前幾天，廣州荔灣區(qū)山村舊改公示了新版的控規(guī)調(diào)整方案，規(guī)劃總建面約175萬㎡，其中住宅用地109萬㎡，商業(yè)辦公約61.6萬㎡。

10宗涉宅用地初步敲定，基本沿著五眼橋涌而建；商業(yè)商務(wù)用地分布在東邊，靠近石圍塘地鐵站，意在將白鵝潭商務(wù)區(qū)向西進(jìn)一步延伸。

山村舊改，推進(jìn)速度超乎想象得快。

去年3月，山村舊改確定改造實(shí)施主體為廣州市花地河城建有限公司（簡稱“花地河城建”）。天眼查顯示，該公司由廣州建筑城更集團(tuán)、荔灣國資新荔城拆遷共同持有，成立于2023年12月，注冊資本為2億元。

半年后，花地河城建完成改造方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化等招標(biāo)，廣州城規(guī)院、廣州園林建設(shè)、古揚(yáng)州交規(guī)院、廣州優(yōu)地城規(guī)聯(lián)合以2006萬元中標(biāo)。

10天后，山村舊改啟動(dòng)了房屋征收動(dòng)員會。當(dāng)時(shí)，荔灣區(qū)組建了200多人的征地拆遷攻堅(jiān)志愿團(tuán)隊(duì)，針對拆遷建立“1+3+N”動(dòng)遷工作架構(gòu)，即一個(gè)核心總指揮團(tuán)隊(duì)，政策宣傳、群眾工作、矛盾調(diào)解3個(gè)專項(xiàng)小組，測繪、評估、簽約、拆遷等N個(gè)工作小組。

廣州市舊改動(dòng)遷跑出了一種新的模式。

這是原先操盤方香港鄭裕彤家族，沒辦法用錢做比較的。

2024年3月，廣州披露一批納入做地模式名單的舊改項(xiàng)目，其中，山村成為荔灣區(qū)唯一一個(gè)項(xiàng)目。其中，山村舊改首期主要推動(dòng)范圍內(nèi)的腸衣廠、卷煙二廠地塊征收，腸衣廠地塊用于首期安置房建設(shè)，再撬動(dòng)二期地塊的滾動(dòng)開發(fā)。

做地模式，本質(zhì)上也是征拆、賣地、開發(fā)商買地、資金回籠的過程，不同點(diǎn)在于：一級征拆、二級賣地分離，不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。

以往是一家獨(dú)大，一個(gè)開發(fā)商或聯(lián)合體拿地之后，全程推進(jìn)、坐享最后的收益，但風(fēng)險(xiǎn)太大，一個(gè)爆雷滿盤皆輸，比如富力陳田村、珠光瀝滘村、升龍群星村、保利中新村、恒大廟頭村、奧園旺村......案例比比皆是。

山村舊改，被踢出局的新世界也是其中之一。

早在2017年，香港豪門鄭氏家族在廣州、深圳舊改市場掃貨，其中，陸續(xù)在廣州短時(shí)間內(nèi)拿下塔崗村大旺崗社、山村、夏街村、聯(lián)星村（南箕村、東方紅社）、省二醫(yī)城改項(xiàng)目、南漖村6個(gè)項(xiàng)目，加上深圳市場，舊改總貨值最高1000個(gè)億。

2018年9月，新世界中國與深圳建工旗下金眾地產(chǎn)搶奪山村舊改前期服務(wù)商資格，終于村民選擇了新世界。

但合作之后即陷入停滯狀態(tài)。

即便在2020年、2021年上半年，廣州舊改大爆發(fā)的時(shí)候，山村一直是一片死寂。新世界，被踢出局是理所當(dāng)然，也必然。

荔灣山村無論是茶葉產(chǎn)業(yè)升級需求，還是如意坊放射線二期規(guī)劃，對于征收拆遷都迫不及待。這也是為什么山村會成為廣州做地模式試點(diǎn)項(xiàng)目之一。而在廣州市房票安置新規(guī)出臺第二天，山村舊改搶先發(fā)放了廣州市第一張房票。

花地河城建接手不久后，便公布了動(dòng)遷情況：股東、社員意愿征詢同意率均超90%。

當(dāng)前，山村舊改卷煙廠復(fù)建安置房地塊正在啟動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，橋梓大街安置地塊正在施工建設(shè)，石圍塘地鐵口地塊等留用地及復(fù)建物業(yè)地塊正在推進(jìn)中。

