這是杰總的第四個微信演講。

過去六個月，大家都被同一個詞匯地毯式轟炸：得房率。

前年，大家卷裝標。

去年，公區(qū)之戰(zhàn)打響，卷車庫、卷會所、卷園林。

今年，大家開始卷得房率。

短短180天，以住宅新規(guī)為賣點的 「好房子軍備競賽」，迅速刷新 了這屆買房人的心智，得房率上升為買房心智中的一號指標。

這個時候，作為得房率的最佳載具，陽臺順理成章地被一股歷史洪流推到了一個超級位置。

這是一個陽臺本不該抵達的位置。

以前，它是住宅的一個邊緣空間。現(xiàn)在，它是得房率神器。在好房子的加持下， 陽臺逆天改命的故事就這樣發(fā)生了。

可是，代價不小。

得房率在購房決策中的權重被過度神話，好房子大戰(zhàn)略面臨被一個「偷面積」的小游戲而全面庸俗化的危險，整個樓市被強行分成新舊兩代產品，滯銷與觀望是它的次生后果。

幸好，我們在成都CBD金融城遇到了一個為它們正名的2025年度作品：金融城·貝宸 S1 。

這是我們今天演講的主角，它身上有三大標簽。

1，地產新物種貝好家出品。

2，貝好家C2M能力的第一次天花板級測試，行業(yè)關注度+客戶好奇心+產品真相，流量從第一時間拉滿。

3，2025成都樓市封面級住宅。

半個多月前，我前往成都探秘。

貝宸S1最完整的產品真相，還需要耐心等待兩個月。此時距離它首次拿地，已經過去了整整10個月，除了幾張建筑外觀照片、大致的戶型面積被路透出來，其他細節(jié)還不為市場大眾所知。

這可能是本年度預期管理最神秘的豪宅之一。

我第一次見到它的樣子，是今年二月在貝好家CEO阿甘的三折疊手機上，當時，我十分驚訝它的建筑造型，也被阿甘的產品熱情所感染，好奇心與日俱增。

當天，我與董小姐交流，有四個問題浮上心頭：

1，為什么長這個樣子？

2，什么設計理念在驅動它？

3，挑剔的成都人愿意為它買單么？

4，貝宸S1是阿甘的產品觀映射，還是貝好家C2M能力的產品封裝？

這次成都交流后，有的答案出來了，有的繼續(xù)保持神秘。

我想，就先從有答案的地方開始。

一個答案就是， 貝宸S1 的模樣，跟它的「新陽臺故事」緊密關聯(lián)。

一開始， 貝宸S1 就走出新的路徑：

陽臺來到了產品設計中的C位，不是配角，而是主角。在 貝宸S1， 陽臺的角色扮演不僅第一次被正名了，而且事出有因，名正言順。

以一個375平的戶型為例，貝宸S1一共設置了四個陽臺：

生活功能陽臺，社交景觀陽臺，主臥私密陽臺，以及處于C位的空中花園陽臺。

粗略算了一下，這四個陽臺的面積加起來，占到了13%的戶內空間。單從數量來看，陽臺的存在感非常強烈，在成都乃至全國同級別面積段的戶型中，相當少見。

要提醒的是，貝宸S1并非四代宅，它所在的成都核心板塊金融城，規(guī)劃并不允許四代宅出現(xiàn)，這樣一來，它陽臺的稀缺性就更凸顯了。

我的第一直覺是，貝宸S1的得房率一定不低。

但是，令我眼前一亮的卻是設計師的這番話。

「在設計理念上，陽臺是貝宸S1戶型設計的起點。 貝宸S1的理念基座之一是生態(tài)，生態(tài)需求主宰了陽臺的角色，讓它順勢而生。」

四個陽臺構成了貝宸S1空間關系中的四個生態(tài)支點，可以看出，在戶型圖上圍繞陽臺存在一個濃墨重彩的視覺布局。陽臺的地位是被刻意保持的，設計師還針對性對 廚房、主臥、客餐廳等關鍵空間與陽臺 的關系進行了優(yōu)化，從而進一步放大它們的互動關系。

