作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

時(shí)隔十年，靠現(xiàn)房還能赤手空拳拿下市場嗎？

坪山神盤

坪山中心即將上新，老業(yè)主是否會(huì)被背刺？

作為坪山地標(biāo)性綜合體六和城的二期，最近位于坪山中心的臻文府再次有很快入市的動(dòng)靜。

據(jù)了解，項(xiàng)目即將以現(xiàn)房的姿態(tài)入市，共520套住宅，戶型面積段59-132平，吹風(fēng)參考均價(jià)3.5萬/平，展廳、樣板間已經(jīng)開放，轉(zhuǎn)介渠道也在推送了。

實(shí)地考察，現(xiàn)房的狀態(tài)完成度已經(jīng)很高，成熟的商業(yè)是一路之隔的益田假日世界，可選的教育資源有六聯(lián)小學(xué)，東北師范大學(xué)附屬學(xué)校，深圳市坪山實(shí)驗(yàn)學(xué)校。

對(duì)比深圳的各大關(guān)鍵片區(qū)地段的典型臻文府雖然不算起眼，但也是坪山區(qū)域的網(wǎng)紅項(xiàng)目了。

曾經(jīng)數(shù)次吹風(fēng)入市，卻一再延期，被市場戲稱為“坪山最慘神盤”。

2024年10月項(xiàng)目就被納入深圳當(dāng)年四季度的新房供應(yīng)計(jì)劃中，并且市場很快傳出樣板間開放的消息，吹風(fēng)同年11月底推出。

但就在市場以為項(xiàng)目接近封頂狀態(tài)穩(wěn)打穩(wěn)扎理應(yīng)入市的時(shí)候，卻很快傳出直接不賣了的消息。

緊接著今年1月，項(xiàng)目再次被納入了2025年一季度計(jì)劃預(yù)售商品房的供應(yīng)名單中，且在2025年1月項(xiàng)目再次吹風(fēng)，預(yù)計(jì)推遲1月底開盤，但亦未兌現(xiàn)開盤計(jì)劃。

到了2025年3月，市場信息顯示計(jì)劃3月入市，但截至二季度結(jié)束也仍未開盤，并且也從深圳的三季度預(yù)售計(jì)劃名單中消失。

那么，這次已經(jīng)現(xiàn)房的臻文府會(huì)如期嗎？

但是否如期入市，在當(dāng)下的新房市場已經(jīng)不是最重要的了。

最重要的是，作為坪山綜合體標(biāo)桿時(shí)隔10年的續(xù)杯，賣點(diǎn)是否可以真正說服市場。

開發(fā)商營銷宣傳項(xiàng)目是集合交通、教育、商業(yè)集合的“中芯區(qū)”，大約70步可以到益田假日世界。

雖然配套齊全，但項(xiàng)目屬于坪山老城區(qū)，即使作為坪山的行政+商業(yè)核心區(qū)，周邊依舊避免不了“工業(yè)風(fēng)”，南側(cè)毗鄰批發(fā)市場，西南是民房。

而這些民房雖被納入了舊改，但進(jìn)展緩慢，現(xiàn)場仍有多棟舊樓由于補(bǔ)償方案未談妥未拆，未來城市界面還有很大的提升空間和想象力，短期內(nèi)要接受環(huán)境雜亂問題。

其次項(xiàng)目以現(xiàn)房“無需等待、品質(zhì)眼見為實(shí)”，還是2025年深圳坪山首個(gè)現(xiàn)房新房為賣點(diǎn)，但實(shí)際情況是展示的樣板間并非交付標(biāo)準(zhǔn)，具體還要看實(shí)際的交。

要知道，即使是現(xiàn)房銷售，最終交樓現(xiàn)場和樣板房宣傳的差距有時(shí)候也讓業(yè)主們猝不及防。

項(xiàng)目去年曾宣傳“居于坪山中芯，生活從容無憂”，但是否真的無憂，或許還需要打上一個(gè)問號(hào)。

因?yàn)轫?xiàng)目連車位配比1:1都做不到。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總戶數(shù)520戶，而機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)358個(gè)，車位缺口162個(gè)。

