說到房產(chǎn)投資，老司機(jī)碰到過很多老手。他們中的很多人賺到了錢，投資經(jīng)驗(yàn)豐富，但實(shí)話說，他們大多數(shù)其實(shí)是在投機(jī)。

　　判斷投資和投機(jī)的方法很簡(jiǎn)單，投資有其內(nèi)在邏輯，核心指標(biāo)和操作系統(tǒng)；而投機(jī)主要是抓趨勢(shì)，趨勢(shì)來了就賺一波。

　　民間形象的把這種投機(jī)行為稱為“炒房”。

　　但當(dāng)大趨勢(shì)過去之后，炒房就變難了，越勤奮的炒房者，在這波下跌中損失越大。炒作思維，顯然已經(jīng)被時(shí)代所拋棄。

　　這就需要回到本源，什么是投資？什么人適合投資？

　　老司機(jī)一直認(rèn)為，投資是一門科學(xué)，有其邏輯、框架和指標(biāo)，需要花時(shí)間精力去專研，最終只有少數(shù)人合格，而不是人人都可參與的。

　　投資的第一性是什么？恐怕很多炒房客至今都沒思考過。投資的第一性不是賺多少錢，而是控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　今天的炒房客為何損失慘重？是因?yàn)樗麄儚牡谝惶扉_始就沒有思考過風(fēng)險(xiǎn)，他們都是抱著以小博大，大賺一筆的心態(tài)進(jìn)去的。

　　一套100萬(wàn)的房子，首付30萬(wàn)（此前），貸款70萬(wàn)，如果房?jī)r(jià)上漲50%，賣掉之后還清貸款，還能凈賺50萬(wàn)，投資回報(bào)率高達(dá)170%，可能就幾個(gè)月的時(shí)間。

　　如果房?jī)r(jià)漲一倍，回報(bào)率高達(dá)330%，可能一年也能實(shí)現(xiàn)了。

　　卡爾·馬克思曾說，如果利潤(rùn)超過300%，人們冒著被絞死的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)義無反顧。

　　所以，今天看當(dāng)年的千人搖、萬(wàn)人搖很魔幻，但放在當(dāng)時(shí)一點(diǎn)都不奇怪。

　　但常識(shí)告訴我們，一個(gè)市場(chǎng)不可能讓所有人都賺錢，任何暴利也都會(huì)迅速被稀釋，直至所有人都無利可圖。

　　一個(gè)專業(yè)的投資客，他首先會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)，考慮供求關(guān)系，考慮二手市場(chǎng)的流動(dòng)性，考慮自己的現(xiàn)金流，以及無法預(yù)判的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　專業(yè)投資客會(huì)預(yù)設(shè)極端的情況，比如房?jī)r(jià)下跌30%甚至下跌50%，自己的資產(chǎn)負(fù)債狀況會(huì)怎樣，現(xiàn)金流會(huì)怎樣，而不是夢(mèng)想著房?jī)r(jià)何時(shí)翻倍。

　　僅控制風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)角度，就可以淘汰90%的炒房客。

　　專業(yè)投資客當(dāng)然不僅僅只看風(fēng)險(xiǎn)，更要尋找高回報(bào)的機(jī)會(huì)。

　　人們常說，風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比，這話放到宏觀層面是對(duì)的，但微觀層面未必如此。

　　就比如房地產(chǎn)投資，普通人和我相比，風(fēng)險(xiǎn)與收益的比例可能完全不一樣。

　　畢竟老司機(jī)干了20多年房產(chǎn)，經(jīng)歷過三四輪周期，也目睹過大量的成功或失敗案例，所以我能做到收益比普通人高，而風(fēng)險(xiǎn)比普通人低。

　　風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比，這句話絕不能成為賭博的借口，投資不是賭博。

　　專業(yè)投資客如何看到房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)呢？

　　首先，要徹底放棄對(duì)暴利的幻想。過去炒房有暴利，但那是特殊時(shí)期的歷史產(chǎn)物，它不是一個(gè)常態(tài)。在任何領(lǐng)域，都不會(huì)有暴利的常態(tài)，房地產(chǎn)當(dāng)然也不例外。

