異常脆弱。

2007-2010年，綠城平均存貨周轉(zhuǎn)期為2200多天，從拿地到賣房回款要足足6年，其他房企一般是3年。

2008年全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場在當(dāng)年9月出現(xiàn)斷崖式下跌。綠城高達(dá)140.1%的負(fù)債率讓各大銀行對其貸款全部叫停，綠城遭遇生死危機(jī)。所幸2009年樓市回暖，綠城絕處逢生，銷售額僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。

2010年，“史上最嚴(yán)”的宏觀調(diào)控出臺，綠城再次站在懸崖邊緣，2011年綠城資產(chǎn)負(fù)債率上升到148.7%。網(wǎng)上傳聞稱綠城即將破產(chǎn)。

宋衛(wèi)平能做的，只有出售手中的股權(quán)。

2012年6月，九龍倉斥資51億港元入股綠城，受讓24.6%的股權(quán)，成為第二大股東。半窒息的綠城吸到一口氧。兩年后，宋衛(wèi)平?jīng)Q定把24%的綠城股權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫宏斌的融創(chuàng)。

無兒無女的宋衛(wèi)平，把綠城當(dāng)自己的孩子。與融創(chuàng)短暫合作后，宋衛(wèi)平毀約，理由是“經(jīng)營理念不合”，融創(chuàng)野蠻生長的作風(fēng)，讓綠城接到大量業(yè)主投訴。宋衛(wèi)平將這次合作，形容為一場沒有頭緒的“野合”。

直到2014年12月23日，中交集團(tuán)宣布出資收購綠城的股份，“白馬王子”孫宏斌黯然離場。

“推翻”宋衛(wèi)平

央企的進(jìn)入，對宋衛(wèi)平和老綠城系“有喜有憂”。

喜的是，背靠中交的信用背書，綠城逐漸走出資金鏈斷裂的生死邊緣，賬面上躺著超過500億的現(xiàn)金。

張亞東剛一上任，又利用央企的資源，幫綠城解決了土地儲備過少，融資成本過高的問題。

憂的是，2015年5月，中交正式入主綠城后，殘酷的“去綠城化”開始。

張亞東通過一輪又一輪的“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”和“人事洗牌”，將綠城中國、綠城管理這兩家上市公司牢牢地攥在了手心，多名前高管出局。

半年多時(shí)間，綠城兩次調(diào)整組織架構(gòu)。張亞東主導(dǎo)制定了2019-2021三年規(guī)劃，要把綠城從一個(gè)“特長生”發(fā)展成為“優(yōu)等生里的特長生”。

根據(jù)這份規(guī)劃，2019-2021年，銷售額目標(biāo)分別為2000億元、2500億元、3000億元。2018年，綠城年銷售額1564億元，也就是說，綠城的銷售額3年要翻將近一倍。

在張亞東帶領(lǐng)下，綠城超額完成了三年計(jì)劃。

宋衛(wèi)平時(shí)代“精雕細(xì)琢”的產(chǎn)品主義，也被張亞東全盤推翻，公司走上了規(guī)?；⒏咧苻D(zhuǎn)的道路。

他曾公開算賬：同行資金一年周轉(zhuǎn)兩次，綠城兩年才一次，效率太低!于是提出了“5912”高周轉(zhuǎn)模式（5個(gè)月開工、9個(gè)月開盤、12個(gè)月現(xiàn)金流回正）……

疫情后，當(dāng)眾多房企收縮戰(zhàn)線時(shí)，張亞東仍在激進(jìn)拿地，僅在北京、上海、杭州就豪擲400多億。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，綠城中國2022年-2024年排在全國房企拿地榜的第六、第五、第四，排名不斷攀升。

規(guī)?？駳g的代價(jià)，也開始顯現(xiàn)。

公司2022年無法完成已下調(diào)的銷售額任務(wù)。2023年，綠城毛利暴跌22.47%，凈利潤從88.95億銳減至66.78億，負(fù)債規(guī)模卻如滾雪球般突破4000億大關(guān)。

綠城大量庫存難以消化，2018年綠城已竣工待售物業(yè)為110億，但2024年這一數(shù)字已上升到450億?？耧j時(shí)代留下的存貨問題，導(dǎo)致綠城這兩年不得不將高周轉(zhuǎn)做到極致，來保持住現(xiàn)有的規(guī)模地位。

