文｜鄧浩志

萬科A發(fā)布盈利預警，預計上半年凈利潤虧損100至120億?？鄢墙?jīng)常性損益后的凈利潤虧損95億元-115億元，基本每股收益虧損0.8433元/股-1.01元/股。業(yè)績虧損主要由于房地產(chǎn)開發(fā)項目結算規(guī)模下降、毛利率低位徘徊，新增計提資產(chǎn)減值，以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權交易價格低于賬面值。公司上半年實現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超100%，大宗交易簽約金額64.3億元，通過存量盤活回款57.5億元，新增獲取項目3個，經(jīng)營服務類業(yè)務保持增長。

點評：

這幾年房企虧損是普遍現(xiàn)象，最主要原因是房價跌破成本價導致的，而像萬科這種大額度虧損，是急于回籠資金償還到期債務導致的低價賣大宗資產(chǎn)的結果。相對而言，賣房子的速度是比較穩(wěn)定的，比如今年賣100億，來年銷售額也在這個規(guī)模上下浮動兩三成左右。因為就算你想多賣，工程進度也可能也跟不上預售條件。所以快速回籠資金的唯一辦法就是出讓持有的大宗資產(chǎn)。

房企自持的大宗資產(chǎn)基本三大類：寫字樓，商業(yè)，酒店。過去四年全國房價普遍跌幅在40%左右，而商辦物業(yè)跌幅則在50%---60%左右。但這個只是散售的價格，如果是整體出讓，在現(xiàn)階段還有上億資金的大宗買家一定繼續(xù)殺價。一般成交價在散售價格的5、6折左右。

為什么價格這么低？是因為整售商辦物業(yè)的競爭對手是大量的法拍物業(yè)，都法拍了，價格一定低得很。所以最近大宗商辦物業(yè)最近整售的價格，大概只有高峰期的2~3折左右?，F(xiàn)在賣大宗資產(chǎn)一定是虧的，而且是血虧。所以萬科大宗交易簽約金額64億，實際交易標的峰值價值多少？ 打了幾折？虧了多少？都是可想而知。但沒辦法，被迫現(xiàn)在出售的房企通常就像萬科這種，不賤賣就回籠不了資金，回籠不了資金就會債務違約。違約的后果則更嚴重，從此幾乎不能再獲得融資，不能再在市場上進行散售。為了避免違約，于是被迫選擇賤賣。

萬科這種重度虧損，不單源于房價下行導致的利潤下滑，更源于不動產(chǎn)市場近乎"踩踏"式的出貨。怎么才能救萬科？或者說解決目前房企普遍的危機。關鍵還在于不動產(chǎn)價格的止跌回升。注意，不是止跌回穩(wěn)，而是回升。因為價格階段性的穩(wěn)定并不會改變市場預期，只要市場預期還是下跌，穩(wěn)住的價格過一會還會繼續(xù)下跌。今年一季度大城市房價其實已經(jīng)止跌，最近又再次下跌就是這個原因。所以房價必須止跌回升，哪怕是小幅回升，才能改變市場預期，改變踩踏式拋售的問題，和房地產(chǎn)市場螺旋向下的問題。

房地產(chǎn)市場下行已經(jīng)有四年時間，而且是連續(xù)下行，快速下行，這已經(jīng)給市場形成了較為強烈的新共識——遲一點買會更便宜。要扭轉(zhuǎn)預期，并非易事，仍需加碼發(fā)力。