上海市中心的“垃圾”資產，正在瘋狂收割郊區(qū)富人

　　環(huán)線房產咨詢

　　上海樓市現(xiàn)在有一個巨大的反轉現(xiàn)象：

　　市區(qū)那些發(fā)展一般、定位不高的老商品房片區(qū)，曾經一度成為樓市的資產“毒藥”，夸張說就是“垃圾資產”：

　　漲的不多、跌的比較厲害，之前成交也很差，因為大家都擔心這樣的房子變成老破大，擔心房價繼續(xù)下跌。

　　反轉的地方就在于：

　　市中心這些看似已經宣判“被拋棄”的地段、“暴跌”的房子，卻成為郊區(qū)置換家庭的新寵，成交量一下子火爆了起來。

　　為什么，上海樓市會出現(xiàn)這樣的反轉？

　　上海樓市的選房思路變了嗎？

　　最為典型的案例，就是普陀內環(huán)的長壽、武寧、中遠兩灣城。

　　普陀內環(huán)就是開篇我提到過的，發(fā)展的不太好、老商品房連片、漲的少的地方。

　　我們之前就說過，普陀最大的遺憾就是普陀內環(huán)的地段當年定位和規(guī)劃太低了：

　　全區(qū)最好的地段、最好河道景觀地帶，卻開發(fā)了成片的住宅，品質定位也大多偏剛需，既沒有成為富人區(qū)，也沒有成為產業(yè)區(qū)。

　　當然，這主要是當年大家都沒想到上海會發(fā)展的這么快、這么大、這么好；

　　因此，當年整個普陀的內環(huán)地段的定位，只是單純作為老靜安的外溢居住板塊，就像今天的大寧和共康的關系類似。

　　當然，這個規(guī)劃還是對后面整個西北片區(qū)樓市產生了深遠的影響。

　　大的層面，由于內環(huán)沒有強產業(yè)，那么就只能指望副中心真如——

　　但是真如之前二十年也沒發(fā)展太好，這就直接造成整個西北片區(qū)的產業(yè)都比較弱，直接結果就是房價整體都偏弱。

　　上海房價，是由賺的多的人決定的。

　　哪里產業(yè)強、收入高，他們去買的房子就漲的多。

　　顯然，普陀內環(huán)、以及整個西北片區(qū)都不在此內。

　　而從小的層面來看，普陀內環(huán)的房子，稀缺性也比較一般。

　　核心原因就是1990年-2010年開發(fā)的住宅小區(qū)太多了：

　　長壽路板塊有72個，武寧板塊有29個，中遠兩灣城板塊有13個，總共多達114個。

　　這些小區(qū)的產品定位和當年作為“市區(qū)外溢板塊”的定位相當一致，都偏剛需、談不上多好的品質，且產品同質化非常嚴重。

　　增量不多、內部同質化，帶來的結果就是賣房踩踏，漲不動、賣不掉。

　　從保值增值視角，這樣的區(qū)域肯定是不值得買入的，發(fā)展預期有限，長期價值看衰。

　　也因此，2020-2024這幾年，市場暴漲、市場驟跌的行情下，普陀內環(huán)這幾個區(qū)域的房子，成交一直都是不溫不火。

　　但是，去年929之后，普陀內環(huán)的成交卻突然有點提速了，商品房的兩房、三房產品成交了不少，很多掛牌半年、一年的房源最近半年多都賣掉了。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的市場反差？到底是誰在買入這樣的區(qū)域？

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　　武寧長壽、中遠兩灣城這樣的區(qū)域，前幾年最麻煩的問題，就是失去了在樓市的定位。

　　最開始這幾個區(qū)域規(guī)劃的時候，定位就是市區(qū)的外溢板塊，或者地緣改善居民的換房。

　　但是在2019-2023這個周期，他們卻失去了虹吸這類購買力的能力：

　　市區(qū)外溢的中產、地緣改善的家庭、甚至郊區(qū)置換上來的家庭，都更愿意去買中環(huán)房齡新的中產社區(qū)或者市中心的新房。

　　當時的新房價格非常便宜，北區(qū)市區(qū)大部分新房只賣10-12萬。

　　武寧長壽的老商品房們雖然暴漲行情下漲的不多，但是一度也是達到9-12萬的價格區(qū)間。

　　當時的行情下，預算能夠買入普陀內環(huán)的家庭，大部分都會選擇去打新——

　　無論是市區(qū)外溢、還是郊區(qū)改善，基本都是這個選擇。

　　而預算接近買二手房的，大家也更愿意選擇在置換鏈條上比較主流的各大中產社區(qū)們。

　　而普陀內環(huán)這類老商品房的定位就變得非常模糊，失去了在置換鏈條上的位置：

　　失去了精準定位，不知道抓哪類購房者，房子自然就很難賣，成交量自然就不會好。

　　但是隨著市區(qū)新房限價的放開、二手房房價的持續(xù)下跌，普陀內環(huán)這些板塊終于找到了新的轉機。

　　之前在上海這些地方的房子，跌出了極致的性價比！一文中我們就提到過：

　　武寧、長壽一些2000年之后的商品房社區(qū)品質其實也還比較不錯，到市區(qū)核心區(qū)也比較方便，周邊配套也健全甚至很多小區(qū)都能滿足孩子讀書的需求。