2024年，綠城凈利潤腰斬，同比下降48.8%，只剩15.96億元，計(jì)提資產(chǎn)減值及公允價(jià)值損失49.17億。

同時(shí)，綠城高品質(zhì)“金字招牌”光環(huán)不再，近年投訴屢見不鮮。

張亞東推翻了宋衛(wèi)平的太多東西，有好有壞。

千萬年薪和

倉促的辭職

大家都知道，央企高管普遍薪酬不高。

2019年，張亞東頭頂央企身份，拿到了362.4萬元年薪，綠城當(dāng)時(shí)高管中，宋衛(wèi)平、劉文生、李青岸當(dāng)年年薪都超過了千萬。

就在這一年，張亞東突然辭去了中交所有職務(wù)，成為職業(yè)經(jīng)理人，2020年他的年薪猛增到了1018.5萬元，此后他的年薪一直在一千萬元以上。

張亞東作為中交代表入主綠城，卻在脫離中交身份后仍長期掌權(quán)并獲超高薪酬，完美利用體制內(nèi)資源實(shí)現(xiàn)了“變現(xiàn)”。

有媒體統(tǒng)計(jì)，2018年至2023年間，張亞東從公司領(lǐng)取的薪酬、津貼及實(shí)物福利總額高達(dá)約7114萬元人民幣。 他每年還手握價(jià)值驚人的購股權(quán)——僅2020年一年，授予其的購股權(quán)價(jià)值就超過1000萬港元。

張亞東并非和大股東中交一條心。

有自媒體稱：為了讓自己具備更大的“自主權(quán)”，不受大股東中交的“掣肘”，張亞東甚至聯(lián)合二股東九龍倉，想引入新的戰(zhàn)略投資人來承接中交持有的股份，這最終造成了張亞東的權(quán)利崩塌。

今年3月張亞東的閃電離職，出乎了很多人的意料。

公告顯示，綠城董事會(huì)突然接到張亞東辭呈，倉卒到?jīng)]有足夠時(shí)間商討接任人選，只能申請股票臨時(shí)停牌。

就在辭職前4個(gè)月，張亞東減持了總金額約為2478.11萬港元的綠城股票。也許張亞東早就為自己設(shè)計(jì)好了“退路”——加拿大。

接替張亞東職務(wù)的是“老中交”劉成云。在2025年的綠城股東周年大會(huì)上，劉成云說了兩句意味深長的話：

“公司的擴(kuò)張、發(fā)展并非靠個(gè)人意志?！?/strong>

“一定要確保合法依規(guī)，守住自己的底線。不搞太多的關(guān)聯(lián)交易。”

中交集團(tuán)多位高管失聯(lián)

價(jià)值線研究院發(fā)現(xiàn)，張亞東出境被攔截新聞出現(xiàn)的前幾天，綠城大股東中交系多位重要人士被曝失聯(lián)。

6月25日，中交地產(chǎn)原董事長李永前失聯(lián)。他是綠城中國第一任中交背景的執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁。

與之同時(shí)失聯(lián)的，是張亞東由中交“空降”綠城期間，中交集團(tuán)前董事長劉起濤。

6月26日，有消息稱中交集團(tuán)原董事長王彤宙被帶走，和王彤宙職務(wù)一起變動(dòng)的，還有原中交集團(tuán)總經(jīng)理王海懷。

張亞東在綠城的嫡系也有2人已失聯(lián)。

一個(gè)是綠城中國原董秘尚書臣。在進(jìn)入綠城前，他是張亞東大連體制內(nèi)的“老熟人”，曾擔(dān)任大連市委組織部副部長。

另一個(gè)是綠城中國執(zhí)行總裁、黨委書記的李森。李森曾在吉林省遼源市擔(dān)任市委常委，副市長，和張亞東履歷相近。

對于張亞東被限制出境的深層原因，猜測眾多。有觀點(diǎn)認(rèn)為：

張亞東在綠城任職期間，通過"結(jié)構(gòu)優(yōu)化"和"人事洗牌"集中權(quán)力，被質(zhì)疑存在資產(chǎn)處置不當(dāng)、債務(wù)危機(jī)處理失當(dāng)?shù)葐栴}。

中交集團(tuán)（綠城母公司）近期啟動(dòng)內(nèi)部清理機(jī)制，涉及千億級資產(chǎn)重組及高層追責(zé)，張亞東作為前"中交系"地產(chǎn)領(lǐng)域代表人物成為重點(diǎn)審查對象。

目前看來，這個(gè)雷也許真的不小。

7月4日，國資委網(wǎng)站公布中交集團(tuán)換帥，老將宋海良重回中交集團(tuán)擔(dān)任董事長，與其搭檔的總經(jīng)理是來自中國林業(yè)集團(tuán)的張炳南。

真相即將揭開。