我這幾天去迪拜了，一直不方便寫稿子，今天再補(bǔ)充說一下重點(diǎn)。

　　就是前兩天的會議通稿中，穩(wěn)房地產(chǎn)提都沒提，很多自媒體說是首次中央會議沒有提及房地產(chǎn)幾個字，是不是真的被徹底拋棄了？沒人管了？

　　這次大會確實是沒提，但我查了下過去，其實也不是首次沒提了。

　　2019年和2022年年底的政治局會議，都沒有直接提到房地產(chǎn)，但這并不代表下一次開會就不會提到了，以及出臺各種房地產(chǎn)政策。

　　這次關(guān)于下半年房地產(chǎn)的政策，只是說了一句，加力實施城市更新行動。

　　我理解的意思就是只能給老房子修修補(bǔ)補(bǔ)，別指望下半年有什么發(fā)國債回購商品房的大政策出來了。

　　說明房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)，在上面看來不是眼下要解決的當(dāng)務(wù)之急，最急的是趕快化債。

　　也說明房地產(chǎn)眼下確實沒有以前那么受重視了。

　　為什么，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)在ICU了，但好像并沒有對經(jīng)濟(jì)造成破壞性影響啊，GDP居然還有5個多點(diǎn)，銀行業(yè)也沒有發(fā)生金融危機(jī)。

　　過去兩年中央開會經(jīng)常會提到一句，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

　　以前我們總認(rèn)為房價跌30%，銀行要倒閉，現(xiàn)在都跌了40%，銀行股還漲的飛起，也沒有一家大銀行倒閉，系統(tǒng)性風(fēng)險也守住了，沒有房地產(chǎn)拉動，經(jīng)濟(jì)照常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　如果你是上面，看到這個結(jié)果，你會怎么想？是不是會感覺中國 房地產(chǎn)危機(jī)并沒有大家說的那么恐怖。中國有自己的特色，好像跟美國日本的房地產(chǎn)危機(jī)不太一樣？

　　就跟一個公司老板一樣，原來大家都以為公司沒了他就要倒閉了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)他成植物人了，公司業(yè)績雖然有所下滑，但好像也還能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，那可能也沒那么著急救他了，反而重點(diǎn)是做其他事了。

　　未來如果還是像現(xiàn)在這樣，經(jīng)濟(jì)增速能達(dá)到預(yù)期，也沒有金融危機(jī)，那房地產(chǎn)政策，想要國家擴(kuò)大國債拿真金白銀來回購商品房應(yīng)該是不可能的了。

　　基本上就是眼下這種溫水煮青蛙，慢慢由市場自己出清，等到居民、企業(yè)和地方的負(fù)債率都降下來了，樓市自然就好了。

　　因為只要人均可支配收入每年有五個點(diǎn)的增長，就說明總有人的收入漲的不錯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的人可能感覺收入不漲，但新興產(chǎn)業(yè)收入在漲啊。

　　所以哪怕你短期不看好樓市，但如果眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，一二線城市的房價總不可能一直跌下去吧，但這個底部在哪里，現(xiàn)在確實沒法預(yù)測。

　　現(xiàn)在短期兩年還有最大的一個指望，是看美國啥時候降息，中國跟著降了，因為房貸利率如果能降到2以下，達(dá)到甚至超過租售比，那二手房自然會減少拋售，也會增加購買力。

　　今天美國的就業(yè)數(shù)據(jù)亮出來了，確實不如預(yù)期好，所以大家預(yù)期今年9月會提前降息。

　　雖然我們老百姓的體感跟經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可能確實不一樣，畢竟大家的財富都是在房子上，但上面做決策就是拿數(shù)據(jù)拿結(jié)果做為判斷依據(jù)，你覺得樓市不行了，上面看著沒事，三百六十行，沒有了房地產(chǎn)，其他行能拉動經(jīng)濟(jì)增長也行。

　　房價短期如果不能漲，就讓你們?nèi)ス墒匈嶅X，所以現(xiàn)在就引導(dǎo)各種資金流入股市。

　　昨天財政部、稅務(wù)總局還出了一個政策，就是從今年8月8日起，買國債、地方債、金融債的利息收入，都要征收增值稅了。以后說不定我們存銀行利息都可能要征稅。

　　這等于是降理財產(chǎn)品收益率，就是想辦法把資金趕出去買房買股。

　　過去房地產(chǎn)高速增長的時代，大家都不看租售比的，因為不指望那點(diǎn)租金，全是想著大漲賺錢。

　　但大漲時代過去后，現(xiàn)在市場的投資資金都開始要看租售比了，未來中國這個指標(biāo)也會慢慢跟國際接軌。

　　這幾年國內(nèi)資金都在往外面跑，買房子的喜歡去香港、新加坡、東京、澳洲、迪拜、倫敦、泰國曼谷等租售比高的地方。

　　下面這個圖是2024年高凈值人士資金流入流出圖。

　　左邊，2024年高凈值人士凈流入前10個國家分別是阿聯(lián)酋、美國、新加坡、加拿大、澳大利亞、意大利、瑞士、希臘、葡萄牙、日本。

　　右邊，高凈值人士凈流出最多的10個國家和地區(qū)分別是中國、英國、印度、韓國、巴西、南非、中國臺灣、尼日利亞、越南。

　　阿聯(lián)酋成了資金流入第一，而中國成為資金流出最多的國家。

　　富豪買是為了分散風(fēng)險投資，而高產(chǎn)也去出去買就是看中他們的租金回報率都比較高，樓市相對成熟穩(wěn)定，不會大起大落，孩子過去上學(xué)租金太貴，買個房子到時候賣了也劃算。