我的理解是，在貝宸S1的基因里，陽臺不再是得房率載具，而是回歸了最本真的功能。

這一次它的命運沒有被異化。

一位貝好家的朋友告訴我，四個陽臺中的C位主角——空中花園，也是目前成都非常罕見、定制精裝交付的花園陽臺，目前有兩種精裝花園風格可供業(yè)主選擇。

貝好家還承諾，交付后一定周期內，將有專門的團隊來免費定期維護。

這個承諾，也許可以入選年度豪宅最有吸引力的交付承諾。貝好家在前期客戶定量調研中挖掘出頂豪客戶對陽臺的期許：

約58%的意向客戶傾向陽臺交付景觀綠化。

約75%的客戶接受養(yǎng)護人員上門維護。

約93%的客戶接受三年免費養(yǎng)護期后有償維護。

貝好家講述的這個新陽臺故事，看上去是一種對同行的認知刷新。

但是，它并非故弄玄虛。

因為，陽臺數量的增加，陽臺地位的上升，背后其實是一套產品理念的崛起。它也在塑造貝宸S1的美學外觀上，扮演了必要的角色。

先看看顏值，再看看靈魂。

這是一個顏值超高的項目。社區(qū)由四個樓棟構成，每個樓棟呈現(xiàn)一個舒展開的花瓣型，所有標準層，實現(xiàn)了一層兩戶的配置。在全維立體景觀的鋪陳下，整座社區(qū)的美學感鋪面而來。

這時，尺度感進一步錦上添花。

超級豪宅比的不是面積，而是體積。3.6米的層高，讓貝宸S1一面世就位居全成都一眾豪宅作品的首位，這也是住宅建筑規(guī)范所能允許達到的層高最大數值。

秒殺同行的外窗采光周長，更是讓貝宸S1打通了戶內外空間關系里的任督二脈，賦予它極佳的采光視野，夜幕降臨，萬家燈火盡收眼底。

這是貝好家做了一批對標后的發(fā)現(xiàn)：

貝宸S1的主力戶型375平米，采光周長約為59.5~66.2m，采光面積約為168.5~187.8㎡，采光面積占該戶型建筑面積的比例約為44.9%~50.1%。

而面積大小相似的其它項目，T2戶型的這個比例一般為30%左右，相比之下，貝宸S1的采光面積要大60%左右。但是，貝宸S1并不是一味追求采光面積。比如，它在主臥刻意增加了墻體面積，與太空艙類型的主臥相比，提升了私密性和舒適性。

我第一次看到它的樣子時，可以用兩個感覺來形容：驚艷和勇氣。

驚艷，是因為它真的很漂亮，從形狀到顏色，幾乎找不到相似的競品。

勇氣，是因為它真的夠大膽，它的花型美學外觀在一條原創(chuàng)的路上走的太超前。

好房子必須漂亮，顏值正義是最新的宇宙法則。

從上海到杭州，從西安到成都，何為顏值高，沒有標準答案，但是一定有一條最大公約數：第一眼的識別度。

貝宸S1的建筑美學，就有極強的第一眼視覺辨識度。

我在腦海里認真想了想，過去十年，還真的不能在哪個國內的高端樓盤里找到它的影子。

設計師告訴我，也許你可以去新加坡、英國去找一找。

四棟建筑以30°-50 °不同角度的 旋轉體呈現(xiàn)，270°環(huán)幕的凸角延伸， 把側向景觀界面最大化 了，如此一來，成都CBD金融城的城市景觀、貝宸S1精心營造的公區(qū)全維立體景觀，就這樣被無抵抗地框入室內視野。

這個時候，再來一個懸浮式玻璃露臺，一個「出則繁花，入則松弛」的設計真相，就第一次真實地暴露在我們面前。

陽臺來到C位不是無緣無故的，這一刻，它讓設計師、城市、買家在最大程度上達成了共贏：

設計師得到美學，城市收獲地標，買家得到排面。

但是，比顏值更性感的是靈魂。

貝宸S1的靈魂，藏在一個對地產行業(yè)相當陌生的詞匯里：生態(tài)艙。

我們都知道，在預售制下，房地產行業(yè)擁有一個龐大的造夢供應鏈，能力很強，擅長造夢，精于包裝，絕對是公認的造詞大師。

但是，貝宸S1是一個例外。

一共108套住宅，但在官方敘事中，它是108個生態(tài)艙。

生態(tài)艙的提法，似乎是第一次引入中國的豪宅。 這個詞匯接管并代言了貝宸S1的靈魂， 背后也是貝好家對下一代豪宅趨勢的下注：生態(tài)，智能，美學。

我在三個地方讀取到了它的野心。

首先是，功不可沒的C位陽臺。

以4個陽臺為空間支點，它協(xié)助業(yè)主實現(xiàn)了對自然景觀與城市景觀資源的高濃度占有。

其次是，室內，科技的力量開始登場，并玩出了新高度。

貝好家在貝宸S1上首創(chuàng)了一套六感智能系統(tǒng)，分為眼感、耳感、鼻感、舌感、身感、意感，模擬人體感受，希望讓住宅成為一個生命體。

它認為，只有讓一個空間具備了人的機能，它才能反饋環(huán)境的變化，并做出反饋。比如， 它需要長眼睛，才能自動調節(jié)光線，它能感知皮膚的觸感，才能提供最實時的體感。

