南方財(cái)經(jīng)記者 翁榕濤 廣州報(bào)道

當(dāng)前，城市舊改正從房地產(chǎn)開發(fā)邏輯向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)型。如何通過舊村改造構(gòu)建可持續(xù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，帶動(dòng)就業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既是市場(chǎng)主體的思考重點(diǎn)，也是地方政府的探索方向。

今年，廣州番禺里仁洞村1688套復(fù)建房的交付，讓村民逐步實(shí)現(xiàn)從雜亂城中村到現(xiàn)代化社區(qū)的跨越；10公里外的海珠康鷺片區(qū)，過往的散亂小作坊正逐步轉(zhuǎn)向垂直化樓宇經(jīng)濟(jì)。這兩座城中村的“逆生長(zhǎng)”，背后是廣州舊改在資本模式、治理結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)邏輯上的全面革新。

以里仁洞村、康鷺片區(qū)為典型樣本，廣州舊改已跳出單一空間改造范疇，聚焦資本、產(chǎn)業(yè)、民生協(xié)同重構(gòu)，通過多元化資本破解資金難題，以四方共建理順治理關(guān)系，靠產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)激活內(nèi)生動(dòng)力，走出了一條不搞“大拆大建”、兼顧民生與發(fā)展的城市更新之路。

多元化資本驅(qū)動(dòng)城市“逆生長(zhǎng)”

城市舊改是資金密集型工程，第一道難關(guān)就是資金問題。

地方政府披露的城中村更新改造實(shí)施方案顯示，里仁洞村的城市更新改造成本為209.08億元，而康鷺片區(qū)更是高達(dá)304.65億元，超出成本均由實(shí)施主體自行承擔(dān)，政府不再追加融資面積。

廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)龔軍偉律師表示，“資金來源方面，舊模式項(xiàng)目約90%的資金來自市場(chǎng)；新模式則主要依靠政府資金?！?/p>

舊改模式的資金來源已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，過往，資金主要依賴于開發(fā)商的市場(chǎng)化資金，但風(fēng)險(xiǎn)較高。而現(xiàn)在資金來源更加多元化，除了開發(fā)商的自有資金和金融機(jī)構(gòu)的融資資金以外，還引進(jìn)了城中村改造專項(xiàng)借款、社會(huì)資本合作和政府補(bǔ)助等。

戴德梁行廣州策略發(fā)展顧問部助理董事牛雯雯舉例，“新的政策有豐富的配套措施，比如申請(qǐng)面向城中村改造的專項(xiàng)借款，不僅可以減輕資金壓力，也能更好地關(guān)注項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。這類項(xiàng)目近兩年很多，比如花都楊二村和平西村、白云瑤臺(tái)村、環(huán)五山的柯木塱、長(zhǎng)湴，都是這種模式?！?/p>

此前，白云區(qū)羅沖圍片區(qū)潭村、民科園片區(qū)大瀝村等14個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行首批城中村改造專項(xiàng)借款授信1426億元，首筆發(fā)放15億元，資金用于項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償安置、安置住房建設(shè)等。

具體來看，里仁洞村與越秀地產(chǎn)簽署合作協(xié)議，整體改造成本為209.08億元，包括前期費(fèi)用和復(fù)建安置資金，為了籌集、平衡舊改所需資金，該項(xiàng)目主要靠融資區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

改造方案顯示，融資區(qū)總建設(shè)量為124萬平方米，按樓面地價(jià)計(jì)算，最終融資核算為204.81億元，剩余4.27億元由實(shí)施主體自籌，包括綜合醫(yī)院、人行天橋等建設(shè)費(fèi)用。截至2025年10月，里仁洞村舊改已累計(jì)投入112億元。

康鷺舊改因?yàn)轫?xiàng)目體量很大，有著“巨無霸舊改項(xiàng)目”的稱號(hào)，改造成本高達(dá)304.65億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)用10年時(shí)間、按四期分期實(shí)施，按“先復(fù)建后融資，先集體后私宅”的原則分四期開發(fā)，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。

值得注意的是，負(fù)責(zé)康鷺舊改項(xiàng)目的公司股東，除了合生創(chuàng)展關(guān)聯(lián)公司，還有中國(guó)信達(dá)旗下公司。

房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士指出，“康鷺項(xiàng)目體量龐大，引入中國(guó)信達(dá)既是基于資金、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)考量，其作為 AMC 公司的雄厚資本實(shí)力、多元融資渠道，及旗下信達(dá)地產(chǎn)的城市更新經(jīng)驗(yàn)，能形成資源整合優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供穩(wěn)定支持?！?/p>

