01

重慶的房?jī)r(jià)已經(jīng)到底了！

最近在我身上發(fā)生的兩件事情，讓我非常清楚地意識(shí)到了這一點(diǎn)。

事情是這樣的：

我公司辦公室的房東給我打電話(huà)，說(shuō)他準(zhǔn)備把我們租的這套房子賣(mài)掉了。

這個(gè)房東是個(gè)好人，為人很爽快，要是換個(gè)房東我多少還有點(diǎn)舍不得。更重要的是我擔(dān)心新房東會(huì)不會(huì)在租期未滿(mǎn)的情況下，只賠我們一個(gè)月租金然后就讓我們滾蛋。

搬辦公室是一件非常麻煩的事，因?yàn)閮赡昵拔覀兙徒?jīng)歷過(guò)一次。

當(dāng)時(shí)也是原房東把房子賣(mài)掉了，我們才搬到了現(xiàn)在這套在同一樓棟、相同戶(hù)型的辦公室。

沒(méi)想到兩年后，我們又遇上了同樣的事。

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我記得兩年前同戶(hù)型同面積的房子，另一個(gè)房東的買(mǎi)價(jià)是115萬(wàn)，因?yàn)樽饪途哂袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嘛，所以他問(wèn)過(guò)我，不過(guò)被我拒絕了。

所以現(xiàn)在，我又隨口問(wèn)了房東一句，這套房子他準(zhǔn)備賣(mài)多少錢(qián)。

我想現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，肯定賣(mài)不了115萬(wàn)，說(shuō)不定只賣(mài)100萬(wàn)了。

但房東的回答卻讓我大跌眼鏡。

他說(shuō)：75萬(wàn)。

吶呢！？

這個(gè)價(jià)格算下來(lái)單價(jià)還不到一萬(wàn)，并且已經(jīng)跌破2010年這個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)了！

聽(tīng)到這個(gè)價(jià)格，我心里的算盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始打得噼哩叭啦響了。

現(xiàn)在貸款75萬(wàn)，月供才3200，跟我們的房租基本持平了。如果這套房子銀行能評(píng)上90萬(wàn)，就能貸75萬(wàn)出來(lái)，實(shí)現(xiàn)零首付。

這就意味著，我可以不花一分錢(qián)，白嫖一套房。

從每月交租金幫房東養(yǎng)房，變成每月還相同金額的按揭?guī)妥约吼B(yǎng)房，天底下還有比這更美滋滋的事么？

但我還是高興得太早了。

銀行的評(píng)估價(jià)給我澆了一盆冷水。這套房子當(dāng)前只評(píng)得上70萬(wàn)，最多只能貸60萬(wàn)左右。這就意味著要拿下這套房子，我還得自掏腰包17萬(wàn)左右（算上交易成本）。

在當(dāng)前的市場(chǎng)上，拿著這個(gè)錢(qián)，我明顯可以有更多的選擇，也就沒(méi)必要一定焊死在一套商住樓上了。

所以最終我忍痛選擇了放棄。

02

第二件事情發(fā)生在我自己的一套房子上。

這一次，我的角色從租客變成了房東。

原來(lái)的租客退租了，我只得找中介幫我重新找租客。好在我這套房子位置很好，樓下就是北區(qū)知名的購(gòu)物中心和地鐵站，所以一兩天的時(shí)間中介小哥就幫我找到了新的租客，幾乎是無(wú)縫連接。

不過(guò)租金還是降了300塊。

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在跟租客簽合同的時(shí)候，我順便問(wèn)了一下中介小哥，這套房子當(dāng)前如果要賣(mài)，能賣(mài)多少錢(qián)？

誰(shuí)知中介小哥邪魅一笑，然后對(duì)我說(shuō)：“大哥，我勸你現(xiàn)在別賣(mài)?！?/p>

然后，他翻出手機(jī)給我看了一下他們系統(tǒng)里，跟我同面積戶(hù)型的最新成交價(jià)：

116萬(wàn)！

要知道2021年樓市最火的時(shí)候，這套房子是可以賣(mài)到210萬(wàn)的，而現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格幾乎已經(jīng)腰斬了。