　　這就讓普陀內環(huán)這些老商品房，找到了新時代的定位：

　　虹吸郊區(qū)置換改善的購買力上車，成為內環(huán)內的底褲板塊。

　　眾所周知，過去兩年的行情恢復，是由改善購買力驅動。

　　對于大部分家庭來說，改善都是郊區(qū)改善到市區(qū)，選項就是新房或者二手。

　　之前二手房上漲行情，由于高倒掛大家都是去買新房。

　　但是隨著去年下半年新房的限價松動，市區(qū)的新房逐漸從10-14w的量級升級到14-18w的量級，新房大家就買不動了；

　　而隨著市場下行，倒逼購房者的的購房觀念由激進變?yōu)楸Ｊ?，就給了這類市區(qū)弱勢地段的老商品房生機。

　　經過走訪調研地緣中介，我們發(fā)現(xiàn)，如今買這種老商品房的客戶畫像都是非常相似的：

　　我自己手里面的郊區(qū)二手房或者老破小跌幅遠比市區(qū)大，前幾年我手里郊區(qū)的房子還能賣個七八百萬，現(xiàn)在只有五百萬六百萬的水平。

　　手上的錢本身就不夠用了，但市區(qū)新房又在暴漲失去性價比：

　　如果要買市區(qū)的新房，1000萬出頭的預算以前還能買99平小三房，現(xiàn)在可能連兩房都買不起了，幾乎沒得選。

　　作為改善家庭，家里原來在郊區(qū)住的面積就可能是個三房了，由奢入儉難——現(xiàn)在改善肯定不希望面積越買越小，孩子可能又有讀書需求，新房也未必合適。

　　而大環(huán)境不景氣、怕房價繼續(xù)下跌、我也不敢繼續(xù)加杠桿買大戶型……

　　心態(tài)變了動作就變了，于是這類從郊區(qū)置換到市區(qū)的家庭選擇就轉向了：

　　選擇市區(qū)這種跌出性價比、適合自住的區(qū)域上車。

　　一千萬出頭，可以在市中心由學校，有商業(yè)、到核心區(qū)很近、內環(huán)附近甚至內環(huán)內的地段買一套三房，這個是現(xiàn)在去買新房完全給不了的體驗：

　　當下，買一套長壽路120平帶學校的三房，可能只需要1100萬；

　　但是去買隔得不太遠的曹家渡的新房120平要2000萬。

　　2022年，前者可能是1300萬，后者只需1500萬，差距不大的情況大家都會選后者。

　　2025年，800萬的差距，自然前者的性價比看起來更高了，很多郊區(qū)來的置換家庭自然不會打腫臉充胖子去買新房了。

　　而由于市區(qū)土拍價格不斷上漲，也相當于給了市區(qū)的房子上了一層安全墊：

　　我都快跌到地價附近了，還能怎么繼續(xù)跌呢？

　　以普陀內環(huán)為例，是因為普陀的情況最為典型。

　　其實以上的場景同樣適用于市區(qū)大量的2000年前后房齡、定位不是很高的老牌商品房社區(qū)。

　　包括黃浦、老靜安、徐匯、長寧都有很多這樣的老商品房：

　　房子老是老，但是到核心區(qū)很方便，價格也已經因為房齡跌到了非常劃算的水平。

　　這些房子，在前幾年都有類似的尷尬：

　　上行市場，像黃浦的一些二手比如綠地名人坊之類的，漲的太猛了大家覺得黃浦好是好、但是還是怕高位接盤；

　　漲的不猛的區(qū)域如前面提到的武寧長壽，大家又覺得二手房沒有性價比，

　　下行市場初期，房齡太老，因此跌的多了大家又怕不保值。

　　而從去年改善購買力驅動樓市，這類市區(qū)的“底層資產”，終于精準收割了郊區(qū)置換上來的家庭，重新融入了市區(qū)的置換鏈條。

　　但是如果我很看好，我為什么用了收割？

　　因為很多這類社區(qū)，不同位置上其實也是天壤之別——因為即便是內環(huán)內，也從來不是價值等高線，不是說跌的多就值得買。

　　而上海如今正進入中環(huán)全面崛起的時代，內中環(huán)的配套差距會越來越小，但是新房子恐怕還有很多。

　　對于這些定位市區(qū)底層資產的房子，未來的競爭對手會變多、自身的競爭力在減弱，依然不是好的資產。

　　當下的虹吸，更多還是階段性的：

　　等到這一輪改善購買力消耗殆盡，中環(huán)新房開始變多，這類房子的流通性恐怕會有很大問題。