太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角

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導讀

2025年太原樓市兩重天，新房價漲二手房持續(xù)下跌，其原因為何？ ? ? ? ? ? ? ?

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

太原樓市中｜誰是主力軍？

2025年上半年，太原經(jīng)濟近三年的“失速”仍未有好轉(zhuǎn)，然而太原樓市卻屢屢上榜全國70城的上漲城市榜單，太原這座城市是如何實現(xiàn)經(jīng)濟下降而房價上漲？

對普通工薪族來說經(jīng)濟不景氣，收入不穩(wěn)定性增強，當下買房無疑是“冒險”的，但太原樓市卻這么神奇的運行著——二萬多星河灣“清盤”和六千的三給卻滯銷！

于是關(guān)于太原樓市有著兩個版本的說法：

一部分說近年太原的樓市基本沒啥波動，源于頭部TOP樓盤價格+銷量均沒降低。

另一部分說太原的樓市“慘不忍睹”，源于不少現(xiàn)房降價也是銷量近乎“零成交”！

樓評君淺顯的認為太原樓市的消費群體中出現(xiàn)了極大的年齡分化趨勢。一部分穩(wěn)固了收入和階層的中年人愿意當“房奴”；另一部分是怎么降價都“騙不上車”的年輕人，集體選擇了延遲滿足——不買房緩結(jié)婚等等看。

從宏觀數(shù)據(jù)看，太原近二年來的土地成交量基本和商品房成交量接近了，但潛在庫存量仍有數(shù)千萬以上，但相對的好位置樓盤占比仍屬較少！

于是太原樓市中優(yōu)質(zhì)的好房子仍有大量的群體消費，較為普通的房子喪失了大部分消費群體——太原120萬以內(nèi)占比，從2021年55%降至2024年的33%！

另一方面，從貝殼開始從北京、上海、廣州試運行普及賣房3%的中介費看，未來樓市必然屬于上車容易下車難——房屋的“保值”流通屬性會極大的弱化！

前幾天看王軍同志寫了篇稿子，也想寫一寫太原當下樓市的成交客群的構(gòu)成，以個人視角，結(jié)合項目定位屬性隨心了探究一下2025年誰在買太原的房！

NO. 1｜太原剛需房——租房群體

租房者，多為城市“移民”，其構(gòu)成跟城市的輻射能力有關(guān)！

太原畢竟是山西省會，雖然輻射能力有限，但吸引一下晉中、呂梁、忻州、長治和臨汾北還是沒啥問題的。至于大同跟上京哥，晉城有鄭哥，運城有西哥。

于是，太原的剛需購房者群體大部分為周邊地縣的初級務工人員+大學畢業(yè)生的“太漂族”�；蛴猩俨糠忠呀Y(jié)婚，留在太原為了“磨礪”一下，或?qū)W點技能回縣城。

他們往往是零門檻，低收入的崗位，如電話客服，商場促銷，富士康等超級流水線大廠，飯店服務員，快遞網(wǎng)約車，護工保潔保姆等，收入3000-5000元左右。

這類群體通常偏年輕化，二十多歲的月光族，能力較強的工作崗位有一定的積累升級，分流成剛需購房的主力群體，而大部分人在臨近結(jié)婚撐不下去了就回了老家。

這一部群體往往是靠不上家里人的農(nóng)村孩子，大部分購房需求往往是太原八九十年代的老破小，總價四五十萬，面積五六十平，首付靠積攢下的十幾萬起步。

NO. 2｜太原剛改房——婚房群體

山西丈母娘經(jīng)濟是比較強勢的，結(jié)婚對于山西來說是人生極大的一筆投資。樓評君未到山西之前就接觸過一個山西老哥，因彩禮返貧，講述了他十幾年的還債歷史。樓評君曾去大同調(diào)研商業(yè)的時候，明顯的感受到商場的男女裝檔次能差三個段位！

彩禮+婚房，往往是當下太原結(jié)婚的必備品。租房結(jié)婚放在山西是一道門檻的存在，當然也有很多開明的家長和相愛的情侶，并不在意這些。婚房群體但是近幾年在太原樓市中的占比明顯降低，預估高峰時期占比新房中近半。

