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前幾天，頗受關(guān)注的中海樹(shù)村項(xiàng)目，公布了總平圖如下：

▲看到這整整齊齊如同電路板的總平圖，我笑了：這是學(xué)校宿舍，還是部隊(duì)軍營(yíng)？

要知道，這一塊地，是中海在兩個(gè)月前，以75億總成本、27.93%的溢價(jià)率力挫群雄才艱難拿下的。按照這個(gè)成本計(jì)算，這塊地的樓面價(jià)超過(guò)10萬(wàn)一平，是今年北京首個(gè)樓面價(jià)超10萬(wàn)的頂豪項(xiàng)目。

然而，看到這張總平圖上，地塊被塞了16棟住宅樓（其中北邊四排是疊拼，南側(cè)四排洋房為主），且每棟樓之間的樓間距都差不多為18-27米，左右樓間距甚至只有6、7米，就知道這個(gè)項(xiàng)目，大概率跟想象中的頂豪是有差距的。

雖說(shuō)，18-27米的樓間距也不算窄了，更何況這個(gè)項(xiàng)目都是低層住宅。

但是，作為賣(mài)價(jià)15萬(wàn)一平的頂豪項(xiàng)目，樹(shù)村樓間距相比周邊二手圓明天頌的30米樓間距相差甚遠(yuǎn)，如此排布，前后樓棟的私密感亦實(shí)在欠缺。

其次，這種整整齊齊的強(qiáng)排方案，意味著項(xiàng)目是缺乏中央景觀的。雖然說(shuō) 7號(hào)和9號(hào)樓、8號(hào)和10號(hào)樓之間設(shè)計(jì)了三個(gè)下沉庭院和景觀廊架，把小區(qū)分為南北兩個(gè)區(qū)域。但很顯然，景觀體系欠缺是一個(gè)很難彌補(bǔ)的硬傷。

最后，整體看，中海樹(shù)村這個(gè)項(xiàng)目，相比其他頂豪，比如圓明天頌、學(xué)府壹號(hào)院，容積率拔太高了！地塊原本容積率1.6，控高18米，除去防護(hù)帶和街坊路，實(shí)際算上綠化和退線接近2，而圓明天頌實(shí)際容積率才1.1。

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顯然，樹(shù)村項(xiàng)目這樣密集做疊拼+洋房的強(qiáng)排方案，連行外人都能看得出來(lái)，這塊地不是用來(lái)炫技做口碑產(chǎn)品的，中海要的是它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

為什么？南區(qū)做洋房肯定是正確的，要知道網(wǎng)簽極好的建發(fā)海晏，都是13-14層的小高層產(chǎn)品，而樹(shù)村控高18米，最多5-6層。同時(shí)樹(shù)村的城市界面也相對(duì)朱房村雙子要好，沒(méi)有五環(huán)高架的噪音干擾。

因此，分出一半面積做200-300平的大平層洋房，屬于中海成本保底的操作！

而另一半的北區(qū)，中海則拿出來(lái)做更賺錢(qián)的疊拼——在海淀核心區(qū)，大平層項(xiàng)目多了去了，但疊拼卻很稀缺。

據(jù)了解，中海樹(shù)村項(xiàng)目，上疊300平會(huì)贈(zèng)送80平產(chǎn)權(quán)面積，下疊350平，贈(zèng)送地下130平左右產(chǎn)權(quán)。整體價(jià)格大約在5000萬(wàn)起步。

綜上，把樹(shù)村項(xiàng)目當(dāng)做現(xiàn)金奶牛，這才是中海如此強(qiáng)排的緣由。

只是對(duì)于樹(shù)村這樣十年一遇的黃金地塊來(lái)說(shuō)，它擁有全北京最好的學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)和圈層配套，擁有非常有辨識(shí)度的地段位置，這樣強(qiáng)排，著實(shí)有些可惜。

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剛剛說(shuō)，樹(shù)村方案不會(huì)給北京留下一個(gè)典范，但卻能夠保證利潤(rùn)（犧牲了樓間距保住了大面寬），甚至填補(bǔ)虧空。

而仔細(xì)想想，中海這么做，似乎無(wú)可厚非，甚至情有可原。

要知道，中海當(dāng)下有大量項(xiàng)目在打折促銷(xiāo)。比如石景山的中海學(xué)府里、長(zhǎng)安源境、長(zhǎng)安玖章，統(tǒng)統(tǒng)從7萬(wàn)多降到了6萬(wàn)多，當(dāng)然最狠的還數(shù)金安橋的中海寰宇天下天鏡，作為系列的收官之作，五期天鏡賣(mài)的價(jià)格居然是最低的，特價(jià)房甚至跌到了5字頭......

這里面很多項(xiàng)目都是虧損的，如今好不容易抓到一個(gè)能掙錢(qián)的海淀項(xiàng)目，那不得往死里排樓棟？

掙錢(qián)嘛，不寒磣。

反過(guò)來(lái)看，如今的中海，竟然需要靠犧牲口碑和品牌為代價(jià)來(lái)掙錢(qián)，這又似乎在說(shuō)明，中海資金鏈很緊繃了。

是啊，這五年來(lái)中海重倉(cāng)一線，但卻并未達(dá)到想要的效果，除了上海，中海在北京、深圳的多個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)爆冷，投資風(fēng)險(xiǎn)飆升，相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)壓力極大。

如今，不止是北京中海，南京、溫州、蘇州中海，都在打折降價(jià)賣(mài)房，盡一切方式回款補(bǔ)充現(xiàn)金流，這想必是得到了集團(tuán)的授權(quán)，集體統(tǒng)一加快去化回款。

甚至有小道消息說(shuō)，中海顏建國(guó)在反思，是不是以前重倉(cāng)一線，尤其是重倉(cāng)北京的投資策略，做錯(cuò)了？