一句話，它很智能。

貝好家的一位產品經理對我說，讓住宅成為生命體，不是一句空話，它將在貝宸S1首發(fā)落地，載具就是傳感器。

聽起來似乎有點玄乎，但翻譯一下，就是貝宸S1提供了一整套系統(tǒng)解決方案： 全屋光環(huán)境管理，靜音技術矩陣，五維空氣質量保障，全屋循環(huán)凈飲，毛細管網溫控，AI智慧中樞。

智能這個詞匯，地產界并不陌生，甚至有點審美疲勞。但是，有是一回事，做到位是另一回事。

貝宸S1認為，最高級的智能是無感化智能。

通過鴻蒙智家，每戶連接了數量驚人的19大類智能設備，包括116個主控設備、200余個受控設備，遠遠超過諸多豪宅，真正實現(xiàn)了全屋互聯(lián)。

其中，每戶配置的傳感器數量也很驚人，包含AI超感傳感器、康養(yǎng)傳感器、紅外光照傳感器、水浸傳感器等，共計23個。憑借這些傳感器，無感化智能的理念被深度貫徹在貝宸S1的各個功能生活空間里。

在玄關、過道、衣帽間等經過區(qū)，移動光照傳感器可以實現(xiàn)人來燈亮，人走燈滅，同時還支持光線自動識別，光照度足夠，無需開燈。

在客餐廳、主臥、主衛(wèi)區(qū)域，則采用超級傳感器實現(xiàn)大區(qū)域的人體區(qū)位監(jiān)測。比如，臥室空間支持睡眠監(jiān)測、跌倒監(jiān)測、墜床監(jiān)測、起夜感應等功能，安全守護對孩子與老人十分友好。衛(wèi)生間則支持存在感應，無需揮手就能再次觸發(fā)人在燈不滅的功能，不同時間開啟不同亮度的燈光，滿足深夜使用需求。

在書房，可以實現(xiàn)精準小區(qū)域檢測。比如，書房進門之后，開啟簡單燈光，人坐到書桌后，可以開啟光照深度場景功能。

到了這里，你可能感覺又要被造詞大師洗腦了。的確，豪華詞語套裝，似乎已經是當今豪宅營銷語言系統(tǒng)的標準措辭。

但是我想，有一個真實的細節(jié)，或許可以改變你的成見。

一位貝好家的朋友告訴我，在項目工地的附近， 貝好家另找了一個工地，進行建筑工程與園林景觀的1:1異地樣板段打樣。

請注意，這不是打造實景示范區(qū)，而是單純進行「研發(fā)級」的樣板打樣。

這種成規(guī)模級的異地打樣，初心是為了驗證藝術構想與工程的可行性，我們通常僅在地標級的公建上能夠看到，受制于成本，幾乎沒有住宅案例。

現(xiàn)在，貝宸S1吃了第一個螃蟹。

第三個地方是，景觀公區(qū)。

在實景示范區(qū)首次亮相之前，對貝宸S1的任何文字描述，可能都是蒼白的。

但是可以肯定，在這里，理念對產品的驅動，同樣濃烈。

我翻看了貝宸S1近百頁的大公區(qū)景觀設計圖，輕而易舉就能看到，一種 新自然主義的景觀美學理念統(tǒng)治了它的公區(qū)。

首次在成都樓市大規(guī)模使用的超高性能混凝土UHPC，也被大比例地使用在了貝宸S1的架空層基座上， 打開的架空層空間實現(xiàn)自然的空間潑灑，疊加垂直綠化和地面景觀，一座渾然天成的立體綠洲躍然紙上，構成貝宸S1的總體視覺。

在很大程度上，這是它的設計理念高度主宰的結果。

貝宸S1選擇把會所功能空間放在地下會所，地面以純自然景觀為主，主打一個松弛感。純景觀架空層的層高最高約8.45米，在單元入戶大堂還做了約14米高的水幕造景，加上處處可見的綠植營造，貝好家在24畝的地塊尺度里，創(chuàng)造出豪宅圈里比較少見的自然生態(tài)與松弛感。

去年第五季JUMP大會，董小姐在演講中提到萬科對產品的理解，房子是一個完整的產品，產品的核心是理念。

現(xiàn)在我們有機會看到，一種全新的產品理念是如何驅動一個全新的產品問世。

這些產品標簽，讓貝宸108個生態(tài)艙看上去像108枚閃閃發(fā)亮的社交貨幣。

此時此刻，我知道，還有太多的懸念等待著它。

什么時候亮相，開盤價格幾何，客戶畫像是誰，他們買不買賬，等等。

但是，懸念是一種特權。

我跟貝宸S1的營銷總聊天時發(fā)現(xiàn)，他們幾乎不太在意銷售的問題，聊天內容都集中在這個產品的身上，看上去對產品很自信，對成都樓市的審美與包容度也保持著很大的信心。

