——“青島商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩，誰還會(huì)跑到地下去？這個(gè)價(jià)格坐等流拍！”

1、

金街20年沉浮記

說起青島最著名的爛尾工程，金街購物廣場(chǎng)絕對(duì)榜上有名。這個(gè)項(xiàng)目北臨香港中路，西接永旺東部購物中心，堪稱青島最黃金地段。早在2003年立項(xiàng)之初，它就被定位為“與地鐵連通的地下五星級(jí)購物廣場(chǎng)”，規(guī)劃通過地下空間貫通佳世客、麥凱樂等周邊商圈，被寄予打造島城頂級(jí)地下商業(yè)中心的厚望。

▲青島金街購物廣場(chǎng)，規(guī)劃效果圖

當(dāng)年項(xiàng)目銷售也頗為火爆，開發(fā)商青島澳華投資發(fā)展有限公司在2009年前后，就開始對(duì)外銷售金街地下商鋪，每平（使用權(quán)）的售價(jià)高達(dá)4萬+，不少市民爭(zhēng)相投入巨資購買。許多業(yè)主幻想著坐擁黃金地段商鋪，坐等升值和租金回報(bào)。然而現(xiàn)實(shí)給他們上了一課：十幾年過去項(xiàng)目仍未建成營(yíng)業(yè)，投入的錢血本無歸。

▲青島金街購物廣場(chǎng)現(xiàn)狀

為何如此優(yōu)越的項(xiàng)目會(huì)陷入停滯？翻開金街購物廣場(chǎng)的歷史，不難發(fā)現(xiàn)多重因素在拉扯項(xiàng)目走向爛尾。首先是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和建設(shè)模式的先天復(fù)雜，它是一項(xiàng)人防工程和平戰(zhàn)結(jié)合開發(fā)模式。根據(jù)開發(fā)商與市南區(qū)人防辦簽訂的合作協(xié)議，工程竣工后建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬市南區(qū)人民防空辦公室，并保留2%的商業(yè)面積使用權(quán)，其余98%的攤位使用權(quán)由澳華公司享有50年。說白了，開發(fā)商投入巨資建設(shè)，但建成后只有使用經(jīng)營(yíng)權(quán)而非完全產(chǎn)權(quán)。這種模式下，開發(fā)商賣給業(yè)主的是使用權(quán)，但法律上卻難以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，埋下產(chǎn)權(quán)糾紛的隱患。

其次，施工波折與糾紛頻現(xiàn)。據(jù)房產(chǎn)君了解，當(dāng)年施工方為挖建地下空間，采取爆破施工，導(dǎo)致周邊建筑出現(xiàn)裂縫等安全隱患，被監(jiān)管部門緊急叫停施工，以致基坑開挖后長(zhǎng)期擱置，隨后一直處于停滯狀態(tài)。

▲金街購物廣場(chǎng)，地上部分現(xiàn)狀

再次，產(chǎn)權(quán)糾葛與官司纏身也令項(xiàng)目雪上加霜。由于工程久拖不決，澳華公司與相關(guān)各方糾紛不斷，債務(wù)問題凸顯。從司法拍賣公告可見，早在2014年，便有累計(jì)244起執(zhí)行案件，對(duì)該項(xiàng)目相關(guān)權(quán)益進(jìn)行查封處理。

金街既有產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)先天缺陷，又背負(fù)開發(fā)商的債務(wù)官司包袱，導(dǎo)致后續(xù)招商、施工舉步維艱。一位知情者感嘆：金街從一開始就埋著雷，一步走錯(cuò)滿盤皆輸。

▲金街購物廣場(chǎng)，地下部分現(xiàn)狀

不容忽視的還有市場(chǎng)環(huán)境驟變。項(xiàng)目立項(xiàng)之初，青島還沒有地鐵開通，地下商業(yè)街被認(rèn)為有巨大發(fā)展空間。然而十多年過去，電商沖擊、商業(yè)過剩等因素讓線下零售環(huán)境今非昔比。即便沒有上述問題，一個(gè)巨大的地下商城，在如今也很難輕易成功運(yùn)營(yíng)。

2、

開發(fā)商“挖坑”有術(shù)？

金街購物廣場(chǎng)的開發(fā)商——青島澳華投資發(fā)展有限公司，在青島不僅操盤了金街項(xiàng)目，還制造了另一個(gè)廣為人知的“湛山大坑”——金街湛山分街項(xiàng)目，因爛尾停工而留下的一個(gè)巨大基坑，足足閑置了15年之久！直到2021年底，這個(gè)困擾周邊多年的大坑，終于在政府主導(dǎo)下被填平，成為休閑廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。