按項(xiàng)目承建方廣州四建計(jì)劃，項(xiàng)目合同金額約2.8億元，計(jì)劃建設(shè)兩棟安置房，預(yù)計(jì)2027年8月竣工。當(dāng)前項(xiàng)目難點(diǎn)有三：設(shè)計(jì)方案不穩(wěn)定、材料運(yùn)輸受阻（軌道限制）、臨水臨電申報(bào)受阻。

為了加快動(dòng)拆速度，山村舊改甩出了王炸：全市拆遷補(bǔ)償金天花板5.6萬元/㎡。資金來源于國開行、農(nóng)行提供的專項(xiàng)借款，第一批授信額度為86億元。

山村被踢出局時(shí)，新世界轉(zhuǎn)頭將目光放在南漖村舊改身上，接盤了“假央企”中福天工爛尾工程，雙方在2024年1月成立了新項(xiàng)目公司廣州萬頌，新世界、中福天工分別持股90%、10%。

南漖村也是荔灣重點(diǎn)舊改項(xiàng)目之一，按計(jì)劃最遲要在2025年進(jìn)行改造。原本以為，停滯三年多時(shí)間的南漖村，終于要改頭換面。

結(jié)果，新世界老毛病又犯了。接盤已經(jīng)過去一年半時(shí)間，原定2024年底完成啟動(dòng)區(qū)的動(dòng)拆工作、實(shí)現(xiàn)動(dòng)工建設(shè)，但南漖村舊改仍沒有新的動(dòng)態(tài)。新世界會不會再次踢出局，也不是不可能。

但新世界已經(jīng)嘗到了舊改推進(jìn)緩慢帶來的苦果。

2020年7月，新世界旗下廣州永浚實(shí)業(yè)拿下增城大旺崗村舊改。這是一個(gè)Mini舊改項(xiàng)目，也是新世界廣州首個(gè)舊改項(xiàng)目，改造面積僅5.37萬㎡，總投資額僅5億元。

不到一年時(shí)間，2021年4月，趕在五一假期前，上述項(xiàng)目已經(jīng)拿到了預(yù)售證，開始推盤入市，但其實(shí)開展長達(dá)3個(gè)月的預(yù)熱造勢，同年7月首期入市定價(jià)2-2.2萬元/㎡。

2.2萬買位于增城永寧板塊的新世界星輝，站在增城房價(jià)的尖峰。大家都以為項(xiàng)目有新世界3.5萬㎡自營商業(yè)“星光道”足以抗跌。

但被事實(shí)狠狠毒打，2021年12月加推單價(jià)2萬、2022年11月單價(jià)1.9萬、1.8萬......到現(xiàn)在的1萬出頭，按趨勢要跌破1字頭。

房價(jià)超過了腰斬。

現(xiàn)實(shí)是，腰斬也賣不掉。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，目前新世界星輝推售房源共2158套，已售835套，開盤4年去化率僅38.7%，且7至10棟合計(jì)987套房源還沒拿證。

高庫存，將新世界牢牢困住了。

廣州舊改首秀就遭遇了滑鐵盧。于是，新世界悄悄退出了增城荔城夏街村舊改。有消息稱，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償長期協(xié)商無果，新世界索性直接退出。

畢竟，夏街村舊改投資將近70個(gè)億，足足是大旺崗村舊改的12倍，豪如香港鄭氏家族不敢再“踩雷”。

還有海珠聯(lián)星村（南箕村、東方紅社）、省二醫(yī)城改項(xiàng)目，一個(gè)是海珠西重要規(guī)劃片區(qū)，一個(gè)是想要建為廣東國際醫(yī)學(xué)中心項(xiàng)目，兩個(gè)都是2021年完成招標(biāo)、引入新世界。

4年左右時(shí)間過去了，聯(lián)星村到2024年6月規(guī)劃批復(fù)之后，又沒有聲音；省二醫(yī)城改項(xiàng)目在2023年10月曾發(fā)布了新的舊改主體招標(biāo)公告，新世界疑似又被踢出局。

新世界也在變成李嘉誠，偏愛囤地。

而這種行為，注定了最后的結(jié)局。