作者 | 睿和智庫(kù)研究部 編輯 | 梁秀杰 責(zé)編 | 韓瑋燁

不動(dòng)產(chǎn)投資邏輯，正從短期套利轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期現(xiàn)金流價(jià)值投資。

二季度大宗交易成交量創(chuàng)階段性新高。成交總額達(dá)798億元，環(huán)比暴增108.5%，單筆平均成交額更是突破18.6億元，同比激增104.4%。

本報(bào)告根據(jù)睿和智庫(kù)數(shù)據(jù)跟蹤及廣泛調(diào)研，有如下判斷（注：本數(shù)據(jù)庫(kù)不含土地類相關(guān)交易）：

交易整體升溫，成交規(guī)模激增。據(jù)睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2025年第二季度，中國(guó)內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易成交總額為798億元，環(huán)比上漲108.5%，創(chuàng)階段性新高，反映市場(chǎng)判斷資產(chǎn)價(jià)格趨于見底。

最大一筆是萬達(dá)500億元拋售48座萬達(dá)廣場(chǎng)的超級(jí)交易，占總交易額的62.6%，直接拉高整體數(shù)據(jù)。

交易筆數(shù)微降，但結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從交易數(shù)量來看，2025年第二季度共錄得45筆交易，與上一季度相比，僅減少2筆，微降4%；較去年同期的53筆，下滑15%。但結(jié)合總額增長(zhǎng)，說明市場(chǎng)呈現(xiàn)“量穩(wěn)質(zhì)升”特征，資金向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。

單筆平均成交額暴漲，資本聚焦頭部資產(chǎn)。第二季度45筆交易中，44筆披露了交易金額，單筆平均成交額為18.6億元，較上一季度上漲了118.8%，較去年同期上漲了104.4%。

圖表1：2023Q3-2025Q2內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易一覽

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)綜合整理

從交易金額占比分布來看，第二季度成交金額50億以上的交易占比，相較一季度再次提升38個(gè)百分點(diǎn)，至81%，資金集中流向高價(jià)值標(biāo)的。

圖表2：2025Q2大宗交易金額占比分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

北京以149.87億元領(lǐng)跑

占比超5成

從城市分布來看，一線城市仍然是大宗交易的主力市場(chǎng)，第二季度交易額達(dá)230.4億元，占比77.2%（不計(jì)入萬達(dá)500億元全國(guó)資產(chǎn)包，按總成交規(guī)模298億元計(jì)算）。

其中，北京代替上海成為第二季度大宗交易最活躍的城市，成交額達(dá)149.87億元，占總成交額的50.2%。上海憑借70.45億元的成交額排在第二位。

圖表3：2025Q2大宗交易金額排行TOP5（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

典型案例方面，萬達(dá)打包出售48座萬達(dá)廣場(chǎng)股權(quán)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)交易金額高達(dá)500億元，創(chuàng)下本季度最大單筆交易記錄?！鞠嚓P(guān)閱讀：】

本次交易呈現(xiàn)三大特征：一、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異，項(xiàng)目覆蓋北京、上海等一線城市，及成都等強(qiáng)二線城市核心商業(yè)資產(chǎn)；二、買方結(jié)構(gòu)多元，匯集太盟、高和豐德等專業(yè)資本方，騰訊、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭產(chǎn)業(yè)資本，以及陽光人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)；三、交易模式創(chuàng)新，萬達(dá)通過保留運(yùn)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型，既緩解短期流動(dòng)性壓力，又保持長(zhǎng)期品牌價(jià)值。【相關(guān)閱讀：】

無獨(dú)有偶，北京華聯(lián)同期以144億元出售北京SKP42%-45%股權(quán)予博裕資本，同樣采用“出售+保留運(yùn)營(yíng)權(quán)”模式?！鞠嚓P(guān)閱讀：】

這兩筆交易均是“資本+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營(yíng)”多方博弈的經(jīng)典案例，既反映了房企困境下的創(chuàng)新求生，也預(yù)示著頭部企業(yè)從資產(chǎn)持有者向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)變。

睿和智庫(kù)認(rèn)為，萬達(dá)、北京華聯(lián)等企業(yè)的巨額資產(chǎn)拋售，或?yàn)閭鶆?wù)壓力下的被動(dòng)調(diào)整，或?yàn)橹鲃?dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。這一趨勢(shì)或?qū)⒍唐趦?nèi)推動(dòng)大宗交易市場(chǎng)放量，并加速“出售+代運(yùn)營(yíng)”模式的普及。

尤其是在REITs擴(kuò)容背景下，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟商業(yè)資產(chǎn)更受機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)的“金融化”進(jìn)程將進(jìn)一步提速。

但未來仍需關(guān)注萬達(dá)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)及買方退出方式，以驗(yàn)證模式的可持續(xù)性。

