北京的限購放松了，這是大家期待已久的。

從今年4月份開始，老楊就反復(fù)呼吁北京、上海、深圳進一步放松限購，甚至取消限購。

如今，北京終于憋不住了，率先打響 2025 年放松限購的第一槍。

咱們先看一下政策內(nèi)容。

北京郊區(qū)定向取消限購

近日，北京住建委和北京住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)文件，在限購和公積金方面有所放松。

限購放松主要是指北京五環(huán)線以外的廣大地區(qū)，對于在北京已經(jīng)有購房資格的家庭，在五環(huán)線之外不再限購套數(shù)。

符合購房資格的人，一是北京本地的戶籍家庭；二是對于外地人，需在北京交滿至少兩年的社保。

對于外地人而言，北京五環(huán)線之外的限購并沒有完全取消，而針對北京本地人和在北京有兩年社保的外地人，北京五環(huán)線以外的限購全面取消了。

第二是取消了對于單身買房的限制，所有具有北京購房資格的單身人士都享受居民家庭的待遇。

不過，這次政策力度，總體仍低于老楊的預(yù)期！

老楊原本預(yù)期，北京五環(huán)線之外取消限購，把購房門檻降低到深圳的水平，而五環(huán)線以內(nèi)的社保年限先降低，比如從三年降低到兩年，甚至一年。

目前上海的外環(huán)線以外，相當(dāng)于北京的五環(huán)線以外，外地人的社保年限只需要一年，比北京寬松。

因此，對于北京這次放松的力度，我認為還是在擠牙膏。

咱們回顧一下過去兩年北京限購擠牙膏的歷程：

北京限購放松始于 2024 年 2 月，首先是取消了實施九年的通州地區(qū)額外限購措施；

2024 年 3 月，取消了北京限購方面關(guān)于離婚的限制；

2024 年 4 月，允許在北京有購房資格的人在五環(huán)線以外可以多買一套房；

第四次限購放松力度比較大，是在 2024 年 9 月下旬，在國家出臺一攬子救經(jīng)濟、救樓市政策的背景下，北京在 9 月 30 號由六個部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。

這次放松力度進一步加大，主要針對外地人，原來外地人在北京買房需要至少五年的社保，這次放松之后，五環(huán)線以內(nèi)只需要三年社保，五環(huán)線之外只需要兩年社保。

第五次限購放松，也就是本次。也是時隔近一年之后，再度放松限購。

第六次限購放松，我估計要到明年上半年，將會把五環(huán)線以外對外地人的限購全面取消，僅保留五環(huán)線以內(nèi)的市中心區(qū)社保要求兩年或者一年。

