前段時(shí)間參觀了路易號(hào)，那真是人山人海鑼鼓喧天。

現(xiàn)場(chǎng)職業(yè)病犯了，順帶調(diào)研了周邊幾個(gè)小區(qū)，看看物業(yè)維護(hù)情況 。

調(diào)研路上就跟同事交流，住在這里幸福嗎？

就那一天的體驗(yàn)，環(huán)二很不幸福。

開(kāi)車(chē)車(chē)跟車(chē)，路邊臨時(shí)停車(chē)位都沒(méi)有；走路人擠人，星巴克連坐的地方都沒(méi)有。

再加上天氣炎熱一身臭汗，一點(diǎn)好心情都沒(méi)了。

同事也表示很不理解：“這里除了高樓大廈好像也沒(méi)什么特別的”。

“有一家大大的優(yōu)衣庫(kù)，現(xiàn)在隨便一個(gè)商場(chǎng)都有；地鐵方便一些，可是我平時(shí)開(kāi)車(chē)”。

“為什么有錢(qián)人還要往市中心擠”？

因?yàn)橛绣X(qián)人關(guān)注的東西跟普通人不一樣。

他們想要的人均消費(fèi)1000的餐廳，還是市區(qū)多，這些你看不到。

恒隆廣場(chǎng)甚至太古匯普通人都不愛(ài)逛，沒(méi)什么可買(mǎi)的，可有錢(qián)人需要。

更重要的是，對(duì)于有些居民而言，身邊的朋友都住新天地、黃浦濱江這些地方，自己也只能買(mǎi)市中心。

一方面是住得近交流方便，一起聚個(gè)餐逛個(gè)夜店等等；

一方面是需要這個(gè)居住氛圍。

其實(shí)你根本沒(méi)得選，你想買(mǎi)個(gè)300平的大平層，只有黃浦、靜安、徐匯的少數(shù)地段提供。

你想安靜一些，跑到嘉定新城發(fā)現(xiàn)全是100平的小三房。

不同客群對(duì)地段的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)完全不同。

在這個(gè)角度看，有錢(qián)人也很“可憐”。

普通人隨便找個(gè)地方住了，南翔、七寶、莘莊、顧村、三林、周浦等等，到哪都找得到自己想要的東西。

唯一分歧比較大的可能就學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)普及后各個(gè)剛需區(qū)域差別越來(lái)越小。

有錢(qián)人就難了，即使上班在南翔，也發(fā)現(xiàn)南翔不適合自己。

朋友圈不在這，日常聚會(huì)很麻煩；

喜歡的品牌這里沒(méi)門(mén)店，日常購(gòu)物也麻煩；

孩子想讀國(guó)際學(xué)校，發(fā)現(xiàn)最近也得去大虹橋。

盡管市區(qū)非常擁擠，他們還是捏著鼻子一起搬到市區(qū)。

任何商業(yè)形態(tài)都需要一定的客群基礎(chǔ)，80年代后人口大流動(dòng)四川火鍋才開(kāi)到廣州。

有錢(qián)人是稀缺物種，幾百人的工廠有錢(qián)人可能就幾個(gè)。

他們集中度越高，越容易出現(xiàn)適配的商業(yè)形態(tài)、居住氛圍。

任何大城市有錢(qián)人都是扎堆居住，形成所謂富人區(qū)的概念。

上海之前富人區(qū)很多，未來(lái)會(huì)逐漸走向整合，一些邊緣化區(qū)域淪為中產(chǎn)。

反過(guò)來(lái)講，所謂的富人區(qū)對(duì)普通人意義也不大。

由于歷史原因，上海純粹的富人區(qū)不多，大部分都是豪宅、老破小共存。

大家共享一類(lèi)地段，卻處于不同的時(shí)空。

最近很多中介發(fā)視頻，說(shuō)在翠湖天地四期遇到了陸毅。

翠湖天地隔壁一條街就有很多五金商店、拉面之類(lèi)的，對(duì)于陸毅來(lái)講，可能這些店根本不存在。

一輩子也不會(huì)進(jìn)去。

那些人均1000的餐廳、熱鬧的夜店對(duì)普通人也一樣，好像根本不存在。

普通剛需堅(jiān)持住在這里的意義是什么？

經(jīng)過(guò)幾十年的快速發(fā)展，上海外環(huán)內(nèi)資源上差距越來(lái)越小。

最先成熟的七寶，普通居民生活體驗(yàn)不會(huì)明顯低于市區(qū)。

比如七寶鎮(zhèn)政府這里，步行可滿(mǎn)足幾乎所有的生活需求。

1公里內(nèi)有地鐵9號(hào)線、10號(hào)線，有兩個(gè)大商場(chǎng)，有大公園，有肯德基，有水果店，有理發(fā)店……

之前七寶的短板是沒(méi)有好醫(yī)院，現(xiàn)在龍華醫(yī)院也在動(dòng)工了。

可能內(nèi)環(huán)很多地段也沒(méi)有這樣全面。

唯一被大家詬病的航道，其實(shí)對(duì)這邊影響也不大，尤其是再向東到文化公園這里。

七寶這個(gè)案例有些極端，其他的外環(huán)板塊其實(shí)生活便利度也不錯(cuò)了。

現(xiàn)在上海提出中城地帶，提出進(jìn)一步舊改，外環(huán)內(nèi)可能迎來(lái)二次開(kāi)發(fā)。

進(jìn)一步夯實(shí)資源密度，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)，外環(huán)內(nèi)實(shí)際居住水平越來(lái)越拉平。