　　放棄暴利其實(shí)就能勸退很多人，因?yàn)楹芏嗳藳_進(jìn)樓市就是為了暴利而來的，但這種幻想真的要放棄了，再不放棄還會(huì)吃大虧。過去4年的下跌，每個(gè)臺(tái)階都有人沖進(jìn)去抄底，結(jié)果無一例外死在了沙灘上。

　　哪怕現(xiàn)在，抱著抄底博反彈的思路進(jìn)去，可能也會(huì)生不如死。

　　其次，我們要看一個(gè)核心指標(biāo)——租金回報(bào)率。

　　上漲時(shí)期說到租金回報(bào)率，很多人都不屑一顧，我投資房子難道是為了那點(diǎn)租金？猴年馬月能回本啊？

　　時(shí)代不同了，上漲時(shí)期可以不看租金，現(xiàn)在則不可不看。有些投資是通過買賣價(jià)差來獲取回報(bào)，有些則是通過分紅來獲取回報(bào)。

　　租金，就是投資房產(chǎn)的分紅。

　　什么樣的租金回報(bào)率是合理的呢？有人說5%，有人說3%，但這些說法都缺乏依據(jù)。

　　老司機(jī)認(rèn)為這個(gè)依據(jù)就是利息成本。

　　假設(shè)投資一套100萬(wàn)的房子，首付15%即15萬(wàn)元，貸款85萬(wàn)元，貸款利率3%，那么這套房子的每年的利息成本為：

　　15萬(wàn)*1,66%+85萬(wàn)*3%=28000元。

　　如果這套100萬(wàn)的房子，年租金收益超過28000元，則回報(bào)是正的，這項(xiàng)投資理論上是可行的。

　　當(dāng)然這不是全部，因?yàn)樽饨鹩邢碌L(fēng)險(xiǎn)，房子也有可能要維護(hù)翻新，所以實(shí)際的租金回報(bào)需要更高。

　　如果是全款購(gòu)房，不用到貸款，則利息成本更低，對(duì)抗租金下跌的能力也更強(qiáng)，投資的安全墊也更厚。

　　有人可能會(huì)說，即便租金回報(bào)率是可觀的，但房?jī)r(jià)跌了，我還是虧了呀？這樣說也有道理，但它是建立在你要賣出的基礎(chǔ)上的，如果是長(zhǎng)期持有，變動(dòng)中的價(jià)格其實(shí)沒有太多意義。

　　如果房?jī)r(jià)下跌，租金沒有同步下跌，則租金回報(bào)率會(huì)提高。如果公開市場(chǎng)利率沒有提高，則租金回報(bào)率的提高，最終會(huì)促成房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈。

　　這段話請(qǐng)多看幾遍。

　　如果你發(fā)現(xiàn)一處房產(chǎn)的租金回報(bào)率顯著高于市場(chǎng)均值，那么恭喜你，這個(gè)房產(chǎn)可能是被低估了。在一個(gè)下跌的市場(chǎng)中，這樣的機(jī)會(huì)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)。

　　寧波一些低價(jià)安置房，租金回報(bào)率甚至超過了4%。

　　老司機(jī)并不是鼓勵(lì)大家看到這樣的房子就買，還需要綜合考慮其他因素，包括供應(yīng)量的變化，需求的變化，保障房的沖擊等。

　　在非住宅領(lǐng)域，有些房產(chǎn)的回報(bào)率還更高，并且有更加穩(wěn)定的前景，比如一些相對(duì)短缺的沿街商鋪。最近老司機(jī)就在與明湖的一個(gè)社區(qū)商鋪項(xiàng)目合作，這個(gè)板塊高端住宅密集，但商鋪規(guī)劃稀缺，且售價(jià)僅為住宅的40%，短期回報(bào)高，長(zhǎng)期租金更是看好，非常適合有閑置資金，且愿意長(zhǎng)期持有的投資客。