01

最近樓市出了幾件小事。

第一件事是深圳前海桂灣土拍，12家房企瘋搶，最終由深圳招商花費(fèi)21.5億拿下，樓面價(jià)突破深圳歷史天花板達(dá)8.42萬(wàn)每平米，溢價(jià)率86%！

盡管這塊地是一宗小地塊，能做兩百套房子就不錯(cuò)了，但地王消息一出來(lái)，還是引起了圈內(nèi)不小的震動(dòng)——要知道上一次爆出的深圳住宅單價(jià)地王，還是2015年，泰禾拍出的尖崗山地王（樓面價(jià)7.9萬(wàn)每平）。

時(shí)隔十年，深圳再次推地王！盡管行情已不是當(dāng)初的行情，但深圳作為全國(guó)樓市晴雨表，招商桂灣地王還是引人遐思：

是不是操盤手開(kāi)始有意識(shí)的去托舉了？地塊小而精美，花點(diǎn)小錢就能把樓面價(jià)拱成王了，可以提振市場(chǎng)，符合如今的主旋律。

第二件事則是北京某區(qū)新房不得降價(jià)事件。

據(jù)說(shuō)sjs瘋傳，要求從8月份開(kāi)始，該區(qū)所有的新房網(wǎng)簽價(jià)，不得低于6萬(wàn)。

很明顯，這就是奔著中海去的，衙門口的中海學(xué)府里，金安橋的中海寰宇天下天鏡，特價(jià)房網(wǎng)簽價(jià)均已破6，最低單價(jià)甚至打到5.5萬(wàn)。

雖然去年豐臺(tái)花香壹號(hào)也同樣談過(guò)一次，但整個(gè)區(qū)都打招呼，這是北京樓市很罕見(jiàn)的。

而這也意味著，北京部分區(qū)域房?jī)r(jià)實(shí)行“硬管控”，開(kāi)始步入現(xiàn)實(shí)。

02

深圳和北京的這兩件事，連起來(lái)看，可以得出一個(gè)很有意思的結(jié)論，那就是：

遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)不行了，政策和土地供應(yīng)等，開(kāi)始集中發(fā)力核心區(qū)。

是啊，看看最近1年多，北京各個(gè)區(qū)新房都有降價(jià)，大致的降價(jià)幅度：豐臺(tái)＞昌平/大興＞石景山/通州/亦莊＞朝陽(yáng)郊區(qū)/海淀郊區(qū)。顯然，北京樓市降價(jià)的主流地段就是各個(gè)郊區(qū)、新城。

回顧北京過(guò)去10年里成交的地塊，絕大部分都是郊區(qū)和非核心地段。也正因?yàn)槿绱?，最近兩年北京新房和土拍市?chǎng)，越來(lái)越后勁不足。

比如石景山今年首拍，只有一家房企托底競(jìng)價(jià)；昌平東小口原本預(yù)計(jì)6月底前三個(gè)地塊一次性拍出，結(jié)果又延遲。

直到近兩年從朝陽(yáng)太陽(yáng)宮地塊開(kāi)始，北京才逐漸放開(kāi)朝陽(yáng)、海淀和東西城核心區(qū)的土地供應(yīng)，北京樓市才有了少許的熱鬧氣氛。

對(duì)比上海，過(guò)去五年來(lái)，核心區(qū)中環(huán)內(nèi)環(huán)的土地供應(yīng)就沒(méi)斷過(guò)，上海的成交量和豪宅成交價(jià)，也一直令北京望塵莫及。參見(jiàn)文章《》

如今，就連深圳都開(kāi)始推前海核心區(qū)供地了，北京過(guò)去打骨折賣郊區(qū)也開(kāi)始明令禁止降價(jià)內(nèi)卷了，說(shuō)明：

北京深圳這場(chǎng)持續(xù)10年的郊區(qū)炒地的游戲，即將結(jié)束，之后的樓市，大概率像上海2023年后一樣，大量加推核心區(qū)土地和新房。

03

從情緒來(lái)講，進(jìn)入 2025 年 7 月，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷了一系列深刻變化，前段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)一則 “更猛的刺激政策要來(lái)了” 的消息，如同投入平靜湖面的巨石，激起千層浪，引發(fā)了廣泛關(guān)注與討論。

而今年半年來(lái)，樓市又出臺(tái)了哪些政策呢？金融層面連續(xù)降息降準(zhǔn)，尤其是存量房貸利率也降至歷史新低 3.09%，對(duì)中低收入群體而言，這無(wú)疑是一大利好。

此外還有公積金新政，多地宣布繳存人可直接劃轉(zhuǎn)公積金支付新房首付款，有的還延長(zhǎng)了貸款年齡上限，緩解了部分購(gòu)房者的資金壓力。

由此，政策上的暖風(fēng)吹拂，疊加北京深圳兩地供地策略的轉(zhuǎn)變，樓市，真的起風(fēng)了！