　　這次我去阿聯(lián)酋迪拜旅游，相當(dāng)于中國的上海，順便也考察了一下當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。

　　去之前只聽過迪拜聞名于世的有世界第一高樓哈利法塔，世界第一座七星級酒店帆船酒店，還有富得流油的中東土豪。

　　但我真沒想到迪拜租金回報率居然是全球最高的，平均能達(dá)到6.5%，部分地區(qū)甚至能達(dá)到10%以上，而且沒有房產(chǎn)稅。紐約是4.6%（但每年有房產(chǎn)稅1,2%-3.3% ），倫敦3.2%，香港2.75%，新加坡2.5%，北京上海只有1點(diǎn)幾。

　　迪拜核心區(qū)房子均價是4.7萬元/平，而香港高達(dá)19.2萬/平，新加坡也有16.5萬/平，倫敦15.4萬/平，北京上海核心區(qū)房價基本都是超過十萬了 。

　　算下來迪拜的租售比居然遠(yuǎn)高于新加坡、倫敦、悉尼、東京等國際化城市。

　　在迪拜主城區(qū)買一套200萬迪拉姆，大概將近400萬人民幣（1迪拉姆=1.963人民幣）的房子，一年租金可以收到三十萬，還可以辦理十年黃金簽證，享受阿聯(lián)酋居民福利，比如不要付個人所得稅。

　　我在深圳，如果是南山區(qū)一套400萬的房子，一年大概是六七萬租金吧，雖然也沒房產(chǎn)稅，但這收益率還是差太遠(yuǎn)了。

　　讓我感覺不可思議，怎么租金會這么高，房價又不算高呢？

　　迪拜最大的華人房地產(chǎn)中介公司德西亞負(fù)責(zé)人告訴我，有幾個原因。

　　第一個，在迪拜買房三年內(nèi)就要付清全款，等于沒有杠桿，所以沒啥房價泡沫，大家全款買不起房的就得租房，租金就很高。

　　第二個，迪拜跟新加坡有點(diǎn)類似，阿聯(lián)酋屬于中立國，安全，資金進(jìn)出也沒有外匯管控，自由，所以是熱錢的避風(fēng)港。

　　第三個，迪拜的匯率，跟港幣一樣，對準(zhǔn)美元，實施固定匯率， 從1997年到現(xiàn)在匯率都沒變過，一直是3.672，不用擔(dān)心匯率風(fēng)險。

　　第四個，迪拜稅收很低，企業(yè)所得稅僅為9%，沒有個人所得稅，買房也能避稅，比如英國人因為避稅去買房的就特別多。

　　第五個，這幾年中東戰(zhàn)亂不斷，巴以沖突，俄烏沖突，周邊戰(zhàn)亂國的富人就喜歡去這里避險。窮人就去打工，在迪拜當(dāng)保潔員都是1.5萬元起步。

　　加上這幾年中國加緊搞一帶一路，去中東賺土豪的錢也容易，企業(yè)和人口流入中東確實越來越多了，現(xiàn)在迪拜的工地現(xiàn)場，超過7成的建筑公司都是中國的。聽說強(qiáng)東哥也去迪拜開物流園了。

　　所以過去五年，迪拜外來人口總共流入了100多萬。

　　簡單來說，就是流入的人口不斷增多，而房子供給量又跟不上，富人有錢就買房，中產(chǎn)沒錢就租房。

　　所以房價和房租同頻上漲，2024年迪拜房租漲了20%，房價漲了17%。

　　2020年11月-2024年12月，迪拜公寓累計漲幅64~94%，別墅累計漲幅90~180%，豪宅累計漲幅122%，創(chuàng)下國際大都市最快漲幅紀(jì)錄。

　　我去迪拜本土開發(fā)商 杰克寶的幾個項目也參觀了一下，他們就是幾個沙盤放在大廳，也沒什么像樣的樣板房，現(xiàn)場人如潮水，來自各國的面孔都有，還不等開盤他們就預(yù)訂完了。

　　我在樓盤現(xiàn)場碰到不少中國人，一問發(fā)現(xiàn)很多人都是奔著給小孩投資去的，因為購房只要超過200萬迪拉姆，就可獲得10年黃金簽證，而且可以無限次續(xù)。

　　而且迪拜經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，人均收入高達(dá)44萬人民幣，人口持續(xù)流入支撐基本面的情況下，他們都預(yù)期未來十年迪拜的房價還會漲。

　　現(xiàn)在的迪拜有點(diǎn)像十幾年前的深圳，還處在城市快速建設(shè)的過程中，

　　因為相比新加坡、倫敦、香港、紐約這些房價動輒一二十萬一平，高產(chǎn)已經(jīng)高不可攀的地方，迪拜四五萬的房價最起碼還夠得著。

　　就算買200平的兩房豪宅，總價大概也只要1000萬多人民幣。

　　還有剛需盤，套內(nèi)100多平兩房，帶泳池加花園50㎡，總共400多萬人民幣，一年能租三十多萬。

　　70平的大一房，大概240萬人民幣，一年能租15萬人民幣左右。

　　最小的一房面積40平左右，大概總價是130萬人民幣，一年租金收入可達(dá)11萬，就算扣除物業(yè)費(fèi)托管費(fèi)之類的各種成本，到手凈租金收益也可以拿到8.5萬左右。

　　目前迪拜人口是397萬，超過9成都是外來人口，按照迪拜政府的計劃，到2040年人口要達(dá)到780萬，等于迪拜城市化進(jìn)城至少還有一半的空間。

　　未來房價想象空間確實還是蠻大的。