剛剛，樓市大新聞。

北京推出新政，“全面放松五環(huán)外限購(gòu)、加大公積金購(gòu)房力度?！?/p>

具體到細(xì)節(jié)，北京戶口家庭、交夠2年社保的非北京戶口人群，單身人士，可以在北京5環(huán)外，想買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套。

外地人可能對(duì)北京五環(huán)沒(méi)有概念。

這么說(shuō)吧，北京五環(huán)有很多產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的熱門(mén)板塊，比如互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成群的海淀北、阿里所在的朝陽(yáng)北、中央商務(wù)區(qū)東壩、京東和小米所在的亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)等等，都屬于五環(huán)外。

為什么放開(kāi)呢？

很簡(jiǎn)單，北京樓市壓力位出現(xiàn)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年7月，北京新房成交量環(huán)比下降超20%，創(chuàng)下今年單月新低；二手房市場(chǎng)掛牌突破16.5萬(wàn)套，處于歷史高位，而月成交量卻持續(xù)低迷，去化周期持續(xù)拉長(zhǎng)。

五環(huán)外非產(chǎn)業(yè)地段新盤(pán)去化率不足，很多樓盤(pán)出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)即滯銷(xiāo)”的情況。

成交低迷+庫(kù)存積壓，導(dǎo)致五環(huán)外房地產(chǎn)傳動(dòng)鏈路陷入停滯。而目前對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，5環(huán)外正是高速發(fā)展期，已經(jīng)承接了全城一多半的人口，1/4的地鐵線路。

大基建都在開(kāi)工，需要真金白銀的支撐，所以必須放松限購(gòu)，盤(pán)活鏈路，才能繼續(xù)基建配套大開(kāi)發(fā)。

其次預(yù)期管理非常重要。

在今年上半年全國(guó)樓市小陽(yáng)春草草結(jié)束后，房地產(chǎn)就陷入了靜態(tài)期，這時(shí)候管理市場(chǎng)預(yù)期和信心，非常重要，否則連北上廣深的價(jià)格都扛不住，那么價(jià)格還得往下出溜。

對(duì)于北京購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，接下來(lái)五環(huán)外的重點(diǎn)板塊，可以重點(diǎn)關(guān)注一下，除了上文提到的產(chǎn)業(yè)核心板塊，還有平原新城的（順義、大興、亦莊、昌平、房山的新城等地區(qū)）的地鐵房，畢竟價(jià)格已經(jīng)跌得很扎實(shí)了，如果成交涌進(jìn)來(lái)，價(jià)格肯定會(huì)抬頭。

但對(duì)于非產(chǎn)業(yè)板塊，可以繼續(xù)觀望。五環(huán)外的老破小已經(jīng)距離最高點(diǎn)，跌去了50%，即使放開(kāi)限購(gòu)，也很難對(duì)整體兌現(xiàn)利好。

因?yàn)檫@次松綁，目標(biāo)很明確，就是把有買(mǎi)房需求的人，尤其是改善型的，驅(qū)動(dòng)到五環(huán)外的非核心高庫(kù)存板塊，去補(bǔ)窟窿。

除非對(duì)五環(huán)外無(wú)差別全面放開(kāi)限購(gòu)，不要求社保，那么勢(shì)必虹吸北方人群，扎堆買(mǎi)房，沖入京城，但這好像又違背了北京對(duì)樓市的一貫態(tài)度。

畢竟北京是帝都，不希望太多的人進(jìn)來(lái)?yè)屬Y源。

其實(shí)這兩年，房地產(chǎn)一直都沒(méi)有預(yù)防性政策托舉，只是靠“根據(jù)當(dāng)前情況做決策”，所以徹底陷入了被動(dòng)。

按照目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)狀態(tài)，普通的政策已經(jīng)很難奏效，唯一好轉(zhuǎn)的邏輯是，9月大降息+進(jìn)出口+消費(fèi)數(shù)據(jù)一路走強(qiáng)，形成的合力，人們的收入預(yù)期扭轉(zhuǎn)，才會(huì)映射到樓市上。

看了一下，近兩個(gè)月，進(jìn)出口數(shù)據(jù)還不錯(cuò)，上半年中國(guó)進(jìn)出口總額超21.79萬(wàn)億，同比上漲了2.9%。其中，出口13萬(wàn)億元，增速更是高達(dá)7.2%，貿(mào)易順差達(dá)4.21萬(wàn)億元，同比擴(kuò)大1.4萬(wàn)億元。

