27億天價(jià)法拍背后，是佳兆業(yè)流動(dòng)性危機(jī)延續(xù)的又一張骨牌倒下，也是大業(yè)信托與388戶公寓業(yè)主的共同困局。

廣州海珠區(qū)洛溪大橋西北側(cè)，一片曾被寄予厚望的土地靜待命運(yùn)裁決。阿里資產(chǎn)平臺(tái)上，“南天匯”項(xiàng)目部分土地使用權(quán)赫然在列，起拍價(jià)約27.23億元，將于8月14日迎來(lái)司法拍賣。

四年前，佳兆業(yè)集團(tuán)以該項(xiàng)目為抵押，向大業(yè)信托申請(qǐng)24.5億元貸款。如今，這塊土地成為債務(wù)糾紛的見證。

這場(chǎng)拍賣背后，是一家房企的爆雷余波，一家信托公司的追債之路，以及388戶業(yè)主懸而未決的家園。

債務(wù)糾紛迎來(lái)終章？

這塊即將走上拍賣臺(tái)的土地，承載過(guò)佳兆業(yè)的宏大藍(lán)圖。2017年，佳兆業(yè)集團(tuán)與原南天國(guó)際酒店用品批發(fā)市場(chǎng)達(dá)成升級(jí)改造協(xié)議，計(jì)劃打造一個(gè)總建筑面積約47.4萬(wàn)平方米的超大型產(chǎn)業(yè)綜合體。

規(guī)劃中，這里將崛起國(guó)際高端SOHO、總部寫字樓、展銷公園和交通樞紐總站，成為廣州城市更新的標(biāo)志性項(xiàng)目。

2021年3月，資金饑渴的佳兆業(yè)以該項(xiàng)目作抵押，向大業(yè)信托申請(qǐng)了一筆24.5億元貸款，借款期限三年。當(dāng)時(shí)誰(shuí)也沒料到，這筆融資會(huì)成為日后27億天價(jià)法拍的導(dǎo)火索。

僅僅八個(gè)月后，2021年11月，佳兆業(yè)集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目開發(fā)隨之停滯。債務(wù)齒輪開始轉(zhuǎn)動(dòng)：2022年10月，大業(yè)信托提起訴訟并申請(qǐng)查封抵押物，導(dǎo)致佳兆業(yè)中心884套房產(chǎn)及項(xiàng)目土地被凍結(jié)，銷售開發(fā)全面停擺。

經(jīng)過(guò)兩年法律程序，2024年該案進(jìn)入執(zhí)行階段，法院最終裁定拍賣項(xiàng)目部分土地資產(chǎn)償還債務(wù)。

此次法拍采用了一種特殊模式——“切割式拍賣”。拍賣標(biāo)的中排除了已建成的佳悅商務(wù)中心（自編3號(hào)樓）及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)。

這種設(shè)計(jì)背后是388戶已購(gòu)房業(yè)主的權(quán)益保障難題。3號(hào)樓于2021年9月入市銷售，憑借豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃及南向望江等賣點(diǎn)，吸引了大量投資客，售價(jià)一度達(dá)到3萬(wàn)-3.2萬(wàn)元/平方米。

原定2023年底交付的公寓，如今仍在施工中。項(xiàng)目微信公眾號(hào)顯示，直到今年6月，3號(hào)樓仍在推進(jìn)幕墻安裝、精裝修等工序。

競(jìng)得這塊土地后，新業(yè)主不僅需辦理復(fù)雜的土地分宗手續(xù)，還需解決與3號(hào)樓在建工程對(duì)接的技術(shù)問題。這種“切割”使388戶業(yè)主的未來(lái)與地塊開發(fā)前景緊密捆綁，充滿不確定性。

“不死鳥”佳兆業(yè)折翼

2014年，佳兆業(yè)第一次陷入債務(wù)危機(jī)，在深圳的房產(chǎn)被限制或鎖定，觸發(fā)了匯豐銀行貸款的違約事項(xiàng)。2015年，佳兆業(yè)首次披露境內(nèi)債務(wù)重組方案。

2016年，佳兆業(yè)與債權(quán)人進(jìn)行多次周旋后，在利率和期限上做出讓步，完成了650億元債務(wù)重組。此后佳兆業(yè)開始了新的增長(zhǎng)之路，因此在業(yè)內(nèi)獲得“不死鳥”稱號(hào)

2021年，佳兆業(yè)再次陷入危機(jī)。11月初，旗下錦恒財(cái)富三只理財(cái)產(chǎn)品宣告逾期，數(shù)百名投資者線下維權(quán)，揭開了此輪流動(dòng)性危機(jī)的序幕。

錦恒財(cái)富危機(jī)規(guī)模驚人。截至2021年11月，佳兆業(yè)通過(guò)該平臺(tái)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品本息總規(guī)模達(dá)127.88億元，涉及投資者超過(guò)7000人。其中不乏錦恒財(cái)富與佳兆業(yè)的內(nèi)部員工。

面對(duì)危機(jī)，佳兆業(yè)迅速做出反應(yīng)。2021年11月8日，公司發(fā)布聲明承諾將廣泛征求意見制定可行方案、積極處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、全面梳理抵押資產(chǎn)以及加快項(xiàng)目銷售回款。這些承諾在后來(lái)數(shù)年中成為佳兆業(yè)自救的主線。

兌付工作漫長(zhǎng)而艱難。直到2025年7月，佳兆業(yè)才宣布已連續(xù)完成43期錦恒財(cái)富產(chǎn)品現(xiàn)金兌付，加之實(shí)物抵債、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托兌付等多種方式，累計(jì)完成錦恒財(cái)富76%投資款、63%投資人的兌付。

剩余未兌付本息約為30億元。這一進(jìn)度顯著高于房企財(cái)富類產(chǎn)品平均52%的兌付率。

理財(cái)危機(jī)只是冰山一角。2024年財(cái)報(bào)顯示，佳兆業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)收入約115.61億元，同比暴跌55.8%；歸母凈虧損高達(dá)285.31億元。合約銷售權(quán)益金額僅約67.57億元，同比減少47.2%。

債務(wù)方面，截至2024年末，佳兆業(yè)總借款約為1350.74億元，其中約1180.78億元須在一年內(nèi)償還。而同期現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅約23.9億元。

違約清單觸目驚心：境內(nèi)債券違約5.29億元；18只離岸債券全部違約，存續(xù)余額達(dá)121.745億美元。這個(gè)債務(wù)窟窿讓任何復(fù)蘇努力都顯得艱難。

債務(wù)重組與保交付之戰(zhàn)

在絕境中，佳兆業(yè)抓住了境外債務(wù)重組這根救命稻草。2025年3月24日，公司公告其境外債務(wù)重組方案正式獲得香港高等法院批準(zhǔn)。這被視為化解短期流動(dòng)性壓力、重塑財(cái)務(wù)健康的關(guān)鍵一步。

重組方案包含兩大核心措施：一是發(fā)行強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券，到期時(shí)轉(zhuǎn)換為公司股份；二是發(fā)行新債，將剩余債務(wù)兌換為新的美元計(jì)價(jià)票據(jù)。

該方案獲得了超過(guò)97%債權(quán)人的支持，于2025年4月7日正式生效。

重組成功后，佳兆業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率有望從高位回落，利息支出壓力減輕，短期償債壓力將大幅降低。這為企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流創(chuàng)造了條件。

在理財(cái)兌付前線，2025年7月佳兆業(yè)推出新方案——深圳佳園二期項(xiàng)目投資本金轉(zhuǎn)債權(quán)。根據(jù)方案，投資人可將未兌付本金轉(zhuǎn)為對(duì)該項(xiàng)目的債權(quán)，佳兆業(yè)以應(yīng)收債權(quán)作為底層資產(chǎn)，通過(guò)搭建有限合伙企業(yè)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

佳兆業(yè)內(nèi)部人士稱，地處深圳核心區(qū)域的佳園二期項(xiàng)目應(yīng)收債權(quán)價(jià)值基本能覆蓋對(duì)應(yīng)兌付金額。但該方案的實(shí)際效果仍取決于該樓盤最終能否成功變現(xiàn)。

保交付是佳兆業(yè)堅(jiān)守的生命線。2024年，公司在多個(gè)城市累計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目超萬(wàn)套房源。在洛陽(yáng)等地，盡管存在“無(wú)竣備證強(qiáng)行交房”“臨時(shí)用電收費(fèi)”等投訴，但施工仍在推進(jìn)。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，近一年佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司作為當(dāng)事人的歷史開庭公告達(dá)124則，其中合同糾紛18則、建設(shè)工程施工合同糾紛16則、商品房預(yù)售合同糾紛15則。

大業(yè)信托自身也在變動(dòng)中。2024年6月，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，公司第一大股東中國(guó)東方擬掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的全部41.67%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為16.99億元14。

盡管2024年大業(yè)信托實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.57億元，凈利潤(rùn)5432萬(wàn)元9，但佳兆業(yè)24.5億壞賬的陰影不會(huì)輕易散去。

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