▲湛山大坑資料圖片

作為一家本土投資發(fā)展公司，青島澳華曾承接多項(xiàng)人防工程類地產(chǎn)開發(fā)，以商業(yè)運(yùn)作模式參與公共項(xiàng)目。然而從結(jié)果看，項(xiàng)目管理能力令人堪憂：不論是金街還是湛山大坑，兩個(gè)項(xiàng)目皆因施工不當(dāng)、后續(xù)無力而淪為爛尾。

不難發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)項(xiàng)目驚人的相似：都是在人防工程名義下的大型地下商業(yè)開發(fā)；都是由澳華公司主導(dǎo)投資；都在施工階段因?yàn)榘踩蚣m紛問題被迫停工；此后都長(zhǎng)期爛尾。如今金街項(xiàng)目被司法拍賣，可謂正式宣告這家公司在青島開發(fā)史上的謝幕。

3、

金街能否迎來新生？

如今，金街購物廣場(chǎng)地下空間的命運(yùn)正迎來關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——2025年9月1日，青島市南區(qū)法院將對(duì)澳華公司持有的全部權(quán)益進(jìn)行司法拍賣，起拍價(jià)達(dá)4.2億元人民幣。對(duì)于一個(gè)在地下埋了二十年的爛攤子而言，這個(gè)估值可不算低。4.2億元是什么概念？折合每平方米價(jià)格過萬元，而且買家拿到的還不是產(chǎn)權(quán)，而只是剩余不到50年的使用經(jīng)營(yíng)權(quán)。更棘手的是，接盤者需承繼與人防辦的合作關(guān)系，以及可能遺留的債務(wù)訴訟問題。如此高風(fēng)險(xiǎn)高難度的項(xiàng)目，誰會(huì)接手？

不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持悲觀態(tài)度，許多人預(yù)測(cè)，這個(gè)4.2億的標(biāo)的大概率會(huì)流拍。事實(shí)上，這次拍賣也許只是一場(chǎng)價(jià)格探路。

青島的地下商業(yè)黃金時(shí)代早已結(jié)束，留下的幾乎都是滿地雞毛。梳理島城這些年的地下商業(yè)項(xiàng)目，可謂成者少、敗者多。市南太古廣場(chǎng)、中山路地下商、棧橋百貨奧特萊斯；市北地景大道、中央廣場(chǎng)；李滄中防地下商街；黃島香江路地下城、長(zhǎng)江地一城……位置都很不錯(cuò)，但有的半途而廢、爛尾至今，有的開張即敗，有的勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。歸根到底，在消費(fèi)分流、電商沖擊的時(shí)代，地下商業(yè)街先天存在客流不足和運(yùn)營(yíng)難題，地上商業(yè)都過剩了，誰還會(huì)跑到地下去？

基于這樣的現(xiàn)實(shí)，金街購物廣場(chǎng)即便拍賣成功，也面臨重重挑戰(zhàn)。接盤者首先要投入巨資進(jìn)行內(nèi)部裝修、消防、人防驗(yàn)收改造等，這又是一筆不小的投入。而更大的難題在后面：如何招商？怎么運(yùn)營(yíng)？前車之鑒表明，沒有極強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力和創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，地下商業(yè)很難吸引足夠人氣。也許唯一的好消息是，金街緊鄰地鐵站，但地鐵客流能否導(dǎo)入商業(yè)，依然取決于項(xiàng)目本身的吸引力。

倘若無人問津，金街的未來又會(huì)如何？恐怕只能走上變賣拆解或功能改造之路。比如，改造成大型停車場(chǎng)或綜合交通樞紐也是選項(xiàng)之一。畢竟香港中路商圈停車位緊張，如果新增數(shù)千車位，反而是切實(shí)可行的民生工程。當(dāng)然，那樣一來投資價(jià)值就大打折扣，4.2億的估值恐怕要大幅縮水。

▲金街購物廣場(chǎng)，地上部分現(xiàn)狀

從某種意義上說，金街購物廣場(chǎng)的命運(yùn)，折射著青島地下商業(yè)的興衰縮影。在青島最繁華的土地下沉睡二十載，金街購物廣場(chǎng)仿佛一面鏡子，映照出城市發(fā)展、時(shí)代變遷的潮起潮落。