殘酷的現(xiàn)實(shí)。

Part.

1

最近，一張「富力城北區(qū)」的二手房成交截圖在網(wǎng)上很火，不但地產(chǎn)圈討論的朋友很多，就連一些車友群、球迷群都在熱烈討論。

這套房子建面約74.11㎡，成交價(jià)為48萬，算下來單價(jià)約6477元/㎡。剛開始看到這個(gè)價(jià)格的時(shí)候我甚至不敢相信，一度以為是10年前的成交截圖。咨詢了一位貝殼中介，對(duì)方確認(rèn)是最近成交的一套頂樓房源。

說實(shí)話，即便是頂樓，這個(gè)價(jià)格也足以讓我震驚。雖然這兩年這個(gè)小區(qū)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)均價(jià)一萬左右的房源，但這次直接“探底”還是有點(diǎn)猝不及防，畢竟2021年小區(qū)的二手房均價(jià)還在1.9萬左右。

要知道，雖然富力城北區(qū)有十幾年房齡，不過配套還是不錯(cuò)的。地鐵四號(hào)線航天大道站就在小區(qū)西側(cè)，一路之隔是星座廣場，東北角是航天城壹街區(qū)，東南角有品格幼兒園和黃河小學(xué)，附近有三甲醫(yī)院和多個(gè)公園樓下的底商涵蓋了餐飲、超市、日用、醫(yī)藥等方方面面，生活還是比較便利的。

所以幾年前我們一度考慮在富力城給父母買一套二手兩室養(yǎng)老，當(dāng)時(shí)看了貝殼上的掛牌價(jià)，均價(jià)大概在1.7萬左右，只是后來那筆錢挪作他用，這件事也就不了了之了。

現(xiàn)在想來，當(dāng)年真算是躲過一劫，如果當(dāng)初入手了，就是真正意義上的“高位站崗”，哭都沒地方哭。

不過不是所有人都像我這么好運(yùn)氣，和幾個(gè)同行聊到這個(gè)話題時(shí)，就有一位朋友表示自己親戚2021年買了富力城北區(qū)的房子，均價(jià)19950元/㎡。

“怎么勸都勸不住。”

如果沒有什么特殊的境遇，富力城北區(qū)的二手房價(jià)格恐怕再難翻身了。這個(gè)6XXX的價(jià)格就是“錨”，以后再有潛在購房者，一定會(huì)以這個(gè)價(jià)格來確定自己的意向價(jià)。

Part.

2

這兩年，樓市進(jìn)入下行周期之后，關(guān)于「高位站崗」的討論就不絕于耳。尤其是經(jīng)歷了二手房價(jià)格“雪崩”，很多房子單價(jià)僅僅兩年就“腰斬”，讓不少購房者虧得血本無歸。

最近刷短視頻，經(jīng)常能看到一個(gè)地產(chǎn)相關(guān)的段子：

兩個(gè)人聊天，其中一個(gè)人10年前80萬買一套房，5年前180萬賣出去，今年再買回來，依舊是80萬，還多了個(gè)車位；另一個(gè)人5年前180萬買了樓下，首付就交了80萬，結(jié)果現(xiàn)在欲哭無淚。

有人說，高位站崗的人都是活該，想吃地產(chǎn)紅利，結(jié)果被套牢了，要愿賭服輸。

這番話我不敢茍同。前幾年市場行情好的時(shí)候，當(dāng)然有很多炒房客，但他們一般都是去搖那些明顯“倒掛”的新房，差一點(diǎn)的也是買次新房或者有收藏價(jià)值的豪宅，沒有幾個(gè)炒房客會(huì)“傻”到炒利好出盡且漲價(jià)空間不大的二手剛需剛改房。

那么是什么人買這種二手房呢？其實(shí)就是最迫切的“剛需客”。也就是那些搖不到新房，但著急結(jié)婚或者孩子需要上學(xué)的人。

我們小區(qū)就不乏這種高位上車的業(yè)主。我們樓下2021年有一位鄰居高位套現(xiàn)離場了，8000左右買入，住了3年，3萬左右賣出，一套不到90平米的兩室，除去各種稅費(fèi)，凈賺了小200萬。

我的房子2021年中介打電話報(bào)價(jià)還是3萬+/㎡，到今年掛牌價(jià)只有不到2萬/㎡了。買過二手房的朋友都知道，「掛牌價(jià)」和「成交價(jià)」是兩碼事，而且還得搭個(gè)車位進(jìn)去。

沒有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)格。

不過別看我成天吐槽二手房價(jià)格跌，但我心里其實(shí)沒那么難受，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在的房子夠住，不換大房子也可以；另一方面是因?yàn)楫?dāng)時(shí)買入的價(jià)格不高，算下來我還是有得賺。

真正可憐的，是那些3萬+上車的鄰居們。

Part.