剛需堅(jiān)守市區(qū)的意義是什么？

市區(qū)引以為傲的高端配套你享受不了，卻要承受過(guò)度擁擠、房屋質(zhì)量差、房?jī)r(jià)過(guò)高等代價(jià)。

上海市區(qū)的擁擠程度，全球前列。

決定生活品質(zhì)的是公共產(chǎn)品的能級(jí)和可達(dá)性，這方面差距不大的情況下，人口密度越低越好。

當(dāng)然市區(qū)的優(yōu)勢(shì)還在，引領(lǐng)時(shí)尚潮流、到各區(qū)距離適中、就業(yè)機(jī)會(huì)更多等等。

這些優(yōu)勢(shì)可以合理計(jì)價(jià)，但是額外的溢價(jià)沒(méi)太大意義。

尤其是在基本的居住空間都滿(mǎn)足不了，電梯都享受不到，停車(chē)都面臨巨大難題的背景下。

大空間、電梯板樓、有私家車(chē)是主流的城市生活方式，在這些滿(mǎn)足之前，時(shí)尚潮流之類(lèi)的溢價(jià)顯得很奢侈。

就好像花幾千塊錢(qián)買(mǎi)個(gè)八手愛(ài)馬仕。

哪些區(qū)域還有潛力？哪些房子還能保值？

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地段有兩重含義。

第一是代指公共產(chǎn)品的能級(jí)和可達(dá)性，第二是全體居民主觀共識(shí)的公約數(shù)。

環(huán)二今天想說(shuō)的是，不要為第二種地段支付太多溢價(jià)。

環(huán)二之前接觸過(guò)一個(gè)客戶(hù)，必須要買(mǎi)老靜安，希望自己戶(hù)口本、身份證上地址是靜安區(qū)。

在生活質(zhì)量存在很大提升空間時(shí)，這些東西沒(méi)必要追求。

很多客戶(hù)可能沒(méi)這么極端、明顯，但是對(duì)比小區(qū)時(shí)總是高看黃浦、靜安一眼。

心里默默地加了溢價(jià)。

即使在保值維度，這樣判斷房?jī)r(jià)也容易踩坑。

因?yàn)槿w居民主觀判斷是會(huì)變的，地段認(rèn)知是會(huì)變的。

前幾天發(fā)了一個(gè)視頻，評(píng)論區(qū)很熱鬧，大量網(wǎng)友還是以人民廣場(chǎng)為絕對(duì)中心看待地段。

人民廣場(chǎng)不是珠穆朗瑪峰，天然就是最高點(diǎn)。

人民廣場(chǎng)是坐標(biāo)原點(diǎn)，是人類(lèi)用筆畫(huà)的，是城市開(kāi)發(fā)的結(jié)果。

上海0坐標(biāo)選了人民廣場(chǎng)的國(guó)際飯店，那是在1950年，是對(duì)建國(guó)前上海開(kāi)發(fā)情況的蓋棺定論。

建國(guó)前市區(qū)不大，以南京路為中心非常合理。

建國(guó)后上海中心慢慢地移動(dòng)到徐匯區(qū)，zz中心在這里。

尤其是1992年后，上海來(lái)了大量外國(guó)人、外地人，他們對(duì)地段的認(rèn)知完全不同。

人口結(jié)構(gòu)變了，地段共識(shí)肯定要變。

既然是人類(lèi)用筆畫(huà)的，為什么不能再畫(huà)一次？

既然是城市開(kāi)發(fā)的結(jié)果，城市繼續(xù)開(kāi)發(fā)，中心有什么理由不變？

2018年我們對(duì)建國(guó)后開(kāi)發(fā)成果再次蓋棺定論，明顯跟之前不一樣了。

那為什么還有人以人民廣場(chǎng)為中心？

因?yàn)樗麄兂錾鷷r(shí)那里就是中心，他們讀小學(xué)那里是中心，他們高中畢業(yè)那里是中心。

成年后認(rèn)知就很難改變了。

馬斯克說(shuō)：“如果我們活得太久，我認(rèn)為這會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。許多人會(huì)變得不愿改變自己的想法，這將會(huì)抑制新思想的產(chǎn)生”。

這些人會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持“人民廣場(chǎng)就是絕對(duì)中心，地段好不好就看離外灘的距離”，會(huì)一直把這個(gè)觀點(diǎn)帶入墳?zāi)埂?/p>

持這個(gè)觀點(diǎn)的居民越來(lái)越少，人口結(jié)構(gòu)又變了，地段共識(shí)的公約數(shù)就慢慢發(fā)生變化。

00后出生時(shí)上海的坐標(biāo)原點(diǎn)已經(jīng)不是人民廣場(chǎng)，00后成為主流購(gòu)房者，社會(huì)將建立新的共識(shí)，對(duì)一切地段重新估價(jià)。

我們現(xiàn)在擔(dān)心的是，00后否定一切價(jià)值。

現(xiàn)在BBA已經(jīng)節(jié)節(jié)敗退，00后心目中這些豪車(chē)就是韭菜。

連80后熱愛(ài)的耐克現(xiàn)在都被拋棄了，銷(xiāo)售額大幅下滑。

他們會(huì)為了60后的情懷去買(mǎi)單地段溢價(jià)？

當(dāng)然地段有價(jià)值，上海這座城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力是市區(qū)，代表上海城市文化的還是市區(qū)。

如果你預(yù)算5000萬(wàn)，文化沉淀、居住氛圍、自然景觀都是重要因素。

如果你預(yù)算300萬(wàn)，上海的文化傳承可能還不需要你承擔(dān)太多責(zé)任。