停車位的不足，未來入住率增加帶來的停車搶車位問題，后期對(duì)居家便利度是一定有影響的。

那么又談何“從容無憂”？

這在坪山區(qū)域的住宅身上，真的太少見了。

不僅如此，項(xiàng)目占地面積9254.86平方米，塞了4棟住宅，容積率達(dá)到5.78，整個(gè)社區(qū)的綠化覆蓋率規(guī)劃只有25%，連30%都沒有，深圳正常新房小區(qū)的綠化覆蓋率都有45%。

這就意味著項(xiàng)目小花園，只有屋頂花園的空間，社區(qū)活動(dòng)空間并不大，也沒有泳池。

盡管項(xiàng)目的總31層，2梯4/5戶，對(duì)比那些動(dòng)不動(dòng)總層高達(dá)到50層+的超高層，密度低很多，但樓棟之間最近的距離只有24.11米。

這又談何“生活從容無憂”？

更重要的是，項(xiàng)目有一定比例的回遷住宅，這就非?？简?yàn)后期的物業(yè)管理能力了。

所以，開發(fā)商具體如何定價(jià)才能打開市場的接受度？

不要忘了，這還是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)新規(guī)之前的產(chǎn)品。

如今市場對(duì)于新房的態(tài)度就是要高度對(duì)賬。

若賬本和購房群體預(yù)期落差太大，無論項(xiàng)目前期宣傳多么聲勢(shì)浩大，營銷中心活動(dòng)搞得再華麗，后續(xù)持銷周期都會(huì)比以往想象的更長。

曾經(jīng)的洼地

曾經(jīng)，坪山區(qū)域被市場視為深圳嚴(yán)重被低估的板塊。

是眾多剛需群體最后的選擇。

但回過頭來對(duì)賬，曾經(jīng)的洼地隨著市場進(jìn)行了大幅度的調(diào)整。

坪山的價(jià)格，市場去年3房總價(jià)心理預(yù)期只到160萬-170萬。

到了今年，市場已經(jīng)給出了差不多的估價(jià)，并且還是區(qū)域相對(duì)典型的二手房。

六和城已經(jīng)成交了一串低于“3字頭”很多的案例。

比如今年5月成交的兩套房源，一套87.12平，成交總價(jià)262萬，折合單價(jià)約3萬/平，一套70.94平戶型，成交總價(jià)約191萬，折合單價(jià)約2.7萬/平。

曾經(jīng)以均價(jià)約43768元/平，單價(jià)區(qū)間約3.7萬-4.55萬/平，總價(jià)區(qū)間319萬~511萬入市的花樣年好時(shí)光今年5月底有一套118.4平戶型成交，成交總價(jià)約328萬，折合單價(jià)約2.77萬/平。

而花樣年好時(shí)光與六和城與臻文府僅一路之隔。

再比如與臻文府相距約1.9公里的心海城，2016年開盤，開盤均價(jià)3.3萬，折后均價(jià)約2.9萬/平-3.15萬/平，如今成交價(jià)賣得卻比十年前都要便宜。

今年4月成交一套80.93平戶型，成交總價(jià)約175萬，折合單價(jià)約2.16萬/平，今年6月成交一套99.16平戶型，成交總價(jià)約230萬，折合單價(jià)約2.32萬/平。

而曾經(jīng)的新房，如碧湖春天花園，與臻文府相距約5.3公里，2020年最貴的一批房源入市均價(jià)約40612元/㎡，二手房最新的成交價(jià)維持在2萬/平左右的關(guān)口，5月一套96.66平的三房成交總價(jià)只有187萬，折合單價(jià)約1.93萬/平。

所以可以看到，曾經(jīng)的洼地，如今新房整體價(jià)格維持在了2萬-3萬/平的區(qū)間，幾乎回到了10年前。

這才是坪山臻文府最大的壓力來源。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場