圖表4：2025Q2典型大宗交易成交案例（億元，萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

商業(yè)物業(yè)占比87%

成絕對(duì)主角

第二季度，大宗交易市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)物業(yè)類型多樣化的趨勢(shì)，各物業(yè)類型均獲得投資者關(guān)注。

其中，商業(yè)物業(yè)表現(xiàn)尤為亮眼，以691.7億元的交易額占據(jù)87%的市場(chǎng)份額，成為當(dāng)之無愧的市場(chǎng)主導(dǎo)者。這一現(xiàn)象主要得益于核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的抗周期特性、消費(fèi)復(fù)蘇預(yù)期的提振，以及REITs擴(kuò)容帶來的流動(dòng)性改善。萬達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)包和北京SKP股權(quán)等標(biāo)志性案例，更凸顯了市場(chǎng)對(duì)成熟商業(yè)項(xiàng)目的青睞。

圖表5：2025Q2不同資產(chǎn)物業(yè)類型交易額占比分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

圖表6：2025Q2不同資產(chǎn)物業(yè)類型交易筆數(shù)占比分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

與商業(yè)物業(yè)的火熱行情相比，辦公寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，兩者形成強(qiáng)烈反差。本季度該業(yè)態(tài)成交額占比驟降至不足10%，較歷史40%以上的份額相比，呈現(xiàn)斷崖式下跌。這反映出市場(chǎng)對(duì)企業(yè)辦公需求收縮的擔(dān)憂，以及辦公寫字樓供應(yīng)過剩的壓力。在此背景下，投資者對(duì)辦公物業(yè)普遍采取審慎態(tài)度，更傾向于等待估值進(jìn)一步調(diào)整后的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。

值得注意的是，租賃住房和物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)獲得資本青睞。盡管單筆交易規(guī)模相對(duì)較小，但穩(wěn)定的現(xiàn)金流特性使其成為投資組合中的重要補(bǔ)充。

內(nèi)資主導(dǎo)格局未變

外資結(jié)構(gòu)性加碼

從買家類型來看，第二季度大宗交易市場(chǎng)仍由內(nèi)資買家主導(dǎo)，但外資參與度較一季度明顯回升。

內(nèi)資仍占主力：險(xiǎn)資、國(guó)企及本土基金因政策導(dǎo)向和資產(chǎn)配置需求，繼續(xù)主導(dǎo)交易。

外資則更側(cè)重核心資產(chǎn)，而非全域掃貨：其一，經(jīng)歷前期市場(chǎng)調(diào)整后，部分一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值已進(jìn)入合理區(qū)間，外資開始抄底；其二，部分開發(fā)商因流動(dòng)性壓力折價(jià)出售資產(chǎn)，外資借機(jī)收購(gòu)核心地段成熟物業(yè)，如上海、北京等地的購(gòu)物中心等。當(dāng)然這也反映了外資長(zhǎng)期看好中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)。

睿和智庫(kù)分析認(rèn)為，若國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇且金融開放政策深化，外資參與度或進(jìn)一步回升，但短期內(nèi)仍以“精選核心城市、核心資產(chǎn)”為主。

圖表7：2025Q2大宗交易買家類型分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

從賣家類型來看，房企繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。其中，內(nèi)資開發(fā)商貢獻(xiàn)了高達(dá)70%的交易金額。且這些交易呈現(xiàn)出三個(gè)明顯特點(diǎn)：商業(yè)資產(chǎn)包成為處置重點(diǎn)，股權(quán)交易方式占據(jù)主流，成交價(jià)格普遍存在15-20%的折讓空間。

深入分析其原因：首先是迫在眉睫的債務(wù)壓力及流動(dòng)性需求，迫使房企加速資產(chǎn)變現(xiàn)；其次是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然選擇，頭部企業(yè)加速向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變；最后是政策環(huán)境的倒逼效應(yīng)，在持續(xù)的去杠桿壓力下，資產(chǎn)處置成為最直接的紓困手段。

仍需警惕的是，當(dāng)前房企資產(chǎn)處置已從應(yīng)急措施轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略選擇，這輪調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)6-12個(gè)月甚至更久，最終推動(dòng)行業(yè)完成新一輪洗牌。市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)將進(jìn)一步成為資本爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而非核心資產(chǎn)則可能面臨估值繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。

圖表8：2025Q2大宗交易賣家類型分布

數(shù)據(jù)來源：睿和智庫(kù)

結(jié)語

當(dāng)前市場(chǎng)的投資邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，主要體現(xiàn)在三個(gè)維度：首先，風(fēng)險(xiǎn)偏好從追求“增值收益”轉(zhuǎn)向重視“穩(wěn)定現(xiàn)金流”；其次，評(píng)估體系從單一物業(yè)類型升級(jí)為“運(yùn)營(yíng)能力+資產(chǎn)質(zhì)量”的雙重標(biāo)準(zhǔn)；最后，交易邏輯從短期套利轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有。這也預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)正逐步走向成熟化和專業(yè)化。