過去這兩個(gè)月全國天氣熱得不行，朋友喊我去重慶小聚，看了一眼天氣預(yù)報(bào)，哪里是火爐呀，根本就是火山。反觀樓市，全國二手房成交量幾近冰點(diǎn)，中介開單越來越難，不少城市的交易數(shù)據(jù)“終于”被隱藏。有統(tǒng)計(jì)，過去一年半，全國 50 城跌幅最大的三個(gè)是南通（29%）、武漢（27%）、蘇州（25%），跌幅最小的三個(gè)城市是成都、杭州、上海。

再做宏大敘事般的市場分析已經(jīng)沒有意義了，因?yàn)楝F(xiàn)在買房賣房租房，最后都是心理戰(zhàn)。一樓一市，一房一價(jià)，每天都在變化，所以我才決定寫這個(gè)系列，把近期經(jīng)我手比較有代表的交易案例拿出來和大家分享，看的不只是熱鬧，里面還有門道。

01

這套房子應(yīng)該是近期樓市交易一個(gè)典型案例。

10 年出頭的房齡，115 平方三居室，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，物業(yè)維護(hù)的挺好，周邊配套也算齊全，當(dāng)年吃到紅利，趕上了新區(qū)開發(fā)，也算網(wǎng)紅過，學(xué)區(qū)說得過去。過去幾年，雖然價(jià)格跌了不少，但在這一片不是最多的，主要是掛牌量不多，房主心比較齊。

朋友是 3 月份掛牌的，之前小區(qū)同戶型最低成交價(jià) 415萬，他覺得自家裝修還看可以，就掛了 420 萬，堅(jiān)持不降價(jià)。誰知道 4 月份的時(shí)候，成交了一套，410 萬。這個(gè)價(jià)格對(duì)他是有觸動(dòng)的，在中介的輪番攻勢下，很快調(diào)到 410 萬，小區(qū)同戶型最低掛牌價(jià)，系統(tǒng)評(píng)分也很高。誰知道市場一下進(jìn)入淡季，帶看說消失就消失。

他已經(jīng)做好九月份市場回暖再賣的心理準(zhǔn)備，誰知道就在上周，小區(qū)突然冒出一套戶型接近，報(bào)價(jià) 398 萬的房子，房主因工作原因全家要搬去成都，所以急賣。三天成交，最后價(jià)格 388 萬。這就屬于典型的，不講武德，憑一己之力將整個(gè)小區(qū)房價(jià)拉到底的案例。

昨天中介找他降價(jià)到 385 萬，他接受不了，問我怎么辦？很無奈，這個(gè)底被確認(rèn)了。數(shù)據(jù)我研究了，帶看不好，這種房齡超過 10 年的房子，在新房面前沒有競爭力，稀缺性全部消失，很多房主當(dāng)年買的就很便宜，所以賣的時(shí)候不會(huì)斤斤計(jì)較。

02

第二套是學(xué)區(qū)房。

這套房子是三年前，他找我咨詢后才決定買的。坐標(biāo)南京，當(dāng)時(shí)他和他太太一心想買個(gè)一線初中學(xué)區(qū)的兩室套，因?yàn)樽宰》康膶W(xué)區(qū)實(shí)在太差，小孩成績雖然不錯(cuò)，但民辦優(yōu)錄很懸，想買個(gè)學(xué)區(qū)房保底，陪讀三年后再出手。

當(dāng)時(shí)我就強(qiáng)烈反對(duì)買兩室套，一是預(yù)算不足，就算買，住的也不舒服，二是學(xué)區(qū)房已經(jīng)處于看得見的下行期，要最大限度控制虧損。當(dāng)年，也就是 2022 年，我寫過一篇文章《被暴擊的學(xué)區(qū)房怎么樣了》。

后來他們采納了我的建議，185 萬買了個(gè)單室套掛學(xué)籍，轉(zhuǎn)手 2300 元出租。小孩后來沒有被民辦優(yōu)錄，讀了學(xué)區(qū)的初中，全家在學(xué)校附近租了個(gè)三室套，帶著老人一起。

上個(gè)月問我，賣什么價(jià)合適，孩子要讀初三，不占學(xué)籍了，想早出手，把銀行的債清清。掛了 180 萬，很快成交 156 萬，也就是說，不算利息，三年賬面虧損 29 萬。當(dāng)年如果堅(jiān)持買兩室套，虧損在 80 萬左右。

提到學(xué)區(qū)房，可能有人覺得不值，畢竟去好學(xué)校讀書，不一定能出好成績，更別提以后找個(gè)好工作。但對(duì)有條件的家庭來說，愿意在教育上消費(fèi)，也能承受這個(gè)虧損，就是圖個(gè)心安，不用求人，提高成才概率，少冒點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，所以誰也不要說服誰。

眼下要做的就是，盡可能控制虧損（就目前看，現(xiàn)在入手學(xué)區(qū)房每年要有虧損 5% 的心理準(zhǔn)備），一定要算賬！破不怕，怕的是大，用完就賣，動(dòng)作果斷，這一條僅限初中學(xué)區(qū)。

03

第三套是買房。

這套房子其實(shí)故事不多，先心疼江北核心區(qū)的業(yè)主，之前餅畫的是真大，投資客大量涌入，現(xiàn)在大家都想跑，不得不接受虧損的現(xiàn)實(shí)，每個(gè)月還在跌，每一套都在創(chuàng)新低。不少業(yè)主在群里在呼吁，大家要挺住，還搞什么聯(lián)盟，有用嗎？沒用，沒準(zhǔn)你自己想先跑。

也許是房多客少的緣故，中介只要發(fā)現(xiàn)是真買家，就會(huì)過度熱情，下刀比買家還狠。朋友原本準(zhǔn)備十一之后再動(dòng)手，先去看了幾套房子，結(jié)果中介拍胸脯表示價(jià)格打下來沒問題，最絕的是晚上 8 點(diǎn)半約房主見面，談到凌晨快 1 點(diǎn)才敲定，玩疲勞戰(zhàn)術(shù)，活生生從 330 萬壓價(jià)到 300 萬。朋友說，房主最后身體和心理都吃不消了，中介就是拖著不給走。

這個(gè)案例告訴大家，如果賣房子，最好白天談，速戰(zhàn)速?zèng)Q，不要陷入拉鋸戰(zhàn)，會(huì)非常被動(dòng)！另外，任何時(shí)候都要遠(yuǎn)離投資客多的小區(qū)，哪怕真有自住需求。

對(duì)后市，預(yù)測沒有意義了，因?yàn)橘u房者出現(xiàn)明顯分化，而中介對(duì)一套房子的成交價(jià)影響越來越大。

有些人真的不急。要么跌得太多，也麻木了，反正不差錢用，收入穩(wěn)定，要么本來想置換的，看這世道，心里沒底，反正有的住，準(zhǔn)備等等再動(dòng)手。

現(xiàn)在真正急賣的，不少都是現(xiàn)金流出了問題，杠桿太高，貸款太多。既然看不到希望，長痛不如短痛，這就很容易被中介抓住機(jī)會(huì)，擊穿底價(jià)。