文/鄧浩志

房價(jià)跌幅排行榜，最抗跌城市并非一線城市

近日，亞洲金融公布了中國各城市房價(jià)跌幅排行榜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。關(guān)于房價(jià)跌幅的統(tǒng)計(jì)有許多，其中統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)一直被詬病與實(shí)際感受相差較大。而這次的榜單相對比較接近我們在房地產(chǎn)工作一線的體感。

整個(gè)榜單共有50座城市，全部是一線城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，或者GDP破萬億的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。它代表了當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價(jià)變動(dòng)情況。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50座上榜大城市中，房價(jià)跌幅最小的烏魯木齊也有30.96%的跌幅，跌幅最大的溫州，房價(jià)下跌了接近64%，比腰斬更嚴(yán)重。

值得注意的是，以前購房首付30%，當(dāng)房價(jià)跌幅超過30%時(shí)，很多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，銀行就可能面臨大規(guī)模的斷供，資不抵債的情況會(huì)更加普遍，呆賬壞賬也會(huì)更加常見。

如今，北上廣深四大一線城市以及全部二線城市和強(qiáng)三線城市的房價(jià)跌幅全部超過30%。青島、鄭州、天津、寧波、杭州等一批城市房價(jià)跌幅更是超過50%。統(tǒng)計(jì)中未顯示的三四線城市情況更是可想而知。這也解釋了為什么當(dāng)下這么多貸款者選擇斷供，這么多家庭因負(fù)資產(chǎn)而不敢消費(fèi)，以及法拍房數(shù)量創(chuàng)歷史紀(jì)錄的原因。

目前，房產(chǎn)在我國家庭財(cái)富中占比約70%，房價(jià)的大幅下跌導(dǎo)致家庭財(cái)富大幅縮水，居民財(cái)富獲得感嚴(yán)重下降。這使得人們不敢消費(fèi)，進(jìn)而拖累了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。因此，房價(jià)止跌回穩(wěn)不再是一句口號，而是需要切實(shí)落實(shí)的迫切工作，必須得到更大的重視。

上半年廣州商辦物業(yè)——空置上漲，租金下滑

甲級寫字樓方面，租金下滑6%，至每平米123.5元，空置率上升1%，至19.8%。同期，上海租金下滑4.8%，深圳下滑5.3%，北京下滑9.3%。四大一線城市租金全面下滑，幅度不小。空置率方面，上海漲1.2%，至23.6%；深圳漲1.2%，至27.8%，兩地空置率均高于廣州；北京則下降1.4%，至16.9%，為一線城市最低。需要注意的是，廣州甲級寫字樓租金在2018年三季度到達(dá)頂峰，接近200元/平米，之后幾乎一路下滑，至今僅剩123.5元/平米，跌幅接近35%。

從區(qū)域來看，空置率情況如下：珠江新城空置率為18.5%，體育中心板塊為15.2%，金融城為19.8%，越秀為20.3%，琶洲最高，為23.2%。租金平均水平由高到低排序分別為：珠江新城139元，體育中心128元，琶洲104元，越秀103元，金融城89元。

供應(yīng)方面，今年上半年廣州甲級寫字樓存量為694萬平米，同比增長4%，新增供應(yīng)27萬平米，同比增長大幅提高了55.8%，凈吸納15萬平米，同比下降了13.3%。簡單來說，新的寫字樓越來越多，但租戶反而比以前更少了。更要注意的是，據(jù)目前掌握的信息，今年和明年累計(jì)甲級寫字樓每年還將新增供應(yīng)100萬平米，而新增供應(yīng)幾乎全部集中在琶洲和金融城，兩個(gè)板塊占比大致五五開。長期預(yù)測，到2029年全廣州市甲級寫字樓總存量將突破1000萬平米，市場消化壓力將空前增大。

寫字樓空置率升高的原因，一是供應(yīng)過剩，二是廣州幾大支柱產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、汽車等行業(yè)出現(xiàn)下滑。但在傳統(tǒng)行業(yè)萎縮的大背景下，部分新興行業(yè)卻呈現(xiàn)逆勢增長的趨勢。其中，游戲開發(fā)、數(shù)字化服務(wù)、潮玩手辦、旅游會(huì)展等行業(yè)租賃需求都出現(xiàn)了一定幅度的增長。

商用物業(yè)方面，主要考察零售物業(yè)市場，整體情況和寫字樓市場相似。存量增加7.9%，至607萬平米，新增供應(yīng)24.6萬平米，同比增長583%，凈吸納18.3萬平米。平均租金為672元/平米/月，同比下降了16.1%，空置率為9.2%，上升了1.9%。市場熱點(diǎn)方面，戶外運(yùn)動(dòng)、潮玩、商場聯(lián)名IP是主要的增量領(lǐng)域。