觀點網(wǎng) 廣州多年前曾廣泛流傳著這么一句話：南有獵德、北有小坪。但如今兩者的成就已如天塹，獵德已是全國聞名的土豪村，而當初能夠與之相提并論的小坪村，卻因一場意外“泯然眾人矣”。

作為“白云第一村”，小坪村曾被報以厚望，在其改造方案披露之際，大家都以為廣州即將誕生又一個富豪村。

然而，就在改造過程中，作為項目開發(fā)商的佳兆業(yè)集團因資金鏈斷裂而公開違約，小坪村也從舊改神話中夢醒，搖身一變成了爛尾項目。

直到最近，這個蹉跎了無盡歲月的舊改項目才迎來了救世主。

12月23日，中鐵諾德城市投資有限公司（以下簡稱“中鐵諾德城投”）發(fā)布消息稱，公司成功獲取廣州市白云區(qū)-佳兆業(yè)白云城市廣場（即小坪村舊改項目）一期融資區(qū)地塊開發(fā)代建管理項目。

據(jù)了解，小坪舊改的模式與前段時間的陳田舊改十分相似，后者由“富力+華發(fā)+興業(yè)銀行”三方合作共管；前者在引入中鐵諾德城投之后，也形成了“佳兆業(yè)+中鐵諾德+銀行聯(lián)合體”合作模式。

十五年合作

2009年，廣州白云區(qū)開始進行城中村改造，三元里、蕭崗、棠下、小坪等5個城中村被納入廣州市三舊改造重點區(qū)域。

也是這個時候，佳兆業(yè)開始頻繁與小坪村接觸。

功夫不負有心人，就在2010年7月，小坪村被佳兆業(yè)的態(tài)度所打動，雙方當即簽訂一份舊改框架協(xié)議，成為戰(zhàn)略合作伙伴。

次年11月，小坪村改造方案也獲得了廣州市“三舊”改造領(lǐng)導小組會議原則性通過，并于2014年獲得廣州市城市更新局批復，規(guī)劃計算容積率總建筑面積167.96萬平方米。

然而，在這之后很長的一段時間里，小坪村舊改方案猶如石沉大海，不再有消息傳出。

直到2018年10月，廣州土地管理委員會正式審議通過小坪村城中村改造方案。同年12月，佳兆業(yè)集團以總價74.26億元拿下這個“白云第一村”舊改項目。

拿下期盼已久的舊改項目之后，佳兆業(yè)很快就啟動了改造工作，推進集體物業(yè)清拆，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完畢，復建安置房亦奠基開工，一切都在按部就班地推進下去。

當年的小坪經(jīng)濟聯(lián)社黨總支書記曾分析，村社兩級的收入主要靠出租廠房、倉庫，每年收入大約4000萬元。而按照改造規(guī)劃，部分集體用地將建成公寓、寫字樓以及商業(yè)中心，公寓會分給村民使用，寫字樓、商業(yè)中心作為村民每年分紅的經(jīng)濟來源，改造后村社年收入至少可翻一番。

另外，佳兆業(yè)相關(guān)負責人也曾透露，粗略估算，全村最少的一戶社員股東，不算拆遷補償費、獎勵性補償費等補償費用，改造后獲得的物業(yè)，按照當時的市場價格都將以千萬元計。

也就是說，假如一切順利的話，小坪村內(nèi)將實現(xiàn)人均身家過千萬的致富道路，“南有獵德、北有小坪”的傳說也將成一段不朽的佳話。村內(nèi)甚至貼出了“想要晉升富豪之路就在眼前——改造”、“小坪村改造全面啟動，清空間屋來放錢吧”等標語，足以證明村民們的激動心情。

另一方面，作為“造富主”的佳兆業(yè)，當時已在廣州地區(qū)內(nèi)陸續(xù)盤活和開發(fā)了中石化大廈、黃埔佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)天御、佳兆業(yè)天墅等項目，還先后介入海珠石溪村舊改、海珠南天項目、黃埔玩具城項目、增城馬修村舊改項目、番禺陳涌村舊改等，因此無人懷疑這位“舊改大王”的能力。

2020年下半年，小坪村舊改項目開始釋放入市信號，包括一期復建安置房主體封頂、開放售樓部、樣板房、誠意登記等，一切似乎都在正軌上。按照原計劃，項目將于2021年第三季度開盤。