在北京的示范之下，估計上海和深圳，很快也會出臺相關(guān)限購放松的政策。

深圳估計會全面取消限購，因為深圳當(dāng)前限購區(qū)域本身非常小，且只需要一年社保。

下一步深圳放松大概率是全面取消，學(xué)習(xí)廣州。

上海情況跟北京比較類似，只不過目前限購門檻略低一點。

我估計上海學(xué)習(xí)北京的概率比較大，外環(huán)線以外具有購房資格的人不再限購套數(shù)。

也有可能上海的力度更大一點，學(xué)習(xí)當(dāng)前的深圳，外環(huán)線以外全面取消限購。

7月以來京樓又塌了

再來分析一下，北京為什么會放松限購？

主要是樓市太低迷了。

4月份以來樓市跌跌不休。

我們看幾組數(shù)據(jù)吧。

北京的二手房網(wǎng)簽量，2021 年上半年樓市還處于繁榮期，量比較高；2022、2023、2024 年前三季度量能都比較低；

2024 年 5 月底北京出臺新政之后，量能有一波反彈，其中 12 月份的量能相當(dāng)高；

今年小陽春3月份量能還不錯，四月就大幅下滑；

尤其是7月份，北京的二手房網(wǎng)簽量跌破了榮枯線，基本上回到了去年二、三季度的水平。

隨著量能的持續(xù)下滑，價格自然就跌了。

我監(jiān)測的北京二手房加上新房的房價指數(shù)走勢圖顯示，2021 年下半年全國樓市降溫之后，北京的房價還是相對堅挺的；

到 2023 年四季度開始出現(xiàn)下滑，且持續(xù)快速下滑；

2024 年 9 月底出臺重磅新政后，去年 10 月到今年 3 月，北京樓市并沒有止跌，但跌幅很小了，我估計部分板塊、部分房源止跌了。

問題的關(guān)鍵是今年4月份以來，北京房價跌幅進一步擴大，持續(xù)至今。

近期，尤其是7、8月份以來，北京樓市的低迷程度已經(jīng)回到了去年 9 月底之前。

也就是說去年 9 月底新政的藥效已經(jīng)用完耗盡，如果再不出新政，那么8、9月份北京的樓市會相當(dāng)難看，離樓市止跌回穩(wěn)的目標(biāo)越來越遠。

深圳房價一年半大跌15%

不僅是北京，近期其他幾個高能級城市，如上海、深圳、廣州、杭州、成都，樓市下滑也比較明顯，4月份以來都是持續(xù)下滑，7月份以來尤其差。

比如深圳的二手房價格走勢：

2024 年 1 月，整個深圳成交均價是 5.8 萬元每平米；

2024 年 7、8、9 三個月連續(xù)大跌，9月底國家及深圳出臺新政之后，深圳二手房成交量暴增，價格上漲。

但好景不長，今年4月份以來，深圳房價跌幅明顯，回到了去年三季度的暴跌模式。

今年7月份的房價已經(jīng)跌到了每平米 4.9 萬元，相比 2024 年 1 月總跌幅是 15%，

短短的一年多時間，二手房的真實價格就跌了 15%，要知道這可是一線城市的深圳呀。

在這種背景下，如果還不出新政，全國樓市會低迷到什么程度，真的難以想象。

近兩三年，全國包括高能級城市的房價跌勢已經(jīng)超過了美國次貸危機之后和日本 1991 年房價泡沫破滅之后短期內(nèi)的跌幅。

我國的資產(chǎn)價格，包括股價、房價，漲的時候真是瘋狂，跌的時候也讓人膽戰(zhàn)心驚，其波幅非常大，明顯大于國際水平。

正是因為這樣的特征，不管是在過熱還是過冷的時候，政策面都應(yīng)該出大招，重點是要防止暴漲暴跌，必須下猛藥。

在這種背景下，北京、上海、深圳限購放松還在擠牙膏，節(jié)奏這么慢，能不能應(yīng)對目前樓市下滑的態(tài)勢呢？

重癥須用猛藥

關(guān)于這次北京的公積金新政，主要有兩點。

第一，之前對于二套公積金貸款實行的是 “認房又認貸”。

這次變成了 “只認房”，接近于 “不認貸”，即你在全國有貸款記錄，如果已經(jīng)結(jié)清了，在北京申請公積金貸款依然按照首套算。

第二，對于在北京買二套房，公積金貸款政策大幅放松，一方面首付比例降至 30%，另一方面貸款額度從最高 60 萬上調(diào)到 100 萬。

其實目前北京、上海，也包括深圳，公積金貸款還是有點嚴的，全國很多中小地區(qū)的公積金貸款，二套房基本上也可以享受首套的首付比例。

在我看來，北京、上海、深圳在限購、商業(yè)貸款、公積金貸款以及限價限售方面，依然存在較大的放松空間。

老楊真心建議，他們能夠加快擠牙膏的進程。

北京這次出完新政之后，包括上海和深圳即將出臺的新政，效果會如何？

我認為成交量會出現(xiàn)反彈，價格難以止跌，只不過價格的跌幅會收窄。

這次政策效應(yīng)最多持續(xù)兩個月。

因為這次總體政策放松力度明顯小于 2024 年 9 月底那次，況且今年以來國家層面對于房地產(chǎn)基本上沒有出新政。

而去年 9 月底是國家層面出了一籃子新政，疊加重點城市的樓市新政，才出現(xiàn)了三到六個月的成交量反彈，價格跌勢放緩，個別城市價格還曾出現(xiàn)過兩三個月的止跌反彈。

而北京這次，價格根本不會止跌，對于政策力度，大家不要奢望有多大的反彈空間。

但即便如此，出新政，總也比不出強；政策態(tài)度積極一點，總比坐等天上掉餡餅好吧。