文/地產(chǎn)金融視界

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的階段，金地集團(tuán)作為一家老牌房企，正處于財(cái)務(wù)安全與規(guī)模發(fā)展的平衡難題中。

2025年6月30日，金地集團(tuán)2024年度股東大會(huì)在深圳召開(kāi)，董事長(zhǎng)徐家俊在會(huì)上表示：“行業(yè)個(gè)別企業(yè)或許會(huì)消亡，但這個(gè)行業(yè)不會(huì)消亡?！?/p>

但是，金地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備正在逐年減少，具體看，這一數(shù)據(jù)從2023年底的4100萬(wàn)平方米降至2024年末的2916萬(wàn)平方米。在這背后，是金地集團(tuán)主動(dòng)調(diào)整配速、縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模等決策調(diào)整。

01

“零違約”與“零分紅”的現(xiàn)實(shí)選擇

2024年，金地集團(tuán)完成了200億元的債務(wù)償還，全年償付公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)，維持了資本市場(chǎng)“零違約”的記錄。金地集團(tuán)助理總裁曾愛(ài)輝披露，截至2024年末，公司有息負(fù)債735億元，其中96.3%為銀行借款，公開(kāi)債僅27億元（占比3.7%），剩余5.6億元債務(wù)將延期至2026年償還。

融資結(jié)構(gòu)方面，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸成為金地集團(tuán)重要的資金來(lái)源。借助北京金地中心等價(jià)值400億元的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，公司獲批近200億元貸款，其中40億元來(lái)自交通銀行抵押融資，這一操作符合2024年允許經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸償還公開(kāi)債的政策。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，較2023年的981.25億元下降23.22%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入600.26億元，同比下滑29.77%，主要因結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少。

于2024年，金地集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)由2023年的8.88億元變?yōu)樘潛p61.15億元，該集團(tuán)將其歸因于銷售規(guī)?？s減、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)減少、結(jié)算毛利率下降以及部分資產(chǎn)計(jì)提減值66.92億元等因素的綜合影響。

因2024年凈虧損61.15億元，金地集團(tuán)方面在股東大會(huì)上以99.59%的高票通過(guò)了不派發(fā)任何現(xiàn)金紅利的議案。

成本費(fèi)用方面，2024年，金地集團(tuán)銷售費(fèi)用21.74億元，同比下降26.87%，主要因推廣服務(wù)費(fèi)減少；管理費(fèi)用29.32億元，同比下降36.33%，與人工費(fèi)用削減有關(guān)；研發(fā)費(fèi)用0.56億元，同比下降54.92%，顯示研發(fā)投入減少。而財(cái)務(wù)費(fèi)用上升至20.56億元，同比增長(zhǎng)82.86%，主要因資本化利息支出減少，進(jìn)一步增加了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

到了2025年第一季度，公司財(cái)務(wù)壓力仍未緩解：營(yíng)業(yè)收入59.66億元，較上年同期的69.64億元減少14.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損6.58億元，上年同期虧損2.76億元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)虧損6.43億元，上年同期虧損3.02億元；基本每股收益-0.15元/股，上年同期-0.06元/股；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-10.68億元，上年同期-9.19億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金回籠難度加大。

02

“目前總土儲(chǔ)按現(xiàn)有開(kāi)發(fā)速度僅能支撐2-3年”

長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的拿地“空窗期”，使得金地集團(tuán)權(quán)益土儲(chǔ)從1800萬(wàn)平方米減少至1245萬(wàn)平方米，直接導(dǎo)致銷售規(guī)模大幅下滑。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2023年金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1535.5億元，但在2024年這一數(shù)據(jù)縮水至685.1億元。

進(jìn)入2025年后，公司銷售仍未完全恢復(fù)到正常水平。2025年5月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積23.8萬(wàn)平方米，同比下降51.92%；實(shí)現(xiàn)簽約金額31.2億元，同比下降52.07%。今年前5月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積99.2萬(wàn)平方米，同比下降49.31%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額140.5億元，同比下降52.36%。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁王南分析稱，銷售下滑一方面是由于整個(gè)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，市場(chǎng)需求尚未完全恢復(fù)；另一方面，公司近年來(lái)投資減少，導(dǎo)致產(chǎn)能逐步走低，新增供貨不足，影響了銷售規(guī)模的延續(xù)。不過(guò)，王南也表示，公司正在積極調(diào)整銷售策略，通過(guò)精準(zhǔn)去化、靈活定價(jià)、需求適配等措施，加快存量資源的去化速度。

值得一提的是，2025年初，金地集團(tuán)重新參與土地競(jìng)拍，1月以1.86億元競(jìng)得杭州臨平地塊（權(quán)益40%），2月聯(lián)合競(jìng)購(gòu)上海松江地塊（8.15億元，權(quán)益9%）。