此外，舊改項(xiàng)目中的村集體留用地，則普遍引入社會(huì)資本。企業(yè)通過三資平臺(tái)獲得村集體項(xiàng)目的投資經(jīng)營(yíng)權(quán)，自籌資金建設(shè)經(jīng)營(yíng)村集體物業(yè)，通過租金或其他方式返還村集體物業(yè)收益，這是當(dāng)前民企參與舊村改造的主要途徑之一。

四方主體共建新型舊改治理結(jié)構(gòu)

有專家認(rèn)為，里仁洞村、康鷺片區(qū)等舊改項(xiàng)目的成功推進(jìn)，不僅驗(yàn)證了“政府引導(dǎo)+國(guó)企介入+市場(chǎng)運(yùn)作+村民共建”模式的可行性，更以產(chǎn)城融合的實(shí)踐，突破傳統(tǒng)舊改困境，為特大城市城中村改造提供了“廣州方案”。

“這一機(jī)制通過權(quán)責(zé)明晰的分工體系、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的運(yùn)作結(jié)構(gòu)和利益共享的價(jià)值分配，構(gòu)建了舊改項(xiàng)目的新型治理架構(gòu)?！迸ｖ┍硎尽?/p>

政府在舊改中扮演“引領(lǐng)者”的角色。比如，為了保障里仁洞村項(xiàng)目順利推進(jìn)，番禺區(qū)成立工作專班，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各個(gè)政府部門，打通審批環(huán)節(jié)的堵點(diǎn)難點(diǎn)，提供全方位的支持和服務(wù)。

“政府引導(dǎo)的實(shí)質(zhì)是從傳統(tǒng)的審批監(jiān)管轉(zhuǎn)向全鏈條引導(dǎo)?！迸ｖ┲赋?，一是通過上位規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目改造建設(shè)提出系統(tǒng)化的規(guī)范要求；二是提供更多政策保障和支持，比如通過政策性金融工具為項(xiàng)目提供資金支持。

國(guó)企介入則起到“穩(wěn)定器”的作用。越秀地產(chǎn)作為里仁洞村項(xiàng)目實(shí)施主體，不僅投入資金建設(shè)安置房，還主動(dòng)承擔(dān)何賢紀(jì)念醫(yī)院、里仁洞小學(xué)等公共配套，彰顯了國(guó)企社會(huì)責(zé)任定位?？碟橅?xiàng)目中，央企背景的中國(guó)信達(dá)不僅可以提供資金支持，還能發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)管控優(yōu)勢(shì)。

國(guó)企不僅可以進(jìn)行長(zhǎng)期投資，還能在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)方面承擔(dān)更多責(zé)任。此外，國(guó)企融資能力更強(qiáng)，不僅融資成本較市場(chǎng)水平低1.5%-2%，同時(shí)更容易獲得政策性金融支持。

市場(chǎng)運(yùn)作意味著要利用市場(chǎng)機(jī)制提高資源配置效率。比如，在項(xiàng)目改造之前就應(yīng)該明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位，引入包括多種類型的市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，確保改造后產(chǎn)業(yè)空間高效利用。此外，可以通過股權(quán)合作、基金投資等方式引入合作方，提高建設(shè)質(zhì)量，拓寬融資渠道。以及積極嘗試創(chuàng)新融資模式，如REITs、CMBS等資產(chǎn)證券化方式。

村民共建則讓舊改真正“接地氣”。越秀地產(chǎn)充分尊重里仁洞村民的主體地位，從宗祠規(guī)劃、牌坊選材到戶型設(shè)計(jì)、園林綠化，乃至建筑施工與家電選品，均邀請(qǐng)村民代表全程參與，并且創(chuàng)新建立“村民監(jiān)理團(tuán)”制度，由村民代表全程參與工程質(zhì)量監(jiān)督。這種民主參與模式可以有效化解傳統(tǒng)舊改中的信任危機(jī)。

為了充分聽取群眾關(guān)于改造工作的意見，康鷺片區(qū)13個(gè)網(wǎng)格全部設(shè)立了專班，打造“康鷺街坊議事廳”，讓群眾在“家門口的平臺(tái)”表達(dá)訴求。

