凌晨1點(diǎn)的科技園，燈火永不落幕...這里是「中國(guó)第一加班樓」科興科學(xué)園，也是最能表現(xiàn)深圳這座奮斗城市的典型代表。

圖源小紅書(shū)@舟風(fēng)

但最近，壹地產(chǎn)刷小紅書(shū)時(shí)發(fā)現(xiàn)一條熱議帖：有網(wǎng)友稱(chēng)，工作日科興科學(xué)園不到晚上8點(diǎn)就已熄燈，曾經(jīng)熟悉的"深夜燈火"似乎正悄然改變。

圖源小紅書(shū)

到底什么情況？

2025年的夏天，壹地產(chǎn)決定用12小時(shí)的時(shí)間 站在深圳科技園的核心區(qū)，用一組最新數(shù)據(jù)撕開(kāi)記憶里的“奮斗濾鏡”。

01.

12小時(shí)實(shí)探科興科學(xué)園

從早高峰→亮燈率，人真的少了

08:30 am

地鐵站·公交口 | 早高峰現(xiàn)狀

7月23日早上8:30，壹地產(chǎn)兵分三路，蹲守高新中地鐵站C口、深大地鐵站出口，以及科興片區(qū)公交過(guò)路口，用鏡頭和腳步，解碼科興科學(xué)園的早高峰。

13號(hào)線高新中C口：

作為科興科學(xué)園樓下最近的地鐵出口，13號(hào)線高新中C口目前已成為園區(qū)人流最集中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，8:30至9:30早高峰時(shí)段，該出口單向出站人流基本每3-4分鐘形成一波集中出站高峰，每波人流持續(xù)出站時(shí)長(zhǎng)約4-5分鐘。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

1號(hào)線深大地鐵站：

曾與科興距離最近的深大地鐵口，如今 熱度卻大不如前。

之前想更快從深大站出去還有“攻略”，自13號(hào)線開(kāi)通后，通勤人流明顯向13號(hào)線轉(zhuǎn)移，深大至科興沿線的通勤人流也顯著減少，往日的擁擠場(chǎng)景已難覓蹤跡。

壹地產(chǎn)實(shí)拍（從深大地鐵前往科興）

圖源小紅書(shū)；2022年4月

公交過(guò)路口：

相較于高新中站地鐵口的密集人流，科興科學(xué)園周邊公交過(guò)路口的人流量相對(duì)較少。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

早高峰后，園區(qū)內(nèi)逐漸恢復(fù)平靜

忙碌的一天正式開(kāi)始

12:00 am

科興科學(xué)園原味街|午飯休息時(shí)段

原味街；壹地產(chǎn)實(shí)拍

原味街是科興科學(xué)園自帶的一條商業(yè)街區(qū)，面積有近6萬(wàn)m2，這里聚集了近200家特色商戶(hù)，涵蓋餐飲、便利店、按摩休閑、托管所等多元業(yè)態(tài)。

作為科興園區(qū)的"第二飯?zhí)?，它不僅承包了職場(chǎng)人的一日三餐，更在工作間隙為打工人提供了一站式生活服務(wù)。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

過(guò)了12點(diǎn)整，街區(qū)漸漸熱鬧起來(lái)，三三兩兩的人群匯入原味街，但并沒(méi)有想象中人擠人的景象。

12:28，沿街的部分店鋪室內(nèi)座位已差不多被占滿(mǎn)，據(jù)店鋪工位人員講，針對(duì)大廠員工，他們也推出了一定的折扣優(yōu)惠。

但延伸至室外的露天座位卻并未完全坐滿(mǎn)。一來(lái)是午間暑氣正盛，坐不住人；二來(lái)園區(qū)中的大廠設(shè)有員工食堂，物業(yè)自己的食堂還對(duì)外開(kāi)放，據(jù)說(shuō)早餐定價(jià)6元，價(jià)格親民，不少人也圖方便實(shí)惠；三者園內(nèi)的人員確有減少。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

熱鬧之外，沿街店鋪里仍藏著幾處"冷角落"。無(wú)論是小紅書(shū)上，還是壹地產(chǎn)實(shí)探，總有門(mén)店玻璃門(mén)口掛著閉店公告，并告知辦卡人員的退款方式。

人氣再旺的區(qū)域，也總有養(yǎng)不活的店鋪。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

20:00 pm

科興科學(xué)園辦公區(qū)|夜晚加班時(shí)段

夜晚降臨，燈光亮起

科興人正式迎來(lái)加班時(shí)光

這座由4座14棟寫(xiě)字樓圍合而成的園區(qū)，此刻正用燈光勾勒出科興人的加班夜。

圖源科興科學(xué)園

19:57，壹地產(chǎn) 再次 用鏡頭記錄了科興的亮燈率。

此刻，A/B/C三棟在這個(gè)時(shí)間段的亮燈率是最多的，大概80%的樓層被點(diǎn)亮，只有個(gè)別層有暗燈的情況。

但D棟的亮燈率就顯然沒(méi)有那么樂(lè)觀，尤其是D2/D3棟，除了低區(qū)和高層的零星燈光，大部分樓層像被按下了"熄燈鍵"。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

且為了避免概率事件，實(shí)探前一晚，壹地產(chǎn)向網(wǎng)友征集科興晚上亮燈率，7月22日19:30左右，D棟亮燈率同樣較低。

壹地產(chǎn)也查詢(xún)了2022年科興科學(xué)園的亮燈情況，相比而言確實(shí)是減少了很多。

圖源小紅書(shū)@（戶(hù)外）張漢超；2022年12月

熄燈率也與大廠搬遷有關(guān)，像去年招聯(lián)就從此搬去前海桂灣的總部大廈，今年騰訊部分員工也搬遷至騰訊前海大廈。據(jù)科興官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，高峰期這里聚集了7萬(wàn)+打工人，而此次壹地產(chǎn)實(shí)探得知，目前這個(gè)園區(qū)大概有4萬(wàn)+人。（此數(shù)據(jù)僅供參考，以官方公布為準(zhǔn)）

