最近相信很多手握老房子的朋友，心都是拔涼拔涼的。

尤其是西安最新二手房數(shù)據(jù)的出爐，又降！

讓老房子似乎更難賣了。

二手房持續(xù)遇冷

7月份，西安存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積93.26萬㎡；住宅網(wǎng)簽備案8796套，面積88.71萬㎡。相較上月整體網(wǎng)簽9147套的數(shù)據(jù)來看，環(huán)比下跌3.83%。

在經歷了4月和5月的雙連降，6月淺淺回升的數(shù)據(jù)，在這個月又降了，并且是網(wǎng)簽面積和網(wǎng)簽套數(shù)的均下降。

二手房數(shù)據(jù)的變化，其實可以很明顯的說明現(xiàn)階段的市場情況，以價換量趨勢存在但已經有所減弱，這導致接下來二手房市場，尤其是老房子越來越難。

而導致這樣的原因出現(xiàn)，一方面是因為新房太卷，擠壓二手房。

產品品質好、性價比高、贈送率大，會所露臺景觀園林，任誰去售樓部轉一圈不迷糊？

丨西安在售項目園林實景圖

丨西安在售項目會所局部實景圖

你再對比一下二手房，雖然次新房也不錯，但新規(guī)前后的產品還是有一定的差異，更別提現(xiàn)在西安市場產品力超快的翻新速度，你家還沒交房，新出來的就已經讓你兩眼冒心心了。

買100㎡得120㎡的新房市場常態(tài)下，二手房得房率普遍較低，100㎡實際使用面積常比新房少10-20㎡，分分鐘搞垮購房人心態(tài)。

另一方面，現(xiàn)在買新房的紅利實在是有點多。不僅是貸款利率、首付比例，甚至還有案場優(yōu)惠等，因此能發(fā)現(xiàn)只要不算太著急，很多原本徘徊二手市場的朋友都開始向新房轉移。

畢竟用大差不差的價格買到一個帶露臺、戶內空間更大的新房子，說不心動絕對是假的。

咱再反觀二手房，被新房卷，還要被次新房卷。

就拿最近的例子來說，2023年入市，榮獲當年年終單盤銷售TOP4的保利天匯，首套建面143.67㎡的二手房，成交價格267萬，單價約1.85萬元/㎡，比當年的備案價都要低1500元/㎡左右。聽說就這價格，還是房東包增值稅賣出。

而保利天匯，相比朋友們還有印象，我們（公眾號：四海為家）當年也有視頻對項目價值進行過分析，在當年那個突然降溫的樓市，保利天匯可以說是逆勢而立的紅盤存在，這不僅代表實力更代表了產品力。

今年三四月的交付，實景呈現(xiàn)力也是不錯，再加上這個地塊近150畝的超大體量，二手賣出1.85萬元/㎡的均價，有些意外。

但仔細想想，周邊的保利云谷和著，馬上要入市的高科越秀星匯云瀾，基本上用同等價格可以買到更優(yōu)的產品，也難怪業(yè)主要趕緊出售，現(xiàn)在不賣，過一陣新盤開售，在售盤交付，價格或許更慘了。

丨高科越秀星匯云瀾意向圖

手上的老房怎么辦？

那么，看到這里可能手里有房的朋友急了，想趕緊賣。這時候別慌，雖然二手市場目前狀態(tài)不佳，但并非所有二手房都需要立刻拋售。

其實我們（視頻號：四海為家001）昨天的視頻，就給大家總結了3類暫時可以保留的房源類型。

丨占據(jù)頂級教育資源的老房子；

丨房子地處城市更新規(guī)劃明確覆蓋的小區(qū)；

丨無貸款壓力的自住老房，尤其是老人習慣了周邊生活圈的老房子。

前一陣直接沖上熱搜的11萬元/㎡老破小，說的就是占據(jù)頂級教育資源的學區(qū)房。

不到10㎡，總價73萬，單價116608元/㎡，簡直驚呆圍觀群眾。而拉通來看，這個小區(qū)因為有愛知中學“護航”，價格都不算貴，平均在3萬元/㎡到5萬元/㎡不等。

除了這些可以暫時保留的老房之外，剩下那些功能性差、地段尷尬、無配套提升空間的二手房，其實已經存在“隱性貶值”。

梳理西安二手房市場，目前就已經有3000多個小區(qū)，三個月0成交。啥概念？掛牌無人問、壓價無人問、小區(qū)缺乏明顯特點，也就導致了這些小區(qū)很難出手，并且隨著市場的進一步發(fā)展，這類房子的市場接受度會越來越低。

怎么判斷你的房子該不該賣？可以對標這5類情況。

·非核心板塊且配套落后的二手房

這類二手房曾經一度是很多人投資的對象，但現(xiàn)在買房更關注教育、交通等配套，這類資源“靠想象”的房子，當下更容易貶值。

·房齡過長的二手房

手頭有這類房源建議優(yōu)先考慮出手，畢竟相較于現(xiàn)在大露臺、端廳、全景艙的產品來講，房齡長大概率意味著戶型過時、分布不合理。

丨老房齡社區(qū)（AI制圖）

我們（公眾號：四海為家）之前的稿件中有提到，短短5年西安的戶型就已經在多方面升級。尤其在居住品質覺醒的當下，當房子面積不再第一而品質第一后，房齡過長的二手房，不具備保留優(yōu)勢。

·剛需社區(qū)中的大戶型二手房

有一類房子，是處在賣不賣的尷尬期。為此很多人即使手頭有這類房源，也常在糾結到底賣不賣。

這類二手房其實在前幾年的市場上很常見，小區(qū)整體以100㎡剛需為主，獨獨一兩棟的大面積，說是改善吧，周圍的戶型偏剛需，說是剛需吧，總價放在這。這類剛需社區(qū)中的大戶型，在目前產品升級的市場背景下，受眾已經不多，因此建議可以快點出手。

畢竟對比剛需新房總價高，對比改善新房產品舊，不快點出手未來只會更尷尬也會更難賣。

·超高層梯戶比高的二手房

舒適度是現(xiàn)在購房者買房關注的重點之一，尤其現(xiàn)在很多項目都主打一梯一戶、一梯兩戶，讓超高層+高梯戶比更沒競爭力了，畢竟舒適度不高公攤還大，所以手頭有這類房源，趕緊賣。

·主城資源優(yōu)勢不明顯的二手房

有一類房子迷惑性很高，就是在主城但資源優(yōu)勢不明顯的二手房，這類房子你說在主城有學校，但教育資源不好且還不在地鐵口，這類房子除非是老人居住，無房貸壓力并且已經熟悉周邊生活不想離開，除非是城市更新明確劃定的范圍，否則建議快速出手，越留越貶值。

當然對比3類可保留+5類快出手的二手房來看，或許很多朋友手頭房子都是中和其中優(yōu)劣，此時咋辦？資源+戶型結構優(yōu)先，再看掛牌率和心理價位，一半掛牌率高意味著同小區(qū)賣的多，砍價的幅度就會比較大，但如果資源超級優(yōu)掛牌率還不高，可以短暫保留適時出手。

當下的住宅市場

你會優(yōu)選哪類房

看資源地段還是戶型結構

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