文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

越貴的房子，越怕第一次亮相不夠完美。

歷經(jīng)數(shù)月打磨，綠城潮鳴外灘把實(shí)景開放日定在正月初十這天，一次性亮出實(shí)景示范區(qū)、樣板間和會(huì)所。

論兌現(xiàn)力，綠城中國這些年幾乎沒讓人失望過。

潮鳴外灘一亮相，氣場(chǎng)先壓人：約12米挑高門廳、68米寬幅拱形門頭，一盞由300萬顆水晶手工拼成的巨型吊燈懸在中央，鱗光溢彩。

不僅用材質(zhì)堆豪華感，更用尺度做壓迫感。

潮鳴外灘沒有復(fù)制徐匯項(xiàng)目的套路，沒有再做下沉庭院，而是給這塊地重新定制了一套“向上生長(zhǎng)”的空間邏輯。

約2300㎡的Symphony會(huì)所全部落于地面層，采光通透，視野直接打開，可以看到三件套天際線以及東方明珠。

產(chǎn)品端也同步釋放。建面190–310㎡全系大平層，總量194套。

首開將推1#、2#、4#，首開戶型為建面約200㎡4房、240㎡4房、310㎡4房，大概44套房源，預(yù)計(jì)三月下旬入市。

華東換帥

1月初，綠城中國華東區(qū)域總經(jīng)理賴圣場(chǎng)卸任，職務(wù)由原浙江區(qū)域副總經(jīng)理兼浙南片區(qū)總經(jīng)理潘思遠(yuǎn)接任。

這個(gè)名字在行業(yè)里不算高調(diào)，但戰(zhàn)績(jī)很硬。

他畢業(yè)于劍橋大學(xué)，2021年加入綠城后，他最亮眼的一役是在義烏操盤鳳起潮鳴，325組客戶搶88套房源，八開八捷，兩個(gè)月賣35億，總銷售額約60億，單盤一度扛起區(qū)域半年近六成業(yè)績(jī)。

另一個(gè)項(xiàng)目鳳棲逸廬，在市場(chǎng)回調(diào)期仍做到6個(gè)月破30億。

潮鳴外灘，是他接任后的第一場(chǎng)上海戰(zhàn)役。

放在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境看，這個(gè)開局難度并不低。

上海樓市已經(jīng)從普漲階段進(jìn)入分化階段，改善客群越來越挑剔，決策周期越來越長(zhǎng)。

高端盤不再靠熱度成交，而要靠說服力成交。

對(duì)一個(gè)新任操盤者來說，這種項(xiàng)目既是機(jī)會(huì)，也是壓力測(cè)試。

入市剎車

潮鳴外灘的初始節(jié)奏非�？臁�

2025年7月25日，上海第六輪土拍，綠城以64.72億元總價(jià)、46.33%溢價(jià)率拿下北外灘核心地塊。

四天后，設(shè)計(jì)方案直接公示。從拿地簽約到方案官宣，僅一個(gè)工作日，刷新虹口區(qū)紀(jì)錄。

能做到這種推進(jìn)速度，意味著產(chǎn)品方向、指標(biāo)測(cè)算、報(bào)規(guī)條件，在落錘之前就已經(jīng)全部推演完成。

但真正進(jìn)入市場(chǎng)階段，它卻突然慢了下來。

按照最初口徑，這個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃在去年12月開放樣板間，甚至嘗試首開，后來卻被推遲。有說法稱樣板間曾短暫開放，但因細(xì)節(jié)未達(dá)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)被叫停；也有判斷認(rèn)為，蓄客量未達(dá)預(yù)期。

原因或許疊加，綠城選擇主動(dòng)降速。

因?yàn)檫@塊地，本身就不允許失敗。

先看成本，成交樓板價(jià)126577元/㎡，疊加2%人才房及配建因素，可售樓板價(jià)接近14萬/㎡。

在此基礎(chǔ)上推算，未來售價(jià)想要實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)，大概率要接近19萬/㎡；如果只求保本，價(jià)格也需要逼近17萬/㎡。

再看競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

如果潮鳴外灘更早開盤，它在北外灘高端市場(chǎng)的稀缺性還可以講故事。但現(xiàn)在，周邊潛在競(jìng)品陸續(xù)浮出水面，景觀更好、成本更低、面積段相近的項(xiàng)目正在預(yù)熱，還有傳統(tǒng)豪宅板塊后續(xù)供應(yīng)蓄勢(shì)待發(fā)。

而頂端市場(chǎng)，從來不是拼速度的賽道。

去年四季度，北外灘供應(yīng)明顯增加，新房去化普遍承壓。多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購表現(xiàn)都不算輕松，數(shù)據(jù)層面已經(jīng)說明，高端購買力并沒有明顯擴(kuò)容。

市場(chǎng)容量沒變，但供給在變多。

在這種環(huán)境下，越貴的產(chǎn)品，越不能著急。

潮鳴東方需要同時(shí)解決三件事：

價(jià)格說服力、稀缺性敘事、時(shí)間窗口。

任何一項(xiàng)沒踩準(zhǔn)，都會(huì)影響整體去化曲線。

潮鳴外灘背負(fù)的，不僅是一個(gè)地塊的利潤(rùn)目標(biāo)，更是綠城在上海高端市場(chǎng)的話語權(quán)延續(xù)。

對(duì)綠城來說，這場(chǎng)仗可以晚打，但不能打輸。