幸運的是，成都是貝宸S1這場產品試驗的誕生之地。

在我看來，一個消費氣質濃郁的新一線城市，碰到一個價格非常折疊的樓市，在成都已經崛起的CBD金融城，應該也一定會有艷麗的產品化學反應產生。

我個人其實無法想象，這種從理念端與技術端同時開啟的產品研發(fā)創(chuàng)新，除了成都，還能在哪個城市出現(xiàn)？

北京上海的產品試驗成本，高不可攀，會讓人手抖，財務后果甚至有點致命。

深圳廣州樓市，商務感太強了，缺了一點必不可少的生活松弛感。

杭州樓市的產品創(chuàng)新，長期被綠城與濱江壟斷， 承平日久，顛覆性創(chuàng)新的概率，看起來似乎沒有那么大。

在貝宸S1亮相之前，代言并統(tǒng)治了成都樓市產品創(chuàng)新的案例是麓湖生態(tài)城，一個巨無霸的郊區(qū)大盤，年銷百億+社群屬性讓它霸榜多年。

但是現(xiàn)在，挑戰(zhàn)的機會給到了這個只擁有24畝地的新玩家。

貝好家是行業(yè)公認的新物種。核心標簽是數據驅動開發(fā)，新團隊新理念，背靠貝殼，沒啥包袱，在舞臺上亮相的時候，哀鴻一片的全行業(yè)都在向它投射注目禮。

它從誕生第一天開始就流量等身。外界的好奇心與期待值，既是它的流量來源，也構成了它的壓力。

如果這場微信演講給了它更大的壓力，我樂見其成。

貝宸S1是貝好家第一個拿地案例，首次全流程操盤。目前的多數案例中，貝好家是以合作者身份出現(xiàn)的。

站在商業(yè)模式的角度看，貝宸S1是對貝好家C2M能力第一次高端測試，迄今我們還沒有了解到，它的高端客群畫像怎么產生的，這些客群畫像對它的產品設計又施加了什么魔法，這將是下一個更好玩的故事，讓懸念再飛一會。

站在產品研發(fā)的角度看，貝宸S1大概率是貝好家迄今產品的天花板。它拿到了成都地王集結地——金融城稀缺的住宅土地，拿地到開盤的時間，已經接近一年，反向創(chuàng)造了行業(yè)記錄，我有理由相信，它一定在準備搞個大的。

藏的住的野心才是野心。

我們大膽猜測一下貝宸S1的野心吧。

或許，貝宸S1只是希望取代掉麓湖的單價王角色，把自己的名字寫進成都樓市的豪宅史冊，更新到前幾名。

或許，貝宸S1只是希望成為成都樓市財富階層的社交貨幣+第一儲備資產，除了成都，它甚至能夠虹吸大西北乃至一線城市的高端購買力。

或許，貝宸S1只是希望對內釋放價值感，把自己變成一個貝好家C2M能力的高端形象廣告，這個廣告一旦站住，就能夠不斷給貝好家輸出案例價值。

或許，貝宸S1只是希望成為貝好家產品能力的載體，那些在成都貝宸S1驗證過的產品設計理念，比如生態(tài)艙概念，有朝一日會在其他城市落地，最后給行業(yè)留一個永遠繞不過去的單盤案例。

過去兩年多，我們都看到過，很多住宅地標逃離了本地樓市的價格地心引力，貴是它們共同的特征，比如上海鳳起東方，廣州鵬潤一號，杭州芝瀾月華軒，西安中大國際99。

與它們相比，貝宸S1的地價款只有十個億，總貨值不會超過四十億元，貝好家完全沒有機會在總銷售額上找到足夠的存在感。

但是，老天給你關上了一扇門，就會幫你打開另一扇門。

最后，分享一個小故事。

一個貝好家的朋友告訴我，過去一個多月，他從北京搬到成都，一個重要的工作內容就是進行過程采訪，把建筑設計、空間規(guī)劃、景觀打造、精裝選擇等方面，為了居住體驗更好而努力的小故事記錄下來。

據說每一個細節(jié)，阿甘都會親自審定，未來會集結成冊。

很明顯，他們的意圖是想做一本貝宸S1的傳記，等到開盤或者交付的那一天，送給每個業(yè)主，告訴他們，貝宸S1到底從何而來。

一個能把底細和盤托出的樓盤，不會是一個沒有故事的樓盤。

謝謝大家。

前文閱讀：