高級(jí)副總裁郝一斌表示：“投資以現(xiàn)金流安全為前提，沒(méi)有明確目標(biāo)?！?strong>目前，2916萬(wàn)平方米的總土儲(chǔ)按現(xiàn)有開(kāi)發(fā)速度僅能支撐2-3年，投資面臨較大壓力。

從地區(qū)收入來(lái)看，2024年華南、北方、華東、東南地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)收入136.56億元、188.87億元、201.82億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、21.3%、49.95%、2.69%；中西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入94.37億元，同比增加11.84%。

商業(yè)物業(yè)方面，2024年寫(xiě)字樓物業(yè)在北京、深圳、上海、杭州、廣州、南京、武漢、昆明和蘇州等地新租、續(xù)租面積合計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米，出租率77%；產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目累計(jì)出租率81%，金地威新累計(jì)簽約12個(gè)招商代理及研策咨詢類項(xiàng)目；長(zhǎng)租公寓成熟期項(xiàng)目出租率約93%。

03

金地集團(tuán)如何實(shí)施“輕重并舉”策略？

提及金地集團(tuán)，人們一般都會(huì)想起凌克。據(jù)了解，凌克自1998年擔(dān)任金地集團(tuán)董事長(zhǎng)以來(lái)，主導(dǎo)了集團(tuán)從深圳區(qū)屬企業(yè)成長(zhǎng)為全國(guó)性房企的歷程。

2023年10月，凌克因身體原因辭去金地集團(tuán)董事、董事長(zhǎng)和董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員職務(wù)，結(jié)束了其近25年的掌舵生涯，僅留任金地商置執(zhí)行董事。

在凌克卸任后，金地集團(tuán)經(jīng)歷了一系列顯著的人事變動(dòng)，深刻影響著公司的發(fā)展走向。

2024年3月17日，金地集團(tuán)第九屆董事會(huì)選舉徐家俊為公司第九屆董事會(huì)董事長(zhǎng)，此前他擔(dān)任金地集團(tuán)高級(jí)副總裁、董事會(huì)秘書(shū)，兼任金地商置行政總裁。同時(shí)，深圳市福田投資控股有限公司董事長(zhǎng)季彤被選舉為金地集團(tuán)第九屆董事會(huì)副董事長(zhǎng)。

在金地集團(tuán)第十屆董事會(huì)董事候選人中，生命人壽系候選人增加至3席，分別為徐文淵、徐倩、李榮輝，他們均在生命人壽及其關(guān)聯(lián)方擔(dān)任高管，而“凌克時(shí)代”的6位管理層黃俊燦、陳必安、孫聚義、林勝德、韋傳軍、羅勝均不再參與公司第十屆董事會(huì)董事提名。

2025年3月末，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)徐家俊簽發(fā)了《關(guān)于張晉元免職的通知》，免去他金地集團(tuán)助理總裁、金地商置高級(jí)副總裁職務(wù)。

今年5月，金地商置發(fā)布公告稱，凌克不再擔(dān)任金地商置執(zhí)行董事，李榮輝被委任為金地商置執(zhí)行董事。

與之相應(yīng)，金地集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略也出現(xiàn)了重要調(diào)整。

在此之前的”凌克時(shí)期“，金地集團(tuán)打造了以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼的“一體兩翼”戰(zhàn)略。在”后凌克時(shí)代“，金地集團(tuán)提出“輕重并舉”策略。

徐家俊認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是對(duì)過(guò)去長(zhǎng)期供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)的一種修正，盡管此次調(diào)整周期較長(zhǎng)，但隨著市場(chǎng)機(jī)制的自我修復(fù)以及政策的逐步引導(dǎo)，市場(chǎng)將逐漸回歸理性。他強(qiáng)調(diào)，房企必須積極適應(yīng)市場(chǎng)變化，緊密關(guān)注人口流動(dòng)趨勢(shì)和居住標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)需求，以精準(zhǔn)定位產(chǎn)品和服務(wù)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

輕資產(chǎn)方面，金地集團(tuán)通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤(pán)活存量資產(chǎn)，融資模式從“總對(duì)總”轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制；重資產(chǎn)方面，拿地集中在杭州、上海等核心城市，采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2024年公司融資成本4.05%，較上年下降31個(gè)基點(diǎn)。高級(jí)副總裁郝一斌認(rèn)為：“行業(yè)調(diào)整周期尚未結(jié)束?！?/p>

在行業(yè)調(diào)整的大背景下，金地集團(tuán)目前持有2916萬(wàn)平方米土地，公開(kāi)債規(guī)模較低，以不分紅的方式維持了債務(wù)不違約，但土地儲(chǔ)備不足的問(wèn)題仍然是金地不容忽視的問(wèn)題。

未來(lái)，金地集團(tuán)能否通過(guò)“輕重并舉”的策略適應(yīng)行業(yè)變化，仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

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