然而，計劃中的入市并未如約而至，市場等來的是停工、易主傳聞。不僅如此，佳兆業(yè)在2021年12月時正式坐實債務違約消息，旗下三筆境外債均未能按期支付本金或利息。自此，集團陷入債務困境，資金鏈的斷裂也導致小坪村舊改項目陷入了漫長的停滯之中。

值得慶幸的是，有別于傳統(tǒng)改造“先拆遷、再安置”的方式，小坪村是“先安置、后拆遷”，除了準備建設(shè)安置房的鐵路西首期集體用地已清拆完畢外，一眼望去，小坪村和其他城中村并無差別。

救世主

在項目停工的這幾年，市場上不時便會傳出小坪村舊改“復活”的消息，但大部分都是虛晃一槍。

直到這次中鐵諾德城投親自下場發(fā)布動態(tài)，人們才相信這個停擺多年的舊改真的迎來了“救世主”。

根據(jù)企查查股權(quán)穿透，中鐵諾德城投由中鐵建工集團有限公司直接100%持股，后者則是中國中鐵全資子公司，小坪舊改“復活”基本上可以說是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

中鐵諾德城投入局之后，小坪村舊改項目形成了“佳兆業(yè)+中鐵諾德+銀行聯(lián)合體”的三方合作模式，被稱為是一個月前廣州白云另一個舊改“陳田模式”的復刻版。

實際上，早在2021年，小坪村舊改就出現(xiàn)了國資身影。當年7月，小坪村與廣州市白云公有資產(chǎn)運營有限公司（下稱“白云公資公司”）的戰(zhàn)略合作簽約，雙方形成意向約定。同一天，項目一期復建安置區(qū)5號樓順利封頂。

白云公資公司是由廣州市白云區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局出資成立的國有獨資公司，按照約定，白云公資公司將對小坪村改造項目進行整體產(chǎn)業(yè)策劃，并參與東區(qū)復建物業(yè)的整體項目運營。小坪村也因此成為廣州第一宗國有企業(yè)介入經(jīng)營的集體物業(yè)。

從舊改方案規(guī)定的“村經(jīng)濟發(fā)展用地保留集體性質(zhì)，融資地塊通過協(xié)議出讓方式交給村自主改造開發(fā)”來看，白云公資公司介入的應是小坪村的自留地。

而此次中鐵諾德城投參與建設(shè)的是融資區(qū)地塊。

根據(jù)改造方案規(guī)劃，小坪村行政范圍總用地面積112.61公頃，其中94.35公頃用地納入改造范圍，凈用地54.49公頃，規(guī)劃計算容積率總建筑面積約170萬平方米。

改造規(guī)劃分為復建安置區(qū)（凈用地22.75公頃、計容建面80.86萬平方米）、融資區(qū)（凈用地15.37公頃、計容建面46.39萬平方米）和政府統(tǒng)籌用地區(qū)（凈用地16.37公頃、計容建面40.71萬平方米）。

此次中鐵諾德城投拿下的便是一期融資區(qū)地塊的開發(fā)代建管理，項目總建筑面積約11.69萬平方米。

作為一個好幾年前的舊改項目，小坪村改造方案里的產(chǎn)品設(shè)計在當下新規(guī)產(chǎn)品的面前有些不夠看，但從區(qū)位價值來看，該項目仍具有較大的優(yōu)勢。

小坪村舊改是白云區(qū)少有的地鐵口項目，家門口便是8號線小坪站，坐一個站就能抵達亞洲最大的TOD大型綜合交通樞紐白云站。商業(yè)配套方面，3公里范圍內(nèi)有百信廣場、凱德廣場、五號停機坪購物廣場、萬達廣場等商圈。總體來看，項目區(qū)位價值仍在。

巧合的是，中鐵諾德城投剛好與中鐵置業(yè)聯(lián)手在白云站打造了一個TOD項目——大灣區(qū)·諾德云城，項目總建面約18萬平方米，由8棟復式公寓、4棟平層辦公、2棟平層酒店組成，并于去年11月首開入市，公寓單價在3.2萬/平方米左右。

除諾德云城之外，小坪村舊改項目周邊還有建發(fā)央璽、順景花園等項目。其中建發(fā)央璽一期已在2019年3月首次入市，后于2020年9月加推，項目均價在4.6萬元/平方米。

假如小坪村舊改未發(fā)生意外，或許建發(fā)央璽項目便是其價格參考項目，畢竟曾經(jīng)小坪村舊改曾流傳出5萬＋的吹風價。如今即便項目能夠完成改造，大概也達不到這一價格水平了。

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