2025年12月19日，南京土拍市場誕生新晉單價地王，河西中NO.2025G90地塊被奧體建設(shè)成功摘得。45325元/㎡的成交樓面價，打破了葛洲壩中國府保持近10年的紀(jì)錄，26.35%的溢價率在當(dāng)前分化的土拍市場中格外亮眼。

這宗地塊的成交，并非單純的地價刷新，更是南京優(yōu)質(zhì)板塊價值修復(fù)、土地低密化轉(zhuǎn)型與高端改善需求釋放的三重共振，為樓市各方釋放了明確的市場信號。

No.1

新晉地王的硬核底色：低密雅宅，雄踞河西城芯

作為元通片區(qū)近十年首次推出的純宅地，G90地塊憑借先天稟賦與優(yōu)質(zhì)指標(biāo)，成功吸引20余家品牌房企同臺競價，成為此次土拍的焦點地塊，其核心參數(shù)如下：

核心區(qū)位+優(yōu)質(zhì)配套，夯實高價值基礎(chǔ)

地塊坐落于河西中元通片區(qū)，周邊高端住宅集聚，奧體中心、江蘇大劇院等優(yōu)質(zhì)配套環(huán)伺，華采天地、南京IFC等商業(yè)體加持，雙地鐵覆蓋且西臨濱江公園，配套能級穩(wěn)居南京第一梯隊。同時，金融城三期及阿里、小米等總部項目陸續(xù)投產(chǎn)，高凈值產(chǎn)業(yè)人群持續(xù)導(dǎo)入，為地塊開發(fā)奠定堅實客群基礎(chǔ)。

土拍市場分化鮮明，熱門地塊成獨苗

這宗地塊的高溢價成交，更是當(dāng)下南京土拍市場結(jié)構(gòu)性分化的鮮明縮影。2025年12月南京土拍收官戰(zhàn)中，10宗涉宅地塊僅G90歷經(jīng)61輪競價溢價成交，其余9宗均底價成交，江北、江寧同期宅地?zé)o任何溢價表現(xiàn)。

河西宅地供需緊平衡，樓面價穩(wěn)中有升

這種分化在河西板塊宅地市場長期走勢中亦有跡可循，2023-2025年河西宅地供應(yīng)逐年縮量，供需緊平衡下樓面價穩(wěn)步回升，而G90作為當(dāng)年河西中容積率較低的純宅地之一，價值基底進(jìn)一步支撐其高溢價。

No.2

地王誕生的底層邏輯：緊缺、價值、趨勢的三重加持

G90地塊能刷新南京宅地樓面價紀(jì)錄，并非偶然，而是地塊獨特性、河西板塊價值與城市供地政策趨勢共同作用的結(jié)果，多重利好疊加使其成為市場焦點。

高能級配套筑牢價值，高凈值客群持續(xù)導(dǎo)入

河西新城是南京市重點打造的新城市中心，金融、商務(wù)、文體核心功能集聚，高端配套持續(xù)落地，產(chǎn)業(yè)能級不斷提升，穩(wěn)定的高端改善需求夯實了板塊價值底層。

房價地價價差合理，安全墊充足托底

河西中部是南京樓市抗跌性較強(qiáng)的區(qū)域，已形成本地置換、城南江寧外溢改善、產(chǎn)業(yè)高凈值客群三類穩(wěn)定的需求支撐。目前板塊近12個月二手房成交均價61981元/㎡，高端豪宅均價超7萬/㎡。此次G90樓面價僅比葛洲壩中國府高出112元/㎡，與板塊房價形成合理價差，房企拿地價值預(yù)期明確。

契合低密供地趨勢，匹配高端改善需求

南京核心區(qū)宅地低密化已成為長期政策趨勢，2025年南京成交的涉宅地中，85%的地塊容積率在1.0-2.0之間。從需求端來看，南京目前多層產(chǎn)品供求比僅0.52，低密需求嚴(yán)重積壓，G90的1.6容積率恰好契合政策導(dǎo)向與市場需求。

No.3

地王成交的市場影響：重構(gòu)河西價值，信號意義大于普漲預(yù)期

G90地塊的成交為南京樓市帶來多重影響，但這并非市場全面回暖的信號，傳導(dǎo)效應(yīng)僅局限于核心高端市場，樓市分化仍是主流。

核心區(qū)地價進(jìn)入修復(fù)上行通道，分化態(tài)勢依舊

這宗地塊的成交，打破了南京核心區(qū)地價連續(xù)多年橫盤的態(tài)勢，結(jié)合2023-2025年河西板塊宅地樓面價38075元/㎡-36849元/㎡-41317元/㎡的走勢，足以確認(rèn)核心區(qū)地價已進(jìn)入修復(fù)上行通道。但本次土拍僅G90一宗溢價，遠(yuǎn)郊板塊仍以底價成交為主，市場并未出現(xiàn)全面過熱，切勿過度解讀。

