最近，朋友圈又被刷屏了。有傳聞稱貝殼二手房中介費將從賣方1.75%、買方1.25%，調整為賣方3%、買方0。

另外還有消息表示，這個新標準已在北京、上海、廣州等地試運行。

但其實，壓根就沒有這個“新標準”。全妹兒咨詢了某貝殼人士，對方的回應是：目前自己沒有接到推廣“0中介費”消息。買家“0中介費”買房只是個案，且完全是市場行為，由買賣雙方協(xié)商。部分著急賣房的業(yè)主的確會主動承擔全部稅費。

“0中介費”雖說給買家省錢，但同時也把更多壓力轉嫁給了賣家，造成更多價格內卷。比起兩三年前的高峰期，現(xiàn)在的中介費已下降不少，部分中介收取費用更在1%以內。

正因為費用走低，中介推客賣二手房的積極性也變低。這也是為什么，跟開發(fā)商渠道聯(lián)動賣新房，成為不少中介主要的收入來源。

現(xiàn)如今，成都二手房交易早已從賣方市場變?yōu)橘I方市場。

網上傳言，截至目前，貝殼外網的二手房掛牌量顯示超過21萬套，據(jù)說內網已經有約28萬套。

且隨著成都最新的政策出臺，即從2025年7月21日起，2024年10月14日之前購買的新房取消限售（3倍熱盤、定向銷售項目、以人才名義獲取購房資格購得住房等有特殊限售要求的繼續(xù)按原政策執(zhí)行），將快速推高市場供給。雖然是分批次解除限售，但是可以看到目前解除限售的這些樓盤里面，一是體量還是相當大，二是里面還是不乏類似于華熙528這些當初單價只有一萬多的網紅盤，會直接沖擊現(xiàn)有的價格體系。

也就是說，市場上每新增一位潛在買家，就有數(shù)十套房源靜待挑選。從市中心成熟社區(qū)到新興熱點板塊，買方擁有近乎海量的選擇權，徹底告別“一房難求”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，今年上半年成都二手房價格累計下跌2.6%，因此成都樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)的狀態(tài)就是高供應，同時價格方面也伴隨著少量的跌幅。

具體到6月，成都二手房成交均價約15586元/㎡，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%。一二圈層，僅成華、金牛兩個區(qū)域成交均價環(huán)比表現(xiàn)為上漲。

與高企的掛牌量形成鮮明對比的是成交量的相對低迷。多家機構報告顯示，六月二手房成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑。買賣雙方心理博弈加劇，買家心態(tài)從容，不再急于出手，更傾向于“貨比三家”、精挑細選。

某知名學區(qū)房經紀人透露，其手中一套核心學區(qū)房源，已掛牌近3個月仍未成交，這在過去兩年幾乎不可想象。

成交周期顯著延長成為中介普遍反饋。一套房源從掛牌到最終成交，平均耗時已拉長至5個月以上。伴隨而來的是議價空間的實質性擴大。多位經紀人透露，當前買家砍價成功率極高，5%-10%甚至更高的議價幅度已非個例，部分急于出售或存在硬傷的房源降價幅度更大。一位近期成功購入高新南區(qū)次新房的王女士表示：“我們看中的房子，掛牌價380萬，最終345萬成交，房東很爽快就接受了。”

成都新房市場供應充足，部分區(qū)域價格優(yōu)勢明顯或產品更新穎，對二手房需求形成有效分流。新房與二手房的競爭加劇，進一步削弱了二手房的議價能力。

成都二手房市場買方時代的來臨，是供需關系發(fā)生根本性逆轉的結果。高庫存、長周期、弱成交、闊議價，共同構成了這一新階段的鮮明特征。中介傭金從固定比例到大幅優(yōu)惠的現(xiàn)象，這并不是孤立的價格戰(zhàn)，而是買方市場環(huán)境下，服務方被迫向買方讓利的必然結果。

對于購房者而言，這無疑是掌握主動、精挑細選、爭取實惠的黃金窗口期。市場調整雖帶來陣痛，卻也促使交易環(huán)境更加透明理性。

“市場需要時間消化存量，重建買賣雙方的價格預期平衡。在這一過程中，開發(fā)商和房東需要正視現(xiàn)實，合理定價，以誠意換取成交?！睒I(yè)內專家認為，成都樓市的買方市場格局短期內難以逆轉。市場將在調整中逐步尋找到新的、更健康的供需平衡點。