我是紫沐，這是我第456篇日記。

鴿了快一整年的黃埔潤府，終于要開盤了。

從目前的宣傳上看，主要價值點(diǎn)還是圍繞地段展開。

黃埔潤府的位置，在地鐵大沙東站上蓋。

這個地方，既能吃到魚珠臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)后續(xù)發(fā)展紅利，又是魚珠配套最成熟的區(qū)域。

地段價值在目前的老黃埔，確實(shí)屬于第一梯隊。

但有個問題。

為什么黃埔潤府的宣傳，大部分集中在地段層面？

學(xué)鐵商、花園、產(chǎn)品、交標(biāo)...這些當(dāng)前買家更重視的屬性，到底算什么水平？

坦白說，中規(guī)中矩。

黃埔潤府有個避不開的競品，就是萬科城市之光。

而面對城光，黃埔潤府的綜合競爭力，其實(shí)不占優(yōu)勢。

兩者地段價值是100%同款，區(qū)別只在配套和產(chǎn)品。

地鐵這塊，兩者都屬于地鐵盤，潤府相對更近一點(diǎn)。

商業(yè)這塊，目前都依賴底商和惠潤廣場。

但潤府有4層自建商業(yè)，而且就在首開樓棟對面，休閑娛樂會更方便。

學(xué)位這塊，黃埔潤府只配建了12班幼兒園和36班小學(xué)，引進(jìn)學(xué)校待定。

大概率，是沒有中學(xué)配建的。

對比城光華師附+黃廣附雙名校，落差會比較明顯。

所以在當(dāng)前最值錢的學(xué)鐵商環(huán)節(jié)，潤府其實(shí)比不過城光。

潤府領(lǐng)先的地方在商業(yè)，但商業(yè)建好之后，離城光也就10幾分鐘步行距離，做不到人無我有。

可城光領(lǐng)先的學(xué)位優(yōu)勢，潤府是追不回來的。

在小學(xué)+初中雙名校，逐漸成為優(yōu)質(zhì)新盤標(biāo)配的趨勢下，潤府在學(xué)位這塊，有比較大的硬傷。

再繼續(xù)看產(chǎn)品。

雖然近郊板塊，沒有市中心那么強(qiáng)調(diào)花園價值。

但大花園所代表的私密性和舒適性，還是很重要的。

而黃埔潤府脫胎于新溪舊改，雖然有兩塊融資宅地，但位置割裂很嚴(yán)重。

首開地塊只有兩棟樓的體量，容積率去到4.42。

這意味著潤府壓根沒有做大花園的條件，只能做類獨(dú)棟產(chǎn)品。

不管怎么修飾和美化，類獨(dú)棟的居住體驗(yàn)，肯定比不上城光這種大花園小區(qū)。

而且地塊西邊直面豐樂路，西南向戶型的噪音問題，不算小。

所以在產(chǎn)品端，黃埔潤府唯一能超車的地方，只剩下戶型了。

黃埔潤府配備了三個戶型，88-98-113㎡。

其中88㎡是標(biāo)準(zhǔn)的主套三房，98㎡做到了3+1房，113㎡是標(biāo)準(zhǔn)四房。

所有戶型全南向設(shè)計，也做到了新規(guī)得房率100%以上。

最值錢的地方是飄窗，做到了去五留三。

在未來，這種只保留30公分飄窗位，50公分做落地的產(chǎn)品，會比較稀缺。（只建立在阿廣真的嚴(yán)控新規(guī)前提下）

總的來說，黃埔潤府不算什么強(qiáng)勢項(xiàng)目。

雖然在戶型這塊，優(yōu)勢比較明顯。

但結(jié)合花園和配套，放在老黃埔魚珠核心區(qū)，沒有太大亮點(diǎn)。

那在競爭力一般的情況下，黃埔潤府想賣得好，價格就很關(guān)鍵。

目前城光的二手成交價，普遍在4.5萬左右。

而前段時間城光F區(qū)115㎡的法拍，最終撿漏價是4.18萬。

算上法拍高昂的手續(xù)費(fèi)用，真實(shí)價格在4.3萬左右。

考慮到整個老黃埔的供需環(huán)境，下半年城光二手價格，預(yù)計會在4.3-4.5萬徘徊。

那黃埔潤府的合理價值應(yīng)該是多少，大家心里也就有數(shù)了。