這一模式成為廣州舊改破解“多方博弈”的關(guān)鍵，該機(jī)制通過推進(jìn)“拆整結(jié)合、產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)修復(fù)、文化保護(hù)”四大任務(wù)，既實(shí)現(xiàn)村民向配套完善的復(fù)建區(qū)集中安置，又騰挪空間規(guī)劃現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，增補(bǔ)公共設(shè)施、整治區(qū)域環(huán)境，達(dá)成“布局優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)健康”的全域土地綜合整治目標(biāo)。

從房產(chǎn)開發(fā)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的邏輯轉(zhuǎn)變

過去，舊改項(xiàng)目多遵循房地產(chǎn)開發(fā)邏輯，最終往往落點(diǎn)在房產(chǎn)銷售上。如今政策導(dǎo)向已發(fā)生根本改變，舊改正從房地產(chǎn)開發(fā)邏輯向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯轉(zhuǎn)型。

牛雯雯認(rèn)為：“這一轉(zhuǎn)變要求改造主體不僅提供物理空間，更需成為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育者。改造主體需具備產(chǎn)業(yè)思維，能導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源或?qū)ふ覂?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，從前端為產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，在物業(yè)條件、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面貼合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。”

具體而言，改造后的里仁洞村將保留電商產(chǎn)業(yè)基因，規(guī)劃建設(shè)26萬平方米商業(yè)綜合體，引入數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聯(lián)動(dòng)希音的數(shù)字化柔性供應(yīng)鏈，將海量服裝制造企業(yè)與商圈零售終端無縫銜接，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間向集群化、特色化轉(zhuǎn)型升級(jí)，預(yù)計(jì)創(chuàng)造超10萬個(gè)就業(yè)崗位。

這種“產(chǎn)城融合”設(shè)計(jì)讓舊改從單純的居住環(huán)境提升，轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的培育。

康鷺片區(qū)有著30余個(gè)大大小小的布匹市場(chǎng)，更有數(shù)以萬計(jì)的大小服裝加工廠，在對(duì)商戶的需求摸查中，75%以上的制衣廠老板們想要就地留下。

“康鷺城中村改造和廣州服裝制造業(yè)發(fā)展，本質(zhì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題?！敝袊?guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)李曉江認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新要關(guān)注既有資源的再開發(fā)和利用，包括產(chǎn)業(yè)型、生活型的空間，以及關(guān)注文化的保護(hù)，發(fā)展綠色低碳等。

根據(jù)改造實(shí)施方案，康鷺片區(qū)未來的生產(chǎn)生活空間密度仍高達(dá)70%，從平鋪攤開的小作坊，到垂直化管理的樓宇經(jīng)濟(jì)——裙樓的商貿(mào)服務(wù)，中低層的服裝生產(chǎn)，中層的設(shè)計(jì)打版，再到高層的設(shè)計(jì)總部辦公，實(shí)現(xiàn) “一棟樓承載完整產(chǎn)業(yè)鏈”，生產(chǎn)效率更高。

廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的文件顯示，康鷺片區(qū)將打造國(guó)際時(shí)尚創(chuàng)新活力區(qū)，以數(shù)字貿(mào)易、設(shè)計(jì)研發(fā)、時(shí)尚總部、都市工業(yè)推進(jìn)商圈轉(zhuǎn)型升級(jí)，通過打造創(chuàng)新綜合樓宇推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研落地轉(zhuǎn)化應(yīng)用。

從里仁洞村的電商升級(jí)到康鷺片區(qū)的紡織業(yè)轉(zhuǎn)型，可以發(fā)現(xiàn)廣州舊改正告別房地產(chǎn)開發(fā)邏輯，進(jìn)而轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯，舊村不再是城市的“發(fā)展洼地”，而是產(chǎn)城融合的“活力節(jié)點(diǎn)”。

牛雯雯認(rèn)為，展望未來，舊改項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)效能將通過三個(gè)維度持續(xù)釋放。在微觀層面，舊改項(xiàng)目將從“空間提供商”升級(jí)為“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值；在中觀層面，舊改集群將形成特色產(chǎn)業(yè)集群；在宏觀層面，城市將通過舊改重構(gòu)產(chǎn)業(yè)空間格局，實(shí)現(xiàn)從“產(chǎn)城分離”向“產(chǎn)城融合”的轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更關(guān)乎人的發(fā)展，城市空間從功能分區(qū)轉(zhuǎn)向活力共生，這才是舊改項(xiàng)目的時(shí)代價(jià)值。