其構(gòu)成也來源于太原周邊的地縣“新市民”，只不過他們逐步擁有穩(wěn)定工作者，如技術(shù)藍領(lǐng)，民企基層，以及從打工到創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)身的個體戶，少量能擠入體制內(nèi)的國企。

通常年齡在28-35歲之間，其父母家庭為地縣的中產(chǎn)，或者極為努力的農(nóng)村大學生，月薪收入能實現(xiàn)4000-7000之間，好的行情可以月收入過萬。

婚房的新人，選擇通常是新房，哪怕貴一點也是選擇新房，圖個吉利，預算有限的情況下，不少剛改類群體選擇了環(huán)線位置的小三居+十萬左右的私家車。

為啥主力選擇三居，這類婚房的家庭往往是掏空“四個口袋”，婚后被催婚+催生的連串動作影響，家里備著老人的房間，以及普遍多胎的計劃。

當下，這部分群體已經(jīng)退化成為非主力客群，一個是這類客群的收入波動性較大，其次山西地縣的中產(chǎn)家庭日子也不好過，搞不好父母還事還著貸款的八零后呢！

NO. 3｜太原初改房——土著群體

太原是個城鎮(zhèn)化率極高的城市，2000年太原已經(jīng)有330萬人口的城市，只是近二十年太原發(fā)展有點掉隊，太原的土著家庭數(shù)量還是極高的。

這部分群體的購房原因：或子女未能超越父母輩分的成就，只能泯然于眾選擇舒適的生活，或者是從一線城市，海外留學卷不動了，重回太原的發(fā)展的。

由于歷史發(fā)展，太原過去是工業(yè)底子雄厚的城市，以杏花嶺+尖草坪+萬柏林區(qū)承載了大量的國企和礦企，如太鋼、太重、太化、西礦等，由于先天的城鎮(zhèn)化優(yōu)勢，往往父母雙方有福利分房+拆遷的機遇，通�！袄咸壁A在了起跑線。

他們購房有一個特點，不會買最貴的樓盤也不買最符合需求的，往往喜歡中大戶型，比如小產(chǎn)權(quán)里“最豪”的戶型或者大產(chǎn)權(quán)里滯銷的“一層”，可謂千奇百怪。

囤房是老太原購房群體的一個標簽，樓評君接觸的土著群體中，即便有購置豪宅的實力，往往也只選擇一個初級改善的商品房購置，大部分資產(chǎn)配置熱衷當房東。

此外，老太原的年輕人結(jié)婚也是優(yōu)先本地人，河東先找河東的，再看河西的，實在沒招了才找非太原的，房子是他們的資產(chǎn)標簽，也要對方是“門當戶對”！

老太原的收入上，存在較大的區(qū)間，當然他們本身也不太看重工資待遇，有個編制他們能花三五十萬，所以購房選擇的時候，往往也不一定為改善居住的那么純粹。

NO. 4｜太原改善房——新中產(chǎn)體制群體

中產(chǎn)，看似一個中性詞，其實是接近財務自由的那部分城市中高收入者！

太原樓市的價格支撐，目前主要是靠這部分消費群體，他們地域來源已經(jīng)不太明顯，但其收入紅利必須依托所在的城市和特定的崗位，導致購房無法脫離太原！

“人才”可以概括其一定的標簽屬性，通常這部分群體為985、211或者雙一流的高校畢業(yè)生，在學歷階段就卷死了90%以上的同齡人。

從業(yè)為機關(guān)事業(yè)單位、國企、如醫(yī)生、教師、律師、銀行、他們在自己的崗位工作了十余年打拼，已經(jīng)具有一定的人脈資源和職務紅利可能性，年齡四十歲左右。

從崗位看，普遍已經(jīng)是中高層，從戶口上看也已經(jīng)是太原人，并且基本擁有了1套商品房作為打底，如果是老太原人，其可能是牛人buff，也可能是素人命好。