只要接下來(lái)中美和談沒(méi)問(wèn)題，進(jìn)出口大概率還會(huì)持續(xù)走強(qiáng)。目前中美正在處理一些技術(shù)問(wèn)題，繼續(xù)延期90天的可能性在60%以上。

其實(shí)問(wèn)題出現(xiàn)在俄羅斯石油上，印度因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)俄羅斯石油，被川普加了25%的關(guān)稅，而東大其實(shí)也是俄羅斯石油的大金主，目前川普可能試圖以此威脅東大，但吃不吃這套，還要看我們這邊的回應(yīng)。

邏輯上，東大手里有反制牌，就不可能因?yàn)橘Q(mào)易戰(zhàn)，而放棄俄羅斯石油戰(zhàn)略。接下來(lái)的24小時(shí)非常關(guān)鍵。

消費(fèi)刺激，應(yīng)該會(huì)在降準(zhǔn)降息后，貨幣流動(dòng)性增強(qiáng)，地方有錢(qián)了會(huì)進(jìn)行大規(guī)模刺激，起碼全面恢復(fù)兩新資金支持。

而降息，基本會(huì)跟著美聯(lián)儲(chǔ)走，目前給出的消息是，會(huì)在9月底左右落地。因?yàn)?7萬(wàn)億美債，讓川普很煎熬，現(xiàn)在每天都在研究如何換美聯(lián)儲(chǔ)主席。

所以這段時(shí)間，購(gòu)房者要保持中性，不要太樂(lè)觀，也不要太悲觀。

基本面上，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了好幾年了，向下的空間有限，庫(kù)存小的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到很扎實(shí)的位置了。

而經(jīng)濟(jì)如果能反彈，那么房?jī)r(jià)在明年扭轉(zhuǎn)的概率其實(shí)是很大的。

經(jīng)濟(jì)反彈，在歷史上出現(xiàn)過(guò)很多次，都是在很短的時(shí)間內(nèi)完成的，比如98年亞洲金融危機(jī)之后，2008年的四萬(wàn)億計(jì)劃之后，2016年的全國(guó)大棚改政策后。

每一輪全球量化寬松周期打開(kāi)，全球性降息之后，都是經(jīng)濟(jì)迎來(lái)反彈的好時(shí)機(jī)。

而現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家大部分都存在通脹現(xiàn)象，屆時(shí)歐美國(guó)家出現(xiàn)新一輪物價(jià)上漲，中國(guó)產(chǎn)品的相對(duì)價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，跨國(guó)企業(yè)為降低成本會(huì)更傾向于選擇中國(guó)供應(yīng)鏈，從而增加中國(guó)出口，緩解國(guó)內(nèi)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，減輕通縮壓力。

而且，到時(shí)候輸入性通脹可能伴隨國(guó)際資本流入，若匯率缺乏彈性，美元收匯和資本流入會(huì)通過(guò)外匯占款創(chuàng)造基礎(chǔ)貨幣，推動(dòng)中國(guó)投資需求增加，外資會(huì)到人民幣資產(chǎn)市場(chǎng)撿籌碼。

目前全國(guó)打響的反內(nèi)卷、控價(jià)、控產(chǎn)能運(yùn)動(dòng)，也是為了到時(shí)候，一起結(jié)束通縮環(huán)境。

當(dāng)外貿(mào)訂單涌入全產(chǎn)業(yè)鏈的國(guó)內(nèi)沿海城市后，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)形成支撐力，而后向內(nèi)陸城市傳播。其實(shí)2021年上半年，國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)過(guò)這樣的行情趨勢(shì)。

外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)車(chē)輪后，才能為刺激內(nèi)需創(chuàng)造時(shí)間和空間。

歸根結(jié)底，這么多年來(lái)，經(jīng)濟(jì)還是吃的改革開(kāi)放紅利。而房地產(chǎn)一旦硬著陸，內(nèi)需就徹底萎靡了。

但外需，只能算短期的重要 “助力”，而內(nèi)生性動(dòng)力才是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的 “根本”。只有夯實(shí)內(nèi)生動(dòng)力，才能在全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中保持穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)從 “規(guī)模增長(zhǎng)” 到 “質(zhì)量增長(zhǎng)” 的跨越。

所以這段時(shí)間，又是育兒補(bǔ)貼，又是上幼兒園大班免費(fèi)，都是為了補(bǔ)民生，提收入的，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以年底之前，應(yīng)該還會(huì)有大動(dòng)作出來(lái)，大家再熬一熬。

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