過去這兩個月全國天氣熱得不行，朋友喊我去重慶小聚，看了一眼天氣預報，哪里是火爐呀，根本就是火山。反觀樓市，全國二手房成交量幾近冰點，中介開單越來越難，不少城市的交易數(shù)據(jù)“終于”被隱藏。有統(tǒng)計，過去一年半，全國 50 城跌幅最大的三個是南通（29%）、武漢（27%）、蘇州（25%），跌幅最小的三個城市是成都、杭州、上海。

再做宏大敘事般的市場分析已經(jīng)沒有意義了，因為現(xiàn)在買房賣房租房，最后都是心理戰(zhàn)。一樓一市，一房一價，每天都在變化，所以我才決定寫這個系列，把近期經(jīng)我手比較有代表的交易案例拿出來和大家分享，看的不只是熱鬧，里面還有門道。

01

這套房子應該是近期樓市交易一個典型案例。

10 年出頭的房齡，115 平方三居室，小區(qū)環(huán)境不錯，物業(yè)維護的挺好，周邊配套也算齊全，當年吃到紅利，趕上了新區(qū)開發(fā)，也算網(wǎng)紅過，學區(qū)說得過去。過去幾年，雖然價格跌了不少，但在這一片不是最多的，主要是掛牌量不多，房主心比較齊。

朋友是 3 月份掛牌的，之前小區(qū)同戶型最低成交價 415萬，他覺得自家裝修還看可以，就掛了 420 萬，堅持不降價。誰知道 4 月份的時候，成交了一套，410 萬。這個價格對他是有觸動的，在中介的輪番攻勢下，很快調(diào)到 410 萬，小區(qū)同戶型最低掛牌價，系統(tǒng)評分也很高。誰知道市場一下進入淡季，帶看說消失就消失。

他已經(jīng)做好九月份市場回暖再賣的心理準備，誰知道就在上周，小區(qū)突然冒出一套戶型接近，報價 398 萬的房子，房主因工作原因全家要搬去成都，所以急賣。三天成交，最后價格 388 萬。這就屬于典型的，不講武德，憑一己之力將整個小區(qū)房價拉到底的案例。

昨天中介找他降價到 385 萬，他接受不了，問我怎么辦？很無奈，這個底被確認了。數(shù)據(jù)我研究了，帶看不好，這種房齡超過 10 年的房子，在新房面前沒有競爭力，稀缺性全部消失，很多房主當年買的就很便宜，所以賣的時候不會斤斤計較。

02

第二套是學區(qū)房。

這套房子是三年前，他找我咨詢后才決定買的。坐標南京，當時他和他太太一心想買個一線初中學區(qū)的兩室套，因為自住房的學區(qū)實在太差，小孩成績雖然不錯，但民辦優(yōu)錄很懸，想買個學區(qū)房保底，陪讀三年后再出手。

當時我就強烈反對買兩室套，一是預算不足，就算買，住的也不舒服，二是學區(qū)房已經(jīng)處于看得見的下行期，要最大限度控制虧損。當年，也就是 2022 年，我寫過一篇文章《被暴擊的學區(qū)房怎么樣了》。

后來他們采納了我的建議，185 萬買了個單室套掛學籍，轉(zhuǎn)手 2300 元出租。小孩后來沒有被民辦優(yōu)錄，讀了學區(qū)的初中，全家在學校附近租了個三室套，帶著老人一起。

上個月問我，賣什么價合適，孩子要讀初三，不占學籍了，想早出手，把銀行的債清清。掛了 180 萬，很快成交 156 萬，也就是說，不算利息，三年賬面虧損 29 萬。當年如果堅持買兩室套，虧損在 80 萬左右。

提到學區(qū)房，可能有人覺得不值，畢竟去好學校讀書，不一定能出好成績，更別提以后找個好工作。但對有條件的家庭來說，愿意在教育上消費，也能承受這個虧損，就是圖個心安，不用求人，提高成才概率，少冒點風險，所以誰也不要說服誰。

眼下要做的就是，盡可能控制虧損（就目前看，現(xiàn)在入手學區(qū)房每年要有虧損 5% 的心理準備），一定要算賬！破不怕，怕的是大，用完就賣，動作果斷，這一條僅限初中學區(qū)。

03

第三套是買房。

這套房子其實故事不多，先心疼江北核心區(qū)的業(yè)主，之前餅畫的是真大，投資客大量涌入，現(xiàn)在大家都想跑，不得不接受虧損的現(xiàn)實，每個月還在跌，每一套都在創(chuàng)新低。不少業(yè)主在群里在呼吁，大家要挺住，還搞什么聯(lián)盟，有用嗎？沒用，沒準你自己想先跑。

也許是房多客少的緣故，中介只要發(fā)現(xiàn)是真買家，就會過度熱情，下刀比買家還狠。朋友原本準備十一之后再動手，先去看了幾套房子，結(jié)果中介拍胸脯表示價格打下來沒問題，最絕的是晚上 8 點半約房主見面，談到凌晨快 1 點才敲定，玩疲勞戰(zhàn)術，活生生從 330 萬壓價到 300 萬。朋友說，房主最后身體和心理都吃不消了，中介就是拖著不給走。

這個案例告訴大家，如果賣房子，最好白天談，速戰(zhàn)速決，不要陷入拉鋸戰(zhàn)，會非常被動！另外，任何時候都要遠離投資客多的小區(qū)，哪怕真有自住需求。

對后市，預測沒有意義了，因為賣房者出現(xiàn)明顯分化，而中介對一套房子的成交價影響越來越大。

有些人真的不急。要么跌得太多，也麻木了，反正不差錢用，收入穩(wěn)定，要么本來想置換的，看這世道，心里沒底，反正有的住，準備等等再動手。

現(xiàn)在真正急賣的，不少都是現(xiàn)金流出了問題，杠桿太高，貸款太多。既然看不到希望，長痛不如短痛，這就很容易被中介抓住機會，擊穿底價。