他們在疫情三年中，收入沒有受到任何影響，待遇仍有持續(xù)上漲，即便是太原的GDP下行，行業(yè)百廢待興，其所屬的行業(yè)依舊蒸蒸日上，毫無影響。

其家庭收入約為30-60萬之間，家庭開銷遠低于普通家庭，他們通常拼事業(yè)獨生子女或者離婚居多，熱衷于頂級學區(qū)房的爭搶，對子女留學圈層極大的熱衷。

在住宅消費上，往往是容易進入到“攀比”競爭心態(tài)，擁有三百萬的資產(chǎn)，購房基本照著頂格去消費，成為目前華潤瑞府、星河灣、金茂府入門戶型的主力客群。

這類家庭存在“不安分”因素，往往最后也會選擇變賣了“豪宅”資助子女去北上廣深或者國外留學工作后的安家，可謂是燃盡了自己照亮了孩子的前程似錦！

NO. 5｜太原準豪宅——本地老板群體

太原的頭部民企，在山西省發(fā)展并不太好，但是從事服務業(yè)的中小型老板數(shù)量還是非常充裕的，通常這類中小型老板是控制某一些行當?shù)摹吧處汀保?/p>

比如呂梁商人控制的太原連鎖酒店行業(yè)，福建老板的茶葉生意，江浙幫做的不少中小煤礦開采和運輸行當，山東幫的房地產(chǎn)和基建材料等。

這部分人正因為是非太原的屬性居多，在某些生意上有了極大的優(yōu)勢，遵守游戲規(guī)則，能承擔一定的壓力，當然自身也要有過硬的能力。

當然，也有老太原屬性的本地老板群體，這部分群體相對而言會內(nèi)斂不足，很多有有大哥的派頭，講究排面和論資排輩，人脈廣到離譜，飯局到第三場起步。

這部分群體往往是有伴生屬性，也就是人說的四十歲錢都是小錢，四十歲后才有大財之運勢，四十歲恰好是是人脈資源成為社會中流砥柱的時候。

在購房傾向中，他們更喜歡距離遠一點的，相對安靜的環(huán)境，居住和商務兼容的，比如某個樓的頂樓一層，某個近郊別墅項目，或者麗華字樣的大平層！

NO. 6｜太原豪宅——地縣富豪群體

太原頂級豪宅，往往并不是太原人購買！

這部分群體中想當一部分為太原周邊地市的“首富”群體在太原消費，這類群體可能是體制內(nèi)的封疆大吏，也可能是山西企業(yè)家中的頂級群體家族的存在。

如山西11個地級市、11個縣級市、80個縣城，每個區(qū)域都有都有自己需要和省會太原聯(lián)絡的需求，以及家庭家族留在太原發(fā)展的情況。

這一類群體年齡段以45-55歲之間為主，自己相對低調(diào)，但是二代們往往是驕傲不遜的主，頂級豪車+頂級豪宅總要配置的，留學經(jīng)歷是標配。

他們往往會在子侄輩中安頓較為穩(wěn)定的“繼承者”，這部分群體則韜光養(yǎng)晦，有較強的“師爺團”，在其創(chuàng)業(yè)或仕途中實現(xiàn)穩(wěn)定的建樹，買房屬于可也可無。

太原樓市客研思考：

太原的城市客群邏輯和個大號的縣城差不多，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的限制，并不能形成較強的層次，頗具縣城“婆羅門”的感覺。

在太原，普通人最好的出路就是體制+生意。其中第一條路很難，第二條路更難，從樓市來說，太原屬于兩頭沉的結(jié)構(gòu)——剛需和豪宅成交額占比都重。

這導致了如果剛需、剛改、初改的項目就是拼價格，產(chǎn)品的好壞并沒有那么重要；改善、豪宅類的就是拼價格【隔離圈層】，產(chǎn)品的好壞也沒那么重要！

通常伴隨家庭結(jié)構(gòu)的變化，普通家庭的空間升級是存在的，但是太原目前更多的改善類樓盤需求，很多屬于家庭財富到達閾值后“資產(chǎn)配置”，并非消費升級。

從另一個層面也能看出，太原的樓市承壓主要在剛需盤，改善和豪宅樓盤由于大量的體制內(nèi)中產(chǎn)家庭的支撐，波動性并不高。

太原樓市的需求激活，或許好房子并不是根本驅(qū)動，而是太原的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，有人口、有產(chǎn)業(yè)、有人才的區(qū)域才能保障樓市的房價穩(wěn)定和流通性！

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