同時(shí)，這個(gè)價(jià)格也跌回了2010年之前。

那個(gè)時(shí)候，這里沒(méi)有購(gòu)物中心也沒(méi)有地鐵，而是一個(gè)破破爛爛的花卉園林批發(fā)市場(chǎng)。

不過(guò)中介小哥也說(shuō)，116萬(wàn)肯定不是正常價(jià)格。這套房子當(dāng)前的正常價(jià)格在150左右，但成交周期會(huì)稍長(zhǎng)一些。

03

近期我自己親身經(jīng)歷的這兩件事，讓我清醒地意識(shí)到，重慶的房?jī)r(jià)已經(jīng)到底了！

為什么我會(huì)這么講？

有三個(gè)原因。

第一，重慶相當(dāng)多的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超跌。

我相信今天講到的這兩套房子絕不是個(gè)例。

當(dāng)前重慶有許多的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌回了2010年之前。

這就意味著從2010年到2021年這十多年的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)被清零，這十多年房東們?cè)诜慨a(chǎn)上累積的財(cái)富已經(jīng)灰飛煙滅。

十多年前，重慶的軌道還只有2條，雙碑大橋還在打樁，曾家?guī)r大橋和紅巖村大橋還是兩張圖紙，照母山還只有幾個(gè)水庫(kù)，中央公園就更是一片荒地……

十多年后的今天，重慶的軌道已開(kāi)通13條，東起廣陽(yáng)島、南至釣魚(yú)嘴、北至蔡家的長(zhǎng)江和嘉陵江面上已經(jīng)架起了30多座大橋，照母山早已成為“宇宙中心”，中央公園更是堆滿(mǎn)了上百萬(wàn)方的購(gòu)物中心……

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而此時(shí)的房?jī)r(jià)卻回到了原點(diǎn)。

這不科學(xué)，更不正常。

第二，重慶房子的租售比已遠(yuǎn)超定存利率。

以我們租的那套辦公室為例，如果最終的成交價(jià)是75萬(wàn)，那這套房子的租金回報(bào)率將達(dá)到4.8%。

不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它一二線(xiàn)城市1-2%的水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前的定期存款利率和大部分理財(cái)產(chǎn)品的年化收益。

就算拋開(kāi)資產(chǎn)增值不談，投資者也完全有理由選擇房子而不是銀行理財(cái)。

第三，房產(chǎn)“零元購(gòu)”的邏輯成立了。

隨著房?jī)r(jià)的下跌，租金回報(bào)率上漲，重慶房產(chǎn)“零元購(gòu)”的邏輯成立了。

不但可以零成本購(gòu)房，還可以零成本養(yǎng)房。

就算是貸款十成，很多房子也能做到以租養(yǎng)貸。

這就意味著，只要你的買(mǎi)入價(jià)可以低于銀行評(píng)估價(jià)一定比例，比如法拍房、銀行處置房、業(yè)主打折急售的二手房等等，你完全可以實(shí)現(xiàn)不花一分錢(qián)白得一套房子。

每月的租金完全抵消月供，甚至還能倒拿錢(qián)。

房?jī)r(jià)到了這一步，讓無(wú)數(shù)敏銳的投資者看到了“無(wú)本獲利”的空間。

大量“零元購(gòu)”的出現(xiàn)，會(huì)將房?jī)r(jià)維持在一個(gè)相對(duì)平衡的點(diǎn)上，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有下跌的空間，未來(lái)只有反彈一種可能。

04

就像那們中介小哥勸我的那樣，當(dāng)你的房子已經(jīng)跌回2010年，現(xiàn)在再賣(mài)房已經(jīng)沒(méi)有意義了。

當(dāng)重慶的房?jī)r(jià)已經(jīng)到底，租金回報(bào)已經(jīng)夠高的時(shí)候，握緊你手上的資產(chǎn)，優(yōu)化你的現(xiàn)金流，靜待房?jī)r(jià)的反彈，或許才是當(dāng)前理智的做法。