目前，騰訊的企鵝島也正在建設(shè)中，從目前透露的搬遷計(jì)劃中，科興科學(xué)園的C棟和D2棟要全部搬走。

圖源網(wǎng)絡(luò)

人少了，是園區(qū)中最明顯的變化。有不少公司從這里發(fā)家，逐漸壯大到租賃幾層，最后有了自己的專(zhuān)屬辦公地后，而離開(kāi)；有的則沒(méi)熬過(guò)行業(yè)洗牌，人去樓空。

科興的公司如同原味街的商家，總有人搬離、有人新開(kāi)。

02.

空置率增加8%

辦公、居住租金都降了

除了亮燈率外，科興的變化藏在租金里。

2019年，科興的出租率為99%，平均租金在180元/㎡/月左右；

到了2023年，商辦網(wǎng)掛出95套房源，顯示的租金為 A/B/C棟145-156元/m2/月，D棟租金在180-185元/m2/月；

而現(xiàn)在，不少租賃信息掛出的價(jià)格基本都在100-118元/m2/月左右。

圖源微信公眾搜索

壹地產(chǎn)實(shí)地探訪確認(rèn)，園區(qū)整體出租率達(dá)91%，而這個(gè)數(shù)據(jù)在2019年時(shí)是99%，較之下減少8%，實(shí)際成交價(jià)穩(wěn)定在110元/㎡/月。

為吸引企業(yè)，園區(qū)還推出了2種優(yōu)惠補(bǔ)貼方式：

一，公司有“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，租賃300m2以上，就能享有3年20%-30%的租金補(bǔ)貼，實(shí)際月租金約77-88元/㎡/月，較2019年峰值下降51.1%-57.2%；

二、如果簽署租賃合同2年，最多只能減免2個(gè)月的租金，均攤后月租金約91.66元/㎡/月，較峰值下降49%。

壹地產(chǎn)實(shí)拍

此外，壹地產(chǎn)也走訪了周邊小區(qū)，詢(xún)問(wèn)的租住情況。

以華潤(rùn)城為例，目前1居的掛牌租金每月基本在6000+元，據(jù)悉基本還有200-300元的下調(diào)空間，平均成交價(jià)在6200元/月，而此前同樣面積的房源租金基本在7000元/月左右。

圖源貝殼

老舊一點(diǎn)的小區(qū)租金就降的就更多了。像桑達(dá)苑，目前3房掛牌在6100-7800元/月。

知情人稱(chēng)，目前最低的一套可以以6100元/月成交，在這之前該小區(qū)的成交可達(dá)8000元/月。

圖源貝殼

還有郎景園，原來(lái)1居的租金都在7000+元/月，現(xiàn)在掛牌價(jià)基本都在6000+ 元/月。

“房子賣(mài)價(jià)降了、租金也降了”，這是壹地產(chǎn)在走訪過(guò)程中，不同人群說(shuō)得最多的一句話。

03.

租金太高、產(chǎn)業(yè)格局重塑

是科技園熄燈的主要原因

為什么搬走？最直接的原因有二：

1、租金太高了，成本高。

科興科學(xué)園2019年租金水平約180元/月/㎡；

而同期前海合作區(qū)的平均租金僅139元/月/㎡，疊加針對(duì)前海注冊(cè)企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)普惠性租金扶持政策（補(bǔ)貼實(shí)際繳納租金的50%），企業(yè)實(shí)際支付成本僅69.5元/月/㎡。

這一價(jià)格僅為科興科學(xué)園同期租金的約38%-41%。巨大的租金成本落差，疊加前海的政策紅利，對(duì)企業(yè)的吸引力自不必多講。

2、深圳產(chǎn)業(yè)格局的重塑，企業(yè)可選擇性更多。

隨著深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群政策的落地實(shí)施，全市產(chǎn)業(yè)空間正經(jīng)歷系統(tǒng)性重構(gòu)，由單一性轉(zhuǎn)向“集群化、專(zhuān)業(yè)化”，也為企業(yè)提供了更貼合自身需求的多元化選擇。

如光明科學(xué)城，聚焦生物醫(yī)藥、新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加速了中芯國(guó)際、華熙生物等大廠遷入；

前海，則錨定金融科技、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等前沿領(lǐng)域，更是加速了小米、騰訊、oppo等總部入駐；

這些新興片區(qū)的崛起，進(jìn)一步推動(dòng)了企業(yè)從傳統(tǒng)高租金區(qū)域向新興產(chǎn)業(yè)載體的遷移。

小結(jié)

那么，科興科學(xué)園就此沉寂了嗎？答案或許比想象中更積極。

2023年科興科學(xué)園拿下文創(chuàng)類(lèi)園區(qū)牌照，相關(guān)入駐企業(yè)可申請(qǐng)最高50%租金補(bǔ)貼；且科興自身同樣在壯大，單深圳就有20家園區(qū)，廣州、東莞也有園區(qū)，入駐的企業(yè)可在各個(gè)園區(qū)遷移。

這里還會(huì)產(chǎn)生“深圳新故事”：它從未真正“褪色”，只是換了種方式，繼續(xù)講述著這座城市的奮斗與成長(zhǎng)。

圖源科興科學(xué)園

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