抬升河西中價值錨點，激活板塊置換鏈條

G90地塊的成交，成功重塑了河西中部的價值體系——既打破了板塊樓面價的固有格局、推動地價迭代升級，又進(jìn)一步強(qiáng)化了高端物業(yè)的價值確定性，同時有效填補(bǔ)了區(qū)域低密豪宅的供應(yīng)空白，為板塊高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁新動能。

傳導(dǎo)效應(yīng)結(jié)構(gòu)性凸顯，無普漲邏輯

G90地王誕生的傳導(dǎo)效應(yīng)呈現(xiàn)鮮明結(jié)構(gòu)性特征：一方面打破南京房價天花板認(rèn)知，為核心城市核心板塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)定價提供新參照，強(qiáng)化“核心資產(chǎn)價值優(yōu)先”的市場預(yù)期；另一方面，傳導(dǎo)范圍僅局限于河西中等優(yōu)質(zhì)板塊的高端市場，對遠(yuǎn)郊剛需板塊影響甚微，進(jìn)一步強(qiáng)化了南京樓市“供應(yīng)放量、成交分化”的運(yùn)行邏輯。

No.4

地塊產(chǎn)品預(yù)期：低密豪宅典范，精裝均價預(yù)判約7.5萬/㎡

基于地塊緊缺屬性與市場需求，G90的產(chǎn)品打造方向已明確，未來將成為河西中高端低密住宅典范。客群將鎖定河西本地高端置換、產(chǎn)業(yè)高收入人群及全市資產(chǎn)配置型客戶，結(jié)合拿地成本與板塊房價，預(yù)判項目精裝銷售均價約7.5萬/㎡。

產(chǎn)品打造上，G90地塊依托1.6的容積率、80米的建筑限高及濱江資源，有兩類方案值得期待：一是高低配組合，小高層搭配多層洋房或四代住宅，兼顧市場需求與貨值最大化；二是打造全大平層產(chǎn)品，塑造純粹的高凈值居住圈層，強(qiáng)化項目辨識度，兩種方案均將最大化利用濱江生態(tài)資源。

更重要的是，項目由南京本土國企奧體建設(shè)操盤，企業(yè)長期深耕河西板塊，擁有豐富的高端項目開發(fā)經(jīng)驗，本土品牌認(rèn)可度扎實。國企的信用背書，能有效打消高端客群的交付顧慮，為打造區(qū)域高端住宅范本提供堅實的落地保障。

No.5

核心結(jié)論與市場建議：聚焦優(yōu)質(zhì)低密，理性看待結(jié)構(gòu)性行情

整體來看，河西中G90地王的誕生，本質(zhì)是核心板塊低密資產(chǎn)的價值回歸，是南京土地低密化轉(zhuǎn)型與河西板塊長期價值持續(xù)夯實的共同結(jié)果，絕非市場全面過熱，更不代表南京樓市進(jìn)入普漲通道。基于這一結(jié)論，為房企、政府、置業(yè)群體三類市場主體提供以下行動建議：

1

房企：聚焦優(yōu)質(zhì)低密地塊，打造高端適配產(chǎn)品

拿地布局需優(yōu)先聚焦長三角核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊，重點關(guān)注低密優(yōu)質(zhì)宅地，規(guī)避非核心區(qū)域的低效庫存；產(chǎn)品打造需遵循“豪宅定位、價格適配、資源唯一”的邏輯，深度匹配高凈值客群的居住需求。

2

政府：優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，平衡市場分化

適度加快核心區(qū)低密宅地的供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，緩解高端改善的供需矛盾；同時優(yōu)化遠(yuǎn)郊地塊的出讓條件，通過差別化供地策略平衡區(qū)域市場結(jié)構(gòu)，避免樓市分化進(jìn)一步加劇，保障土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

3

置業(yè)群體：配置高品質(zhì)資產(chǎn)，規(guī)避遠(yuǎn)郊炒作風(fēng)險

堅持品質(zhì)優(yōu)先原則，合理配置優(yōu)質(zhì)板塊低密改善型住宅資產(chǎn)，理性看待當(dāng)前樓市結(jié)構(gòu)性行情，審慎規(guī)避遠(yuǎn)郊板塊概念性炒作風(fēng)險，不盲目追高非優(yōu)勢區(qū)域項目。

此次河西中G90地塊的出讓，為南京樓市樹立了新的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值參照，再次印證核心城市優(yōu)質(zhì)板塊資產(chǎn)的穩(wěn)健性與長期價值。在市場持續(xù)分化的背景下，聚焦優(yōu)質(zhì)板塊、堅守價值導(dǎo)向，將成為市場參與各方的理性選擇。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI任務(wù)功能撰寫。

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