3

實(shí)事求是的說，作為購房者，我當(dāng)然希望房價(jià)越低越好，這樣我同樣預(yù)算就能買得起更大的房子了。

但這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說并不是好事。房地產(chǎn)不只是蓋房和賣房，是一個(gè)有著大量上下游行業(yè)和企業(yè)、輻射人數(shù)千萬級(jí)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，想通了這一點(diǎn)，也就明白了穩(wěn)房價(jià)的邏輯。

如果二手房再這么跌下去，對(duì)樓市來說也不是好事。

前幾年我們就一直在說西安新房市場已經(jīng)進(jìn)入“改善時(shí)代”了，很明顯的例子就是幾乎所有的新盤都摒棄了100㎡以下的戶型，很多項(xiàng)目起步就是近120㎡的三室。

這當(dāng)然與這些年購房者的改善需求有關(guān)，開發(fā)商做規(guī)劃的時(shí)候都是經(jīng)過市場調(diào)研的，根據(jù)潛在購房群體來決定戶型和品質(zhì)（價(jià)格）。

但是，改善的一個(gè)重要前提是二手房的成交量和成交價(jià)。如果是前幾年可能會(huì)有很多人會(huì)選擇“先買后賣”，畢竟那時(shí)候樓市欣欣向榮，即便是加足杠桿也不怕虧本，舊房子可以掛出想要的價(jià)格慢慢賣或者干脆出租。

但是現(xiàn)在不一樣了，第一是前兩年“房產(chǎn)稅”那陣風(fēng)讓大家對(duì)持有多套房產(chǎn)有了不確定性；第二就是預(yù)期收入也開始不穩(wěn)定，不敢再隨意加杠桿，所以“先賣后買”“以小換大”“以舊換新”成為主流選擇。

這時(shí)候如果二手房價(jià)格崩了，那很多人就會(huì)選擇“持有”或者“觀望”，尤其是那些買入價(jià)格過高或者過低的人，前者已經(jīng)受過一次“傷”，很難說服自己把“浮虧”變成“實(shí)虧”，或多或少有“破罐破摔”的心理；后者因?yàn)槌杀镜?，有資本和空間來待價(jià)而沽。

無論如何，只要二手房價(jià)格繼續(xù)跌或者成交量上不來，那么新房市場就很難健康平穩(wěn)發(fā)展。舊房賣不出去，哪來的錢換新房？

Part.

4

其實(shí)，樓市的發(fā)展不一定非要看房價(jià)，從很多社會(huì)現(xiàn)狀都能襯托出來。

不知道大家有沒有注意到，現(xiàn)在已經(jīng)很少有人再提“月薪X萬，養(yǎng)不起孩子”或者“月薪X萬，撐不起一個(gè)暑假”這類話題了。

前幾年這類話題的討論度非常高，原因很簡單，當(dāng)時(shí)欣欣向榮的樓市讓很多人的身價(jià)暴漲，一線城市身家千萬的人車載斗量，二線城市身家數(shù)百萬的家庭也比比皆是。

這些人因?yàn)槊路孔拥纳?，成為?shù)字上的“中產(chǎn)階級(jí)”，不但自己的消費(fèi)水平直線上升，在孩子教育方面也非常舍得投資，上萬的培訓(xùn)班一報(bào)就是幾個(gè)，幾萬的夏令營也眼睛都不帶眨。

隨著樓市下行，尤其是二手房價(jià)格暴跌之后，此前的“浮盈”全都成為被擠碎的泡沫，有人還在咬牙堅(jiān)持，有人接受命運(yùn)，黯然離場。

破碎的不只是房價(jià)的泡沫，還有一些人的中產(chǎn)夢。

讓我們?cè)俅位氐介_篇的議題：那些高位站崗的人，該怎么辦？說實(shí)話，我也不知道，更沒有解決這個(gè)問題的方法，只能告訴大家——

事已至此，別去想了，努力賺錢，多多攢錢。

-正文完-

作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)

踩盤報(bào)告