前兩天（2025年7月14~15日），一場不常見的、又備受矚目的中央城市工作會議召開了。作為全國最高規(guī)格的城市工作會議，它所討論的主要議題內(nèi)容的分量都是頂級重要的。

回望上一次的中央城市工作會議，還是在2015年，那時候中國城市還正處于大發(fā)展時期。眾所周知，從那場會議之后的2016年，中國開始了一波“以棚改為核心”的加速城鎮(zhèn)化的過程。

時隔10年，中央城市工作會議再度召開。

那么，這場會議到底為未來數(shù)年工作，奠定了怎樣的發(fā)展主線？未來中長期工作會又有怎樣的戰(zhàn)略重心的調(diào)整？對于相關(guān)的行業(yè)從業(yè)人士，又會面臨怎樣新的格局和機遇？

下面，我來嘗試從實際工作角度，給大家解讀一下，供大家參考。

1、這場會議對國內(nèi)城鎮(zhèn)化的格局做了一個定性的判斷，那就是：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

注意這里的兩個關(guān)鍵詞：穩(wěn)定發(fā)展、存量提質(zhì)增效。

當(dāng)前，全國人口增長放緩、老齡化加劇、環(huán)境壓力增大，這都使得傳統(tǒng)外延式擴張難以為繼。

從我線下走訪的很多城市經(jīng)驗來看，確實很多城市蔓延式的擴張問題比較嚴(yán)重。大量城市存在著老舊區(qū)域的衰敗與新城區(qū)的大量空置并存的現(xiàn)象。也有部分3、4、5線城市，隨著人口流失和新出生人口的減少，未來面臨著城市收縮的態(tài)勢。

我們?nèi)绾稳ッ鎸Τ鞘惺湛s？如何去處理過剩的基建？這些問題，都是曾經(jīng)擴張時期，很少考慮的問題，但在未來這些問題都將成為一段時期的主流。

中國城市從增量時代，轉(zhuǎn)向存量時代，這意味著一個發(fā)展底層邏輯的轉(zhuǎn)變，也將深刻重塑行業(yè)商業(yè)模式與盈利邏輯。曾經(jīng)，靠增量房地產(chǎn)銷售去平衡產(chǎn)業(yè)投資的成本的模式，已經(jīng)無以為繼。

算運營帳、算產(chǎn)業(yè)賬、算稅收帳，而不是算土地財政賬，這在未來就是最重要的底層邏輯。

2、會議還提到，“轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展”。

如果我們實地走訪全國各地，就不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下很多城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)和文旅產(chǎn)業(yè)項目，普遍存在著供給過剩的局面。前些年盲目投資建設(shè)、超速發(fā)展帶來的各類過剩的空間和基建，都需要去優(yōu)化盤活。

那么，如何做到集約高效？

我想，未來一些地區(qū)的過剩的各類產(chǎn)業(yè)載體不可避免地存在關(guān)停并轉(zhuǎn)的可能性，至少在一些不良項目上，不會進一步盲目投資，造成更大的載體過剩和效率過低。

實際上，今年各地方政府平臺公司已經(jīng)開始收縮投資，業(yè)績考核的重點也從原先的“資產(chǎn)規(guī)?！弊?yōu)榱恕百Y產(chǎn)收益能力”，這樣的一種考核方式的變化，也是抓“集約高效”的一種表現(xiàn)。

3、會議提出：未來工作以推進城市更新為重要抓手。

城市更新是這兩年的老話題了。

這次定調(diào)，也決定了在未來相當(dāng)長時間內(nèi)，城市工作的核心重點圍繞城市更新展開。

但需要注意的是，這輪的城市更新不是上一輪“貨幣補償、大拆遷、大建設(shè)的棚改模式”，而是以優(yōu)化居住體驗和運營服務(wù)為導(dǎo)向的更新模式。因此，這樣的更新注定是局部的更新和微更新為主的。

老舊社區(qū)、廢舊廠房、文化歷史街區(qū)、存量商業(yè)和公園、景區(qū)的更新，是未來城市更新的重點。

但這樣的更新，難度高、成本高、運營復(fù)雜，收益相比開發(fā)模式要更加微薄，這也是當(dāng)前“微利時代”的一個常態(tài)現(xiàn)象。

因此，城市更新項目需要仔細(xì)論證。

從我們接觸的實際案例來看，受制于人口、市場規(guī)模、投資成本、運營難度等諸多因素的影響，很多項目從投資收益和運營的可行性角度來看，不具備更新的基礎(chǔ)。如果再針對這類項目進行盲目的更新，勢必帶來一種新的投資浪費。

我認(rèn)為，并不是所有的老舊城市資源都值得更新，有很多前期上馬的不具備市場化生存能力的項目，該叫停應(yīng)叫停，該去產(chǎn)能要去產(chǎn)能。

因此，大量城市更新項目的前期可研工作是前置條件，而運營團隊的能力也是至關(guān)重要的因素。

4、會議提出：堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)。

城市發(fā)展跟著交通走、跟著人口走、跟著產(chǎn)業(yè)走，這樣的增長模式符合客觀規(guī)律。

但在此之前得快速城鎮(zhèn)化階段，很多地方的城市發(fā)展仍然是無序蔓延，導(dǎo)致了大量的城鎮(zhèn)化的投資浪費。

東京都市圈的以新干線高鐵為核心的交通走廊的發(fā)展模式，是值得廣泛參考的模式。沒有TOD式的城市節(jié)點，盲目攤大餅的空間模式，不適應(yīng)未來的城市發(fā)展模型。

5、會議提出：大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。

從業(yè)態(tài)門類來看，城市的社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、即時零售、文化休閑、教育醫(yī)療等基礎(chǔ)服務(wù)，都是未來的重點。

如果生活性服務(wù)業(yè)能發(fā)展成功，那么通過優(yōu)化供給，變成為“供給—消費—優(yōu)化供給”的正向增長螺旋。

要知道，生活性服務(wù)業(yè)的就業(yè)拉動作用是非常明顯的，生活性服務(wù)業(yè)的就業(yè)拉動系數(shù)約為制造業(yè)的3-4倍，比生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高 50%-100%。

因此，在未來，各類社區(qū)中心的發(fā)展功能將進一步提升。社區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，也會在新的時期有所發(fā)展，一些標(biāo)桿的社區(qū)商業(yè)型的項目和模式都將被推廣。

上述幾點分析解讀，只是本次會議工作的一部分。

總體來看，我認(rèn)為相比10年前的擴張時代，進入穩(wěn)態(tài)增長后的城市工作難度會更高、相關(guān)的市場機會更少。如果大家還期待用新的城鎮(zhèn)化模式來拉動經(jīng)濟大規(guī)模增長，那么這樣的可能性是基本沒有的。

未來對于大多數(shù)人而言，城市是一種穩(wěn)定的民生保障，是安家落戶的根本。但這樣的穩(wěn)定能否長久，還是取決于產(chǎn)業(yè)。

只有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功，新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)達(dá)的城市，才會有更加美好的未來。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：///// / / / / / / / / / / / / /

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華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |惠州： |臺灣：

西南地區(qū)-成都：/////// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙： / ｜武漢：/

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅城市：| | | |

住宅：| |

酒店民宿非標(biāo